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买房要趁早?普通工薪不吃不喝 至少10年才能买起房

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网易研究局NO.531

作者|严跃进(易居研究院智库中心研究总监 网易研究局专栏作家

“买房要趁早”,这句话大家应该听得很多。近期有一份研究报告显示,2018年购房者平均年龄不到30岁。这个结论不一定完全准确,但是确实也说明,买房族年轻化也是一种很明显的现象。如何看待买房年龄的问题,这可能也是购房者需要思考的。

一、买房族的年轻化现象

过去有这样一个观点,即所谓“90后不买房”的观点。这句话是投资圈一位名为马佳佳的人士提出的。其在一次交流演讲中讲了一句话,“我们90后是不买房的”。不过很显然,当时这个观点就受到了很多批评,被认为过多渲染了90后张扬的个性。实际情况是什么呢?

在目前的大城市,我们可以看到,买房的年轻化现象其实是比较明显的。虽然说大城市的房价是比较贵的,但是我们也会发现还是有很多年轻人买起了房子。当然客观说,很多年轻人之所以承受得起此类住房,多半是父母提供了购房款。暂不论类似现象是否是“啃老族”,单纯从父母一辈的心态看,其对于子女购房的支持力度是在增加的。

从目前父辈的心态来看,尤其是有过购房投资的父辈来看,房地产投资依然是较好的财富保值手段。所以无论是从自住还是保值增值,其都会支持子女去购房。这种支持,自然使得很多子女相对轻松地买了住房,而且是单价和总价其实都很贵的项目。

而从其他中小城市看,购房的压力相对小了点,但也是存在此类年轻购房的现象。这两年的购房观念有了很大的转变,过去所谓“丈母娘经济”,但是现在购房的动力可能也是来自男方。“结婚要购房”已经成为一种天经地义的社会心理,这样也会促使很多年轻人在有能力的情况下,会积极购房。

二、买房族年轻化的反面案例

不过客观来说,对于很多大城市而言,撇去父母帮忙等因素,单纯靠个人来买房,其实买房的年龄是不断推后了,即不见得有太多购房族年轻化的案例。对于这一点可能大城市生活的人感受更深。

出现这种情况的,多半是和大城市房价过高有关。也正是这样一种现象,所以租房的需求会增加。一家研究机构数据显示,一线城市中以北京为例,从2015年至2018年,租房者平均年龄从33.08岁、34.13岁、35岁提升至35.56岁。我们应该有理由相信,这部分人租房,不是因为喜欢租房,而是因为购房的压力太大,导致居住的需求过多地停留在租赁市场上。

当然出现购房的年龄不断偏大的现象,也和婚嫁的年龄偏大是有关的。至少在大城市,类似32岁甚至35岁以上再结婚的现象越来越多,同时单身人数也越来越多,这都会使得购房的时间不断推后,同时租房的时间不断拉长。

另外一种因素也可能会使得购房的时间不断推后,导致首次购房的年龄不断提高,即各大城市的限购政策。现在很多人可能也有购房的能力,但是购房资格方面往往不符合。类似上海等城市的购房,或需要5年社保缴纳的要求,类似规定往往会使得购房者短期内无非入市,进而使得最终购房的时候年龄相对是偏大了。

三、首次购房年龄多大是合理的

单纯看这个问题,即“首次购房年龄多大是合理的”,其实似乎没有统一的答案,或者说没有意义。但是也有机构对此类问题做过分析,即类似国外首次购房的年龄比较晚,而国内则更显年轻。所以针对此类购房年龄的问题,其实也还是值得去研究和探讨的。

不考虑类似父母提供购房借款、补贴等因素,单纯从一个普通的工薪阶层来看,一个城市的房价收入比大概是10年时间。从这个房价收入比可以看出,即便是不吃不喝,那么也至少需要10年的时间才可以认购一套住房。如果考虑到按揭贷款的比例,那么实际上至少需要3年时间才可以满足30%的首付比例。如果从这个角度看,工作三年再买房才是比较稳妥的,这个时候按揭贷款方面的能力才会开始具备。而工作不到三年就仓促买房,多半会比较被动。

在实际过程中,我们会发现一种比较急躁的买房现象,即一些单身群体看到房价过快上涨,就很想去买房。不过因为这个时候其在大城市没有购房资格,所以往往会急匆匆买入酒店式公寓项目。这种做法其实并不可取。实际上从婚房的角度看,在资金实力相对有限的情况下,一定要谨慎对待首次购房这个节点。如果买了房,后来又面临婚嫁,这个时候首套房如何处置是会比较尴尬的,比如说会影响后续的贷款资格。

当然,撇开很多因素,单纯从当前全国房地产市场的走势和价格走势看,买房能早则早,这依然是提前锁定购房成本的重要策略。所以持续观望的心态意义不大,过去的经验也表明,过多地等待,反而会使得购房的压力更大。

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