<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

地产基金拐点: 从增量投资向存量资产管理过渡

0
分享至

(原标题:地产基金拐点: 从增量投资向存量资产管理过渡)

经过数年的发展,地产基金管理人格局日渐形成,投资策略逐渐清晰。然而,在地产行业调控与金融去杠杆等多重挑战下,地产基金又迎来了拐点时刻,未来其又将去往何方?

编者按

经过数年的发展,地产基金管理人格局日渐形成,投资策略逐渐清晰。然而,在地产行业调控与金融去杠杆等多重挑战下,地产基金又迎来了拐点时刻,未来其又将去往何方?

2012年是地产基金管理人品牌元年,基金募集规模逐渐扩大,地产基金管理人的品牌团队正在逐渐地形成,投资策略也从以债权为主向夹层、股权等多元化方式转变,从住宅地产走向商业办公领域,部分基金已经走完了募、投、管、退的全流程,开始为投资人创造满意的投资回报。2012年地产基金市场上存在着近100家管理机构,超过200只基金和超过1000亿人民币的管理资金量,随后几年地产基金的数量和管理规模进一步增加。

直到2017年,受到房地产政策调控和金融行业降杠杆等因素影响,基金募集的数量和规模首次下降,商业地产基金的数量首次超过住宅。2018年市场上有超过2500只地产基金,行业总体规模接近一万五千亿人民币。地产基金行业逐渐从开发型和增量投资,向持有型和存量资产管理过渡。商业地产基金呈现增长趋势,部分一二线城市核心区存在城市更新和改造的机会;随着居民消费升级和对住宅居住质量要求的提升,社区商业兴起。

地产基金管理人的4大类型

市场上的地产基金管理人可以分为四类:房地产开发商背景的GP、金融机构背景的GP、独立品牌GP和外资GP。

目前,市场上以开发商背景的GP为主,像万科、远洋、绿地、金地等地产商都设立了基金管理公司。地产商背景的管理人以机会型投资为主,随着存量市场的到来,部分管理人开始募集持有型策略的基金,重视打造专业的投后管理团队,提升资产管理和运营效率。但是,根据基金业协会的最新规定,开发商背景的基金管理人登记会受到限制。

金融机构背景的GP对地产基金的金融属性有良好的理解和把握,在基金结构的设计上有天然的优势,投资方式以债权或者夹层方式为主。

外资GP可以说是地产基金模式的先行者和引入者,以股权投资为主,主要投资策略为核心型和增值型。追求长期投资以及安全性高、抗风险能力强的成熟物业,投资标的多集中在一线城市的核心地段。

独立品牌GP自2008年开始出现之后在数量和规模上发展迅猛,既包括像鼎晖、弘毅这样的品牌PE机构延伸出来的地产投资平台,也包括像高和这种独立的品牌地产基金管理人。独立品牌GP在项目发掘、投资决策和项目退出方面具有独立性,也会与房企合作,联合打造品牌。存量时代将会催生出更多具有专业资产管理和运营能力的独立品牌基金管理人。

地产基金的三大投资策略

地产基金的投资策略主要分为三大类:核心型/核心增益型、价值增值型和机会型,不同的投资策略具有不同的风险收益特征,投资标的偏好和运营模式。

核心型/核心增益型策略将稳定的现金流放在首位,进行长线投资,往往投资于核心地段的地产。这种策略风险和收益相对较低,核心型投资的回报率一般低于10%。

价值增值型策略通常通过翻新大楼、改变市场营销、租赁策略等方式使得资产有增值的潜力,投资回报一部分来自于现金流收入,还有一部分来自资产增值的收入,投资回报率一般在12%-18%之间。

机会型策略以住宅地产为代表,主要是指参与房地产开发过程,以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。投资回报率一般在18%-25%左右,甚至更高。不同类型的基金管理人采取的投资策略也有不同侧重,同时也随着宏观经济形势、市场周期以及自身发展战略的调整而不断变化。

