网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

住房租赁REITs有望落地 将助长租公寓获“新生”?

0
分享至

(原标题:住房租赁REITs有望落地 将助长租公寓获“新生”?)

新京报记者 张晓兰

继长租公寓爆出各类问题后,新年伊始,住房租赁市场迎来一大政策利好。2019年1月,上海证券交易所在新年致辞中表示,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs(不动产信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs。

对于此番政策导向,分析人士指出,作为资产证券化的一种形态,在一段时间内,我国的REITs被赋能于商业地产领域,随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。

问题在于,住房租赁REITs能否打破长租公寓的资金掣肘?与此同时,对于长租公寓企业来讲,一条新的融资渠道摆在眼前,它们又将如何布局?

住房租赁REITs有望落地

不管长租公寓未来如何演变,资本都将参与。实际上,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,尤其面临前期投入大,回收期较长,短期盈利能力难的问题。

其中,集中式长租公寓拿到的物业多是商业、工业物业或地段较偏的住宅物业,来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出,其收益率为10%-20%,10年以内回本。

“从集中式长租公寓来看,资金的成本压力很大,同时市场化租金难以保持项目合理盈利。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

而分散式长租公寓的利润率则在10%左右,具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。高力国际调研北京6个公寓得出的报告显示,分散式长租公寓的房源均来自租赁房源。

为打破长租公寓的资金掣肘,近一两年,各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

来自克而瑞研究中心的报告指出,不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。此外,截至2018年底50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿,约860亿待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。

从资产证券化的具体方式来看,2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重,融资规模达54亿元。从2018年后已受批但未发行的情况来看,类REITs及ABS的规模相对较大,分别达360亿及300亿,占比分为42%及35%。

在此背景下,2019年1月,上海证券交易所在新年致辞中表示,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs(不动产信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs。

对于此番政策导向,分析人士指出,作为资产证券化的一种形态,一段时间内,我国的REITs被赋能于商业地产领域,随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。

我国尚处在REITS初级阶段

一个不容忽视的问题是,在过去一段时间,我国发行的REITS产品都是类REITS,而非国际上流行的标准化REITS。细究下来,我国的REITS尚处在初级阶段,正在从类REITS向真正的REITS进行过渡中。

那么,类REITs与真正的REITS区别何在?据悉,国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或私募基金为发行载体,具体可分为交易所REITs、公募基金REITs、银行间REITs三类。仅从收益权来看,二者区别很大。我国由于法律法规不完善,在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。而美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs收益分配方面有严格规定。

作为具有金融产品属性的REITS,标配有稳定现金流的产品,才是保证未来盈利的标尺,底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。

业内人士称,我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化。重中之重是建立良好的税收和法治环境。

不过,相比于趋严的专项公司债或银行贷款,发行长租公寓类资产证券化,对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。房东东公寓学院创办人全雳则提醒道,对于目前的长租公寓企业而言,如果项目本身无法盈利,通过不断高成本融资,那就是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和服务属性,而不能一味追求金融创新。

盈利模式待突破 “二房东”模式走至尽头?

事实上,一个不容忽视的问题是,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

“长租公寓面临的问题,罪魁祸首是‘二房东’模式,‘二房东’模式的红利已失去,这一模式也将走到尽头。”在接受记者采访时,新派公寓创始人王戈宏指出,这两年长租公寓机构都很努力,在产品硬件与软件方面都有很大进步,但在“二房东”模式下,企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面,陷入了同质化竞争。

据悉,国内目前公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式。这一模式下,盈利最大的问题在于,相比房价,房租投资回报率偏低,但与此同时,房租跟收入水平相比不低,这导致运营型现金流无法扩张, 回报周期太长。

借鉴国际经验,基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费,目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式;另一种是REITs模式,即通过资金收购来改造、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。

实际上,目前不少长租公寓企业纷纷转型,走向托管模式。在2017年业绩会上,世联行董事长陈劲松就表示,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

然而,轻资产托管模式并非易事,公寓的运营管理能力至关重要。“在托管模式中杀出来也需要时间,但模式正确就不会有太大问题。未来建立壁垒的是品牌带来的客户黏性与标签化,同时为资产创造的价值,这才是未来真正竞争的地方。”王戈宏表示。

不过,在广州建方长租总经理甘伟看来,目前轻资产模式可以探讨,但为时尚早,还无法很快形成规模效应。而重资产模式也需要关注收购的资产价格是否足够低,目前也没有成为主流的模式。基于此,甘伟总结称,2019年会是个长租公寓从业人员相对冷静、迷茫的一年,但这并不代表行业会冷清、停滞,“相信会有各种新模式的探讨,毕竟这一行业还是个朝阳行业,才刚刚开始。”

相关推荐
热点推荐
美国‘315’评出的最差SUV越野车,在国内却被当成宝

美国‘315’评出的最差SUV越野车,在国内却被当成宝

车评资讯百科
2021-08-05 18:03:25
重磅!两年内,名校“民办中小学”将全部转“公办”

重磅!两年内,名校“民办中小学”将全部转“公办”

大山说房
2021-08-05 16:19:44
输球后伊藤泪目+道歉,日本媒体:日本对中国连一场都赢不了?

