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西南四环巨无霸商业项目国美商都如何翻身?

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(原标题:烂尾十年 西南四环巨无霸商业项目国美商都如何翻身?)

位于北京西南四环超过50万平方米的商业综合体项目——国美商都,在烂尾多年遭遇官司诉讼后,最近又有新进展。近日,有媒体披露了最高人民法院不久前的一份终审判决文书,让这场持续6年的官司盖棺定论。判决书显示,驳回海航集团有限公司的全部诉讼请求,海航集团在本案中主张国美商都公司返还18亿元购房款并赔偿损失于法无据,本院不予支持。

2005年拿地,2006年开工,2009年竣工,由于黄光裕入狱,国美商都遭遇转让命运,历时3年,买家落定。但2013年,国美方面一纸诉状将买家海航诉诸法院,讨要欠款及违约金,此后海航反诉,来来回回,多次对簿公堂,历时6年,终于尘埃落定。从2009年到2019年,十年时间如白驹过隙,国美商都至今仍烂尾空置,项目所在地丰台科技园却已飞速发展,不可同日而语。随着与海航官司落定,国美商都将何去何从?未来能否实现涅槃重生?

建成十年,至今仍空置

2019年2月17日,新京报记者实地探访国美商都。据了解,该项目位于西南四环外,北侧紧邻四环路,项目西侧是科技大道,南侧为内环西路,项目由两部分组成,分布于丰科西路两侧,由连廊连接。

新京报记者观察到,该项目已经建成,外立面呈浅灰色,一层外墙处贴有红色标语“施工现场楼前50米禁止入内”。记者透过外墙玻璃看到项目内部为毛坯状态,杂乱无章,一位施工方的工作人员表示,“项目内部还没装修。”记者询问今年是否有可能入市,该工作人员表示,不太可能。附近正在招租的写字楼项目相关工作人员也表示,“国美商都离入市还早着呢,人还在里面呢。”

时间如白驹过隙,国美商都从拿地、建成到空置至今,已经过去14年光阴。

2004年,在电器领域风生水起的国美开始大手笔布局商业地产业务,创始人黄光裕挖来自称“资本地产”创始人的禹晋永任国美置业总经理。实际上,禹晋永此前什么地产项目也没有做过,仅靠“资本地产”概念行走江湖。禹晋永身上头衔众多,经历传奇,但都不经深究,漏洞百出。2012年7月,禹晋永因涉嫌诈骗被刑拘,“禹式忽悠”随之倒塌,这是后话。

2005年2月,国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区(又称丰台科技园)产业基地35-A1地块,成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目,命名为“国美商都”。

对于彼时刚进军商业地产的国美来说,基本无运营经验,通过招拍挂拿下超大体量商业综合体项目,业内可谓吃惊,其操盘能力引来质疑。据资料显示,国美商都总建筑面积为55.6万平方米,其中购物中心面积为34.4万平方米,酒店为5.4万平方米,写字楼为3.4万平方米。无论是在当时还是现在,这个体量的商业综合体都很鲜见,巨无霸项目与不匹配的团队,这也为国美商都此后的命运埋下隐患。

这是国美商都的开始,大手笔、高姿态、风光无限,谁曾想,此后的命运多舛,空置时间长达十年。

而伴随着国美商都遭遇出售、官司诉讼、被收回命运的是,国美电器创始人黄光裕的入狱以及出狱传闻。

黄光裕入狱,国美商都曾遭出售

2006年,国美商都开始建设,2009年竣工。一切的转折都发生在2009年左右,不管是国美商都还是国美电器。

2008年,黄光裕因涉嫌操纵股价被证监会调查,同年11月被拘。2010年,黄光裕因非法经营罪、内幕交易罪和单位行贿罪被判处有期徒刑14年,同时被判罚金6亿元,没收财产2亿元。

