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房企年终奖“腰斩”背后:“下行”压力巨大

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2018年落幕,地产年终数据昭示着行业之艰。但冰冷数字似乎挠不到地产人的痛感,年终奖发放时,“腰斩”的切肤之痛才真切传来。

蔡帆(化名)真真切切体会了这种无奈。作为一家TOP20房企人士,他去年的年终奖大幅减少。“以往我们集团总部平均是6个月,这次大部分同事都只有3~4个月的水平。”蔡帆告诉第一财经。

行业艰难时,房企试图缩减一切成本过冬。管理费用、年终奖金,都成为每个老板死抠的“大钱”。暗流涌动,没有地产人能独善其身。

腰斩的年终奖

来现在的房企供职之前,蔡帆经历过好几家公司,见证了房地产的辉煌和低落时代。他拿过很高的年终奖,但看到去年的惨淡情况,蔡帆默不作声。

事实上,他所在公司的年终奖在业内一直状态平稳,过去很多年几乎是6个月工资水平。然而,受整个行业大环境影响,这家公司在去年缩减各项成本开支,开始准备“过冬”。

“虽然早就预期今年年终奖情况不好,但是看到这个数字也难免哀伤。不过比起很多金融机构更大的波动性,我们也还算稳定。”蔡帆告诉记者。

另外一家高速发展的房企同样减少了年终奖发放。一位地产高层对记者表示,他所在集团的中心总经理没有人绩效是A,只有四个B,整体绩效完成度影响了团队奖金包。

过去一年,无论大小房企,绩效情况都不够理想。“我的年终奖比去年少,赚得也没有去年多。”一位TOP5房企投资部门人士同样如此表述。

在腾讯理财通近日发布的《2018年终奖调查报告》中,房地产行业毫无意外挤入前列。年终奖水平,似乎成为行业现状的“试温计”。但大数据背后,行业分化的现实不可忽视。

据明源研究院统计数据,50万以上年终奖基本集中在地产TOP30,比非地产百强的年终奖,高出近1倍。其中,35%拿到高年终奖的是项目总经理。以经理级别的年终奖为例,地产30强的营销经理,相比非地产百强的年终奖,高出近1倍。

而即使30强房企,高额年终奖也与基层员工无缘。据了解,一些头部房企物业基层只有6000元,营销基层更少,只有4000元。

看着这份调查报告,一位TOP10房企人员心情复杂。“不能只看平均值,地产年景不好时,我们年终奖部分整体打6折。区域公司老总说,我们算好的,重灾区直接归零,一分钱没有。”

没人再想去回忆过往。房地产大年之际,有房企曾给区域总裁发超一亿元年终奖,而这与其项目跟投机制有很大关系。通过将项目利益与员工利益挂钩,实现员工和公司收益共享、风险共担。

高额收益下,很多企业纷纷采用该模式。但楼市低温中,跟投机制也风雨飘摇。一些头部房企甚至需要总裁来督促实行,逾期跟投的个人就要离开工作岗位。

近日,在规模诉求下,绿城也罕见实施高周转与跟投机制。而此前,绿城行政总裁曹舟南曾明确表示反对跟投,“这是典型的包赢不包亏的方式,激励基础上没有进行强约束,还是务实一点好。”

“下行”压力巨大

当地产人在年终奖上感受到寒意时,整个行业的忧虑指数要再放大数倍。

过去一年,全国商品房销售面积171654万平方米,同比增长1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%,比上年回落1.5个百分点。

纵然销售成绩依然处于正增长状态,但行业规模或已至天花板。克而瑞研究中心预测,2019年房地产行业销售额可能会下降10个点左右。

一位地产人士告诉记者,近年来,由于拿地和融资成本不断升高,越来越多的房企加入到规模扩张的行列当中,竞争不断加剧,房企毛利率和净利率不断下降已是不争的事实。

“销售数据是给银行看,以便融资。事实上,不管是规模增长,还是盈利能力,房地产行业都已经进入下行阶段。”上述人士表示。

在总体盈利情况不甚乐观的情况下,如何在保持规模稳定的前提下有效降低拿地成本、营销与管控成本、融资成本,成为各大房企面临的主要问题。

而过去一年,土地市场与融资情况都是让房企喘不过气的大山。

2018年全国各城市土地流拍现象增加,低总价和低溢价成交逐渐常态化。在限房价、竞自持等政策束缚下,以及在融资受限与销售回款乏力的背景下,房企拿地极为谨慎。

对一线城市来说,地价越来越贵,房企融资较难,在一线城市拿地回款慢,导致土地市场频繁流拍;二线城市受调控持续深化及推出量影响,下半年土地流拍增多;而因棚改货币化安置和坚决遏制房价上涨等政策信号,房企在三四线亦拿地信心不足。

从到位资金来源看,2018年以来,在“房住不炒”理念指引下,去杠杆、严监管等调控政策持续升级,房企融资渠道不断收紧,综合融资成本不断攀升,企业融资越来越难。

尽管海外融资成本较高,但在资金压力下,房企仍会选择发行海外债。据诸葛找房数据,至2018年末,房企海外融资利率在9.00%~13.75%,融资成本远高于国内融资,国内融资利率在3.69%~8.50%。

盛宴已然终结?

时代车轮轰然碾过,纵然地产人与行业一起超负荷运转,行业趋势依然难以扭转。过去的2018年,销售、新开工、投资皆创十年新高。因此,业内观点认为,2019年楼市将迎来“盘整期”,各类指标增速将不及2018年。

市场反应已然开始。随着房企一月份成绩单出炉,地产市场2019开年惨淡局面渐渐明晰。百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势,龙头房企销售额腰斩,市场表现继续下行。

数据显示,过去一个月,超三成百强房企权益销售金额同比下滑。其中,13家房企权益销售金额降幅超30%,22家房企降幅在30%以内。即使目前房企在售项目个数相比去年大幅提升,但整体销售表现并不尽如人意。

业内专家认为,区域大分化前夜已经来临。一线城市和部分二线城市,加上环北京这样房价调整幅度较大的低线区域,可能已经到达市场底部。

而随着去库存刺激政策逐渐退出,尤其是棚改货币化安置的收紧,作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整。尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘的城市商品房销售形势更不乐观。

2019年,开发商还能从销售中回利多少?据中信证券研究,未来全国商品房销售面积难有大幅提升空间。全年尽管存在按揭利率下行,政策松动的趋势,但三四线城市房价过高,需求透支。2019年全年全国商品房销售额或将同比下降4.3%。

但资金承压不会减弱。2015~2016年集中发行的公司债开始密集到期,未来三年,房企偿债承压。据公开资料,2019年房企信托到期3669亿元、债券及中票类到期4189亿元,合计7858亿元。

大舟动荡时,摆渡者何去何从?明源地产研究院显示,27%的地产人会因年终奖选择跳槽。房地产行业业绩压力大,如果不能在年底得到回报,不少地产圈人士表示“不能理解”。

但大部分地产人选择接受。据记者了解,面对年终奖减少,很多地产人比较“淡定”。上述TOP10房企人士表示,加班已经是正常工作范围,但现在即使加班也无法完成绩效。年终奖缩水时,只能默默接受。

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