地产基金的发展特点

市场热点转移和地产基金的下沉性。住宅类地产基金已明显地由一二线城市扩张到三四线城市。住宅地产日趋接近供需平衡,新进的高价值开发类住宅项目数量减少。在行业趋紧的趋势下,住宅类地产衍生出了大量地产并购机会,其中还包括了不良资产处置,往往以大型开发商或上市公司作为发起方,而其中地产基金存在着广泛的参与空间。在租售并举的政策环境下,租赁类住宅地产也需要更多元化的金融产品支持。

商业地产稳步增长。商业地产近年呈现稳步增长趋势,写字楼、商铺商场、高端公寓、物流地产、医疗地产、工业地产等多个类别的商业地产在近年全面开花。具有专业开发和运营能力的资源方和投资管理团队,在目前的市场环境下,有望形成各自领域里具有独特价值的专业地产基金品牌。

城镇化和城市更新。2018年我国的城镇化率约为59%,与发达国家相比,存在有较大的上升空间。部分核心城市存在更新需求,大量的旧厂房、酒店、办公楼需要改建、升级。存在着大规模区域开发的机会,由政府主导,以雄安新区和珠三角的大湾区开发为代表。

资产证券化。当前,市场中可操作的类REITS更多具有固定收益属性,受市场利率影响较大,但是为未来成熟市场做好了技术性铺垫。中国的房地产资产证券化进程还在不断推进当中,包括税收体系、上市交易等各方面的规则体系还需监管部门的直接推动。由于国内市场已经由增量市场逐渐过渡为存量市场,因此资产证券化的全面施行应当越来越近。

地产基金投资收益

我们对2006-2017年10年期间投资并退出的52只地产基金进行了统计,这些基金以债权类项目投资为主,包括部分股权和夹层项目。绝大多数基金的存续期间都不超过3年,投资金额在10亿以内。

从退出收益来看,大部分债权类项目的退出收益率介于10%-15%之间,股权类项目退出收益率介于15%-50%之间,个别项目退出收益率超过50%以上。2015-2016年投资的基金数量明显高于其他年份,退出收益率也相对较高。从投资地域来看,52只基金的投资标的分布于全国15个城市,其中北京、上海的项目数量最多,占比接近一半。

相关推荐
热点推荐
中央明确,延退实施,科级公务员1966年出生,不能弹性延迟退休?

中央明确,延退实施,科级公务员1966年出生,不能弹性延迟退休?

阿纂看事
2025-05-08 08:08:51
广东暴雨今夜来袭!局地冰雹龙卷风,降温超10℃咋应对?

广东暴雨今夜来袭!局地冰雹龙卷风,降温超10℃咋应对?

野原111
2025-05-09 08:40:19
广东一地挖出“黄金土”,专家:具体成分需等待检测报告

广东一地挖出“黄金土”,专家:具体成分需等待检测报告

齐鲁壹点
2025-05-08 15:14:11
63岁梁朝伟太平山晨跑被偶遇,满头白发,小肚突出,面容苍老!

63岁梁朝伟太平山晨跑被偶遇,满头白发,小肚突出,面容苍老!

娱乐x冰淇淋
2025-05-05 22:24:56
巴基斯坦称击落超25架印度无人机

巴基斯坦称击落超25架印度无人机

财联社
2025-05-08 17:05:15
《GTA6》性感男主让男同沦陷?外媒编辑都顶不住!

《GTA6》性感男主让男同沦陷?外媒编辑都顶不住!

游民星空
2025-05-09 11:08:08
东京大学拒绝未来天皇入学

东京大学拒绝未来天皇入学

高博新视野
2025-05-07 11:19:32
严重违纪违法!济宁市自然资源和规划局原副县级干部李遵英被“双开”

严重违纪违法!济宁市自然资源和规划局原副县级干部李遵英被“双开”

鲁中晨报
2025-05-09 16:16:15
和平统一有望?蔡英文一句话提醒大陆,必须准备好消灭台独

和平统一有望?蔡英文一句话提醒大陆,必须准备好消灭台独

特特农村生活
2025-05-08 15:39:51
教皇方济各有多牛?一查吓一跳,他竟创造了这么多第一!