也正是在这个时候,黄光裕倾心的地产业务遭遇甩卖危机,包括国美商都。事实上,黄光裕的地产版图最早始于1996年,但2004年之前,国美一直是游离在地产开发边缘,主业仍是家电零售,直至2004年,国美置业成立,聚焦商业地产开发,2005年拿下国美商都巨无霸地块,一夜成名。此后,国美收购地产营销顾问公司“百人行”,其总裁童渊出任国美第三家地产公司“国美地产”总经理。

2005年到2009年,是黄光裕与国美最风光无限的时候,黄光裕多次问鼎胡润中国百富榜,国美则是中国家电零售行业的龙头。但是随着黄光裕被调查、入狱,国美系地产业务进入收缩与衰退之路。

2009年4月份,市场传闻,国美在北京以及全国其他城市的地产项目遭遇转让,就包括国美商都。但是国美商都的转让并不顺利,直至三年后的2011年,买家才最终落定,为海航置业。当年的3月,海航置业与国美商都建设开发公司达成资产买卖协议,随即签订了《国美商都资产收购框架协议书》(简称《框架协议书》),设定了尽职调查时间、付款进度、物业交接标准、违约条款等。根据协议,海航应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款57.5亿元。

对于项目出售的原因,除了因黄光裕被查入狱等因素外,国美商都定位、团队不断更换等导致项目迟迟未能入市,并成为“烫手山芋”,这也是该项目最终被出售的重要原因之一。

一位曾经的国美老员工告诉新京报记者,这是绝无仅有的因为管理团队不专业被做死的商业地产项目,“黄光裕只是个投资人,而当时的团队又不专业,没想清楚做什么,就盲目拿地,盲目开工建设,定位上严重失误,做完了发现用不了。”

据了解,国美商都的定位几次更迭,案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场,又改回国美商都。尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位。

六年官司、扯皮,国美最终收回项目

虽然2011年国美商都的接盘者确定为海航,但是中间的资金交付并不顺利。根据上述《框架协议书》,海航应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款57.5亿元。但是,直至2012年5月,海航仍未付清全部转让款项。

2013年3月,因“国美商都”资产转让合同“买方违约”,国美方面将海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院,追讨欠款及违约金。随后,国美方面表示,为了促使合同继续履行,最终撤诉。

但是,事情反转,2013年年底,海航将国美告上北京市高级人民法院,案由为合同欺诈,北京市高院开庭审理后当庭驳回海航方面全部诉讼请求,国美胜诉。2015年,海航又将国美诉至海南省高级人民法院。2016年初,因不服海南省高级人民法院(2014)琼民二初字第15号民事判决,国美将海航诉至最高人民法院,请求撤销一审判决,改判驳回海航集团公司的全部诉讼请求。

2018年11月29日,最高人民法院的终审判决书显示,驳回海航集团有限公司的全部诉讼请求,海航集团在本案中主张国美商都公司返还18亿元购房款并赔偿损失于法无据,本院不予支持。

区域内竞争激烈, 国美商都存“硬伤”

如今尘埃落地,国美商都最终回到国美手中。但是十年已过,曾经的国美在商业地产领域是新手,商业地产运营能力匮乏,如今在商业地产高速飞转的时代,蹉跎了十年光阴,国美商都还能实现涅槃重生吗?

国美商都主要构成是购物中心、酒店和写字楼,其中购物中心是大头,占比超过60%,建筑面积超30万平方米,这在北京很少见。曾有商业地产领域的专家表示,一般的商业综合体也就10万平方米左右,50多万平方米体量,堪称“商业航母”。而超过30万平方米的购物中心更为少见,这对于定位、运营团队、区域客群都有很强的要求。