输球后伊藤泪目+道歉,日本媒体:日本对中国连一场都赢不了?

乒乓看世界
2021-08-06 02:44:35
杨紫,你也有今天!

杨紫,你也有今天!

富书
2021-08-05 14:44:04
仅一夜!篮网达成重磅交易,库里正式发声,又一亿元合同诞生

仅一夜!篮网达成重磅交易,库里正式发声,又一亿元合同诞生

哦小明同学
2021-08-05 13:16:40
南京疫情何时能实现清零?专家回应来了,国人都来听听

南京疫情何时能实现清零?专家回应来了,国人都来听听

无线泉州
2021-08-05 11:51:35
篮网居然通过丁威迪交易得到了一名欧洲联赛顶级中锋?

篮网居然通过丁威迪交易得到了一名欧洲联赛顶级中锋?

稻谷与小麦
2021-08-05 20:49:34
央视主持采访奥运冠军尴尬1幕流出,我明白了什么才是社交的关键

央视主持采访奥运冠军尴尬1幕流出,我明白了什么才是社交的关键

精读君
2021-08-05 18:10:16
足坛最大噩耗!巴萨成千古罪人!法国帮处心积虑,逼梅西离队

足坛最大噩耗!巴萨成千古罪人!法国帮处心积虑,逼梅西离队

贝塔说体育
2021-08-06 03:03:45
澳洲男强奸亲生儿子和女儿十余次!还拍私处照!判决却太轻了!

澳洲男强奸亲生儿子和女儿十余次!还拍私处照!判决却太轻了!

微悉尼
2021-08-05 20:26:22
东道主优势,日本接力队排名第9晋级!中国队决赛第7道,冲击奖牌

东道主优势,日本接力队排名第9晋级!中国队决赛第7道,冲击奖牌

体坛扒客
2021-08-05 12:02:51
全球最大废弃轮胎垃圾场着火或致全球生态灾难

全球最大废弃轮胎垃圾场着火或致全球生态灾难

环球Tech
2021-08-05 00:13:07
记者:梅西的续约合同被西甲联盟否决 拉波尔塔要求梅西再减薪

记者:梅西的续约合同被西甲联盟否决 拉波尔塔要求梅西再减薪

直播吧
2021-08-06 00:43:23
陈独秀出狱后想回党内,毛主席也希望他回到党内,为何最终没回成

陈独秀出狱后想回党内,毛主席也希望他回到党内,为何最终没回成

尧尧说历史
2021-08-05 15:36:51
浙江新任市委书记

浙江新任市委书记

白苏解语
2021-08-05 04:29:48
奇葩!水谷隼输球后摘掉护目镜,又输1-3,日球迷怒斥张本智和

奇葩!水谷隼输球后摘掉护目镜,又输1-3,日球迷怒斥张本智和

足球慢镜头
2021-08-05 09:51:34
LOL德云色被带节奏,西卡宣布停播Kid道歉,七煌老板发声怒怼!

LOL德云色被带节奏,西卡宣布停播Kid道歉,七煌老板发声怒怼!

艾泽拉斯驻地球办事处
2021-08-06 09:58:05
不藏了!“海上利刃”022型导弹艇高调回归,强势出击南海侵略者?

不藏了!“海上利刃”022型导弹艇高调回归,强势出击南海侵略者?

申阳伯娱乐
2021-08-05 04:50:25
97岁薛岳因付不起房租被告上法庭,忍不住感慨:我曾消灭10万日军

97岁薛岳因付不起房租被告上法庭,忍不住感慨:我曾消灭10万日军

害羞的脸
2021-08-04 13:24:15
97%净利润用来分红!3亿中国烟民养出个最豪横产业,印钞厂都服了

97%净利润用来分红!3亿中国烟民养出个最豪横产业,印钞厂都服了

华商韬略
2021-08-05 15:49:20
2021-08-06 12:06:44

深圳房产

29天七城加码调控 房地产市场降温持续

编辑推荐楼盘

头条要闻

环球:美国要为乱港分子提供庇护 干嘛不直接发绿卡

头条要闻

港大禁参与"哀悼"刺警疑凶学生进校 有教师称"难过"

财经要闻

体育要闻

梅西巴萨生涯:35冠 6金球奖 队史射手王

娱乐要闻

李连杰小姨子利思 身材比利智还要好

科技要闻

HarmonyOS 2满两月!开发者数量已突破120万

汽车要闻

别克GL8终迎强敌 国产全新嘉华有望月底首发

态度原创

艺术
本地
游戏
公开课
军事航空

艺术要闻

中国稀世之珍——敦煌壁画

本地新闻

读完这个阴间专业,有多少人真香了?

Steam喜加一:《战地1》载具捆绑包

公开课

中国运动员再夺金牌,火到国外被网友狂赞

军事要闻

星空迷彩+新型榴弹炮!陆军换新装实弹演练