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业内:“套内计价”未落地 勿过分追求低公摊率

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(原标题:业内人士:“套内计价”不影响房价)

住房问题关乎百姓,住房面积大小一直是热点话题。2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中的一份《住宅项目规范(征求意见稿)》指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

不少深圳市民猜测,这是否意味着买房将告别“公摊面积”?更有甚者担心房价因此上涨。面对种种疑惑,有业内专家表示,按套内面积交易,会使得房地产市场变得更加透明公平,从而利于保护购房者的合法权益,但房价并不会因改变计价方式而改变。

A

“征求意见稿只是个技术规范”

征求意见稿发布后,立即引来市民热议。不少市民都在问,“以套内面积交易”是否意味着“公摊面积”会取消?针对此问题,2月23日,央视新闻官方微信公号发文表示,“《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以‘建筑面积’‘公摊面积’来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。”

对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说,开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范(征求意见稿)》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的要求其实并不冲突。

B

住宅公摊面积一直饱受质疑

记者了解到,我国大部分省市之前购买房屋面积包括两个部分:即套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:一、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;二、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

住房公摊面积一直以来饱受质疑,原因在于容易使消费者产生价格幻觉,买到比预期面积更小的房子,其次会造成多部门多收费:房产交易中按照建筑面积缴纳税费,公摊越多,费用越多。

去年,一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网上热传。此后,新华每日电讯发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,指出“公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。”

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业内人士表示此举不影响房价

对于住建部此番征求意见改按套内面积交易,业内资深人士刘先生认为,这将让房地产市场变得更透明,有利于维护购房者的权益。计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”,只会对开发商有利,购房者只能被动接受。并由此引发了“管理费”“采暖费”“房地产税”等后续支出的不公平、不透明。此外,“房地产税”会有人均免征面积,不同类型住宅的“实用率”不同。所以,按照建筑面积计算免征面积,存在较大差异。按照套内面积计算,则是更加公平的方式。

若真的按照“套内计价”,房价是否会上涨?深圳中原董事总经理郑叔伦表示,短期内房子会出现两个单价,一个是之前长期使用习惯了的建筑面积价格,一个是未来推广的套内面积价格。但基本上房价不会因改变计价方式而改变,只是需要时间适应。长期来看,“套内计价”可以让市场更透明,单价更能够反映真实房价。

58安居客房产研究院首席分析师张波提醒购房者,“目前这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式落地还有待时日。在现有状况下,对于公摊面积也要有清晰认识,需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说高档楼盘公摊率会高于中低端,高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层,因此切勿过分追求低公摊率。”

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