对于国美商都来说,面临的不仅仅是自身运营能力欠缺的问题,还有来自区域内日渐成熟商业地产项目的竞争。与国美商都一公里之隔的是丰台万达广场,紧邻地铁9号线丰台科技园站。丰台万达广场总规划建筑面积达24万平方米,如今运营已相当成熟,涵盖影院、餐饮、购物、娱乐等业态,周末人群来往、氛围甚浓。在国美商都周边两公里范围内的购物中心还有丰台永旺梦乐城,总建筑面积在15万平方米,购物、影院、娱乐、餐饮等一应俱全。在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来,万达和永旺仅仅从品牌角度来讲,已经在全国很知名,招商更具联动效应,而国美商都,就只有单一的项目。

此外,相比于国美商都,丰台万达广场和丰台永旺梦乐城的体量都不小,且临近居民区,具有客群优势。以六圈路为界,北侧多是企业总部基地,南部则为居民区,永旺梦乐城附近有中海九号公馆、北京国际花园、万科蓝、加来庄园、中海御鑫阁、京投银泰万科西华府等住宅小区,虽然万达广场在六圈路北侧,但是相比国美商都,万达广场距离上述居民区的距离更近。

朱凌波表示,国美商都是国美转型商业地产的大手笔之作,但是由于团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位等问题,即使国美收回来,想涅槃重生难度也相当高。“一是物理硬伤,需不需要重新改造,这个要评估。二是虚的部分,项目积累了很多消极影响,想拨乱反正,难度很大,特别是黄光裕入狱后,国美在走下坡路,这么多阴影,会让操盘团队产生很大抗性。更重要的是,十年间北京商业地产竞争格局发生了巨大变化。”

颠覆性创新,或可涅槃重生

但是对于国美商都来说不是没有机会,首先是土地价值,项目紧邻四环路,区位优势凸显,从2005年拿地到目前已经过了14年,西南四环地价与房价早已不可同日而语,该项目的资产价值毋庸置疑。上述国美老员工表示,2005年时,国美商都的地价太便宜了,如今价值超过百亿元,即便炸了重盖都值得,“对于国美来说,或许是因祸得福。”

其次,项目距离最近的地铁站点一公里左右,在步行可达的范围内。此外,北侧四环内分布有多个老小区,仍有部分客群可待挖掘。

如何定位?如何改造?对于国美商都这个烂尾10年的项目来说,是难点,或许也是机会点。

中商数据合伙人及副总裁李静雅表示,从区域内来说,国美商都的市场压力还是比较大的。但是从宏观来看,人均商业面积、购物中心数量方面,北京商业地产还是存在很大机会的,尤其是核心区大体量商业地产项目再供应的机会很小,对于既有的商业地产项目来说,既存在消费的市场份额,又有一定的稀缺性。

对于国美商都来说,其挑战是如何更精准定位、把握客群需求,“其实可以跳出区域,国美商都体量这么大,有一定的优势拉动更远范围内的客群,就像荟聚一样,当初大家也不看好南城,但是荟聚做成了泛区域中心项目,辐射力很强,不仅服务大兴,还威胁到其他区域的项目,一些偏核心区域项目也视其为竞品。”李静雅表示,“国美商都,关键是看其操盘能力,可以装入一些特色业态,或者是更长消费时间的业态。”

在朱凌波看来,改造的思路恐怕要跳出传统商业地产模式,用创新理念,与线上、新型零售形态结合,“通过传统的品牌组合,很难有效,必须要超越传统形态,回避空间硬伤,把握住这几年或者是未来几年的发展趋势,才能与竞争对手拉开距离,创造北京独一无二的差异化的商圈集群。”

对于运营团队,朱凌波认为,国美虽然是做零售出身,但是跟商业地产“隔行如隔山”,在运营团队上可以采用更开放的姿态,诸如机制创新,进行深度合作,引入知名的商业地产运营品牌,又如开放股权,给运营团队以股权激励。

“烂尾的项目,如果能够进行颠覆性的创新,包括定位、机制、团队、新型趋势的把控等等,还是有可能盘活的。”朱凌波说。

对于该项目的定位以及运营问题,新京报记者联系国美控股集团地产板块总裁于星旺,对方在截稿前并未回复。

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