教皇方济各有多牛?一查吓一跳,他竟创造了这么多第一!

青青子衿
2025-04-23 02:19:26
丹麦发声,怒怼美监控

丹麦发声,怒怼美监控

陆弃
2025-05-08 15:41:37
三大消息:中俄终于谈妥了?特朗普发出警告;看谁还敢动中国一下

三大消息:中俄终于谈妥了?特朗普发出警告;看谁还敢动中国一下

傲气经说
2025-05-09 09:16:27
情侣脸红名场面你知道哪些?网友:在酒店床上舌吻了2个小时

情侣脸红名场面你知道哪些?网友:在酒店床上舌吻了2个小时

解读热点事件
2025-05-08 01:50:03
法方确认印军“阵风”战机被击落,制造商股价大跌!巴总理透露空战细节

法方确认印军“阵风”战机被击落,制造商股价大跌!巴总理透露空战细节

红星新闻
2025-05-08 17:09:16
莫迪吃亏后发起“第二战”!这次巴基斯坦没讨到便宜,印宣布战果

莫迪吃亏后发起“第二战”!这次巴基斯坦没讨到便宜,印宣布战果

暖心的小屋
2025-05-09 16:09:46
鸿蒙电脑即将上市,它拿什么和Windows竞争?

鸿蒙电脑即将上市,它拿什么和Windows竞争?

界面新闻
2025-05-08 16:57:57
加盟广东队!NBA级锋线大杀器正式到位,朱芳雨迎来“挖角”机会

加盟广东队!NBA级锋线大杀器正式到位,朱芳雨迎来“挖角”机会

绯雨儿
2025-05-09 13:58:18
这跟不穿有啥区别?纽约晚宴卡戴珊被嘲像马臀,Lisa造型引争议

这跟不穿有啥区别?纽约晚宴卡戴珊被嘲像马臀,Lisa造型引争议

书雁飞史oh
2025-05-07 19:17:09
贝克汉姆:没有任何球员能跟梅西相提并论!最接近的人是亚马尔!

贝克汉姆:没有任何球员能跟梅西相提并论!最接近的人是亚马尔!

历史第一人梅西
2025-05-08 19:20:53
中国龙脉上埋着三个人,一个挖不开,一个不敢挖,一个不能挖

中国龙脉上埋着三个人,一个挖不开,一个不敢挖,一个不能挖

诗词中国
2024-12-05 13:07:06
2025-05-09 17:24:49

深圳房产

多个公寓5折甩货:75万拿下一套小户型

编辑推荐楼盘

头条要闻

印巴125架战机激战1小时 巴总理:敌方战机被炸得粉碎

头条要闻

印巴125架战机激战1小时 巴总理:敌方战机被炸得粉碎

财经要闻

降息潮延续 存款利率全面迈向“1时代”

体育要闻

对话萨维奥拉:希望中国能有更多武磊出现

娱乐要闻

灾难性公关 毁掉曾黎二十年人缘积累

科技要闻

奥特曼:不怕中国赶上 就怕美国犯愚蠢错误

汽车要闻

订单破万/32.98万起 全新高山家族于5月13日上市

态度原创

艺术
数码
游戏
本地
军事航空

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

数码要闻

专为中国企业量身定制!联想全新商用PC品牌“慧天”新品曝光

赛博都市、奇幻国度:盘点史上最经典开放世界舞台

本地新闻

非遗里的河南|汴梁鸢舞千年韵!宋室风筝藏多少绝活

军事要闻

加沙多地遭袭 巴武装人员与以军激烈战斗

无障碍浏览 进入关怀版