12月中国楼市之变：商品房销售面积4个月来首次增长

（原标题：12月中国楼市之变：投资再度放缓，商品房销售面积4个月来首次增长）

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尽管年末增速有所放缓，但2018年全年中国房地产开发投资仍整体呈现加快增长态势，商品房销售面积和销售额均显著回落，库存减少逾6500万平方米。值得注意的是，房企拿地明显不如2017年积极，拿地面积增长放缓，土地成交价款更是大幅回落逾三分之一。

周一，国家统计局公布主要房地产数据。单看12月，路透社根据国家统计局的数据测算称，中国房地产开发投资当月同比增长8.2%，较11月份的9.3%明显放缓，只比去年的最低单月增速（10月为7.7%）高了一点点。

这表明，房地产开发投资在11月份的回升势头不再——当时房产投资回升还与其他行业的投资持续疲软形成了鲜明对比。

这对中国宏观经济构成了一定程度的拖累。国家统计局数据显示，中国四季度GDP同比增速放缓至6.4%，为2009年来的最低增速。前低为2009年一季度的6.1%。去年全年，中国GDP增速为6.6%，是二十八年来的最低水平。1990年全年增速为3.91%。

路透还估算，12月，商品房销售面积仅增长0.9%，却是四个月以来的首次回升，此前的11月大幅下降了5.1%。

国家统计局公布的主要房地产数据如下：

房地产开发投资全年加速增长，但年末有放缓态势

1-12月，全国房地产开发投资比上年名义增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。

不过，去年全年9.5%的增速比上年同期提高了2.5个百分点，是三年以来的最高增速，2017年和2016年分别为增长7%、6.9%，2015年仅增长1%。

其中，住宅投资增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点，一举扭转了2017年回落0.3个百分点的局面。截至去年末，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%（2017年为68.4%）。

商品房销售“价量”齐齐放缓

商品房销售面积比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点，放缓程度大幅超过了2017年（回落0.2个百分点）。其中，住宅销售面积增长2.2%，还不到2017年的一半（增长5.3%）。

商品房销售额增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点，显著不及2017年的提高1个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，较2017年的增长11.3%加速。

去库存持续

至2018年末，商品房待售面积比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米，至少为连续第三年减少。

房屋施工面积增长加速，房屋新开工面积两位数高增长

房地产开发企业房屋施工面积比上年增长5.2%，增速比1-11月份提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点，较2017年的增长3%加速。其中，住宅施工面积增长6.3%，较2017年的增长2.9%大幅度加速。

房屋新开工面积增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点，是2017年增速（7.0%）的两倍多。其中，住宅新开工面积增长19.7%，几乎是2017年10.5%增速的两倍。

房屋竣工面积下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点，显著好于2017年的降幅扩大。其中，住宅竣工面积下降8.1%。

房企拿地面积增长放缓，拿地价款大幅回落逾三分之一

房地产开发企业土地购置面积比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

这与另外一组土地交易数据显露的态势吻合——2018年，全国土地流拍数量创记录，而且成交土地多以低价和底价成交。

第三方找房比价房产网站平台诸葛找房的年终总结报告显示，2018年全国土地流拍1808宗，不仅远高于去年同期，还创下近年新高。其中，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗；二线城市流拍519宗；三四线城市流拍1268宗。按城市来看，浙江金华以158宗流拍地块成为全年流拍地块最多的城市，其次是江西省的赣州、上饶和吉安。

据中原地产研究中心统计数据显示，2018年全年，一二线热点城市合计住宅土地流拍高达382宗，是最近6年来最高纪录，同比上涨167%，流拍的住宅地块起价合计达1683亿人民币，刷新历史纪录，同比上涨达220%。

中国指数研究院的数据显示，2018年，全国300个城市成交楼面均价为2159元/平方米，同比下滑11%。其中，住宅类用地成交楼面均价为3806元/平方米，同比下滑7%。

全国300个城市土地平均溢价率13%，同比下降16个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%，同比下降19个百分点。自2018年5月达到高点28%后，全国300城土地平均溢价率持续走低，至12月更是降至7%，降幅高达21个百分点。

房企开发到位资金回落，但定金及预收款维持两位数增长，居民按揭贷款微降

房地产开发企业到位资金比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点，而2017年则为提高0.5个百分点。

其中，国内贷款下降4.9%，大幅不及2017年的增长17.3%；利用外资下降35.8%，大幅不及2017年的增长19.8%；自筹资金增长9.7%，大幅不及2017年的增长3.5%。

不过，定金及预收款增长13.8%，较2017年的增长16.1%小幅放缓；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%，降幅较2017年（2.0%）收窄。这表明，房企仍致力于加速推盘回款，居民购房贷款略有降温。

12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。

国家统计局总结称：

2018年国民经济继续运行在合理区间，实现了总体平稳、稳中有进。同时也要看到，经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，前进中的问题必须有针对性地解决。2019年，要坚持稳中求进工作总基调，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，继续打好三大攻坚战，着力激发市场活力、需求潜力和内生动力，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，宏观政策要强化逆周期调节，结构性政策要强化体制机制建设，社会政策要强化兜底保障功能，保持经济持续健康发展和社会大局稳定。

不久前野村证券中国首席经济学家陆挺团队曾预计，2019年上半年楼市将明显转差，新屋销售可能收缩逾10%，房地产开发投资增速可能在某些月份“急速回落”，预计政府可能在春季或之后放松大城市实行的调控措施。中国楼市真正的根本性转折点要等到明年一批一二线大城市取消限价限售限购之时。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强在去年11月底对华尔街见闻明确表示，2019年房地产并不会出现大幅下跌，而只是会进一步放缓。他也预计一些大型城市的限制性措施可能会有一些放松的空间。

中原银行首席经济学家王军认为，2018年房地产投资贡献较大，基建投资和消费拉了后腿，而2019年则有可能正好相反，需要防止房地产投资快速回落。