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2018年东莞人买房现状一览 二手楼市过户量下跌

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(原标题:2018年东莞人买房现状一览 二手楼市过户量下跌)

东莞9镇区新房均价破2万

日前,乐有家数据研究中心发布《2018年度东莞楼市研究报告》(以下简称《报告》),《报告》指出,2018年的东莞楼市整体表现不算太抢眼,新房严查社保、备案价限价,二手房三价合一等系列政策影响,东莞楼市相对比较平淡。其中,受新房严查社保影响,东莞一手住宅2018年网签45341套,环比2017年下滑10.3%。另外因为二手房实行三价合一政策,税费大幅增加,客户购房成本升高,东莞二手房2018年合计过户34408套,环比下跌32.1%。

值得关注的是,在全市价格方面,2018年东莞整体楼市价格稳中有涨,其中一手住宅均价17466元/平方米,环比上涨6%;其中均价破2万元/平方米的镇区高达9个,与前年相比新增2个,松山湖均价27082元/平方米居首位。

A

土地供应:外企加快布局

据了解,2018年东莞一级土地市场表现相对较好,虽然整体大环境一般,但不影响开发商在东莞拿地的热情,东莞商住地成交金额达到240亿元人民币,环比上涨36.6%;不过成交的26块商住地有4成要求配建。

据乐有家研究中心统计,2018年东莞全市商住用地合计供应35宗,成交26宗,3宗流拍,5宗终止出让,一宗中止。其中,商住地成交建筑面积约240万平方米,环比上涨30.4%,平均楼面地价10227元/平方米,环比上涨4.76%,如果剔除各成交地块要求配建的面积,实际可售楼面地价涨幅约为16%。

乐有家研究中心统计了东莞去年成功出售的26宗商住地楼面地价前十位,其中万科在南城区拿得的地块以17116元/平方米的高楼面地价夺得第一,与2017年排名第一的凤岗镇地块26646元/平方米有较大差距,这也说明虽然开发商拿地热情高,但也更为理智和谨慎。

值得一提的是,去年的东莞土拍市场依旧是外来品牌的盛宴,其中华润、金地、万科各拿地三块,并列第一,而2017年拿地最多的碧桂园今年仅拿地一块,无缘前三。另外,2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在内的7家开发商首度进入东莞拿地,外企加快布局东莞楼市已成大势。

B

片区供销:滨海湾新区成“供应大户”

数据显示,2018年东莞全市整体供应量不算高,年度供应面积仅为499万平方米,其中前1-9月(除6月份外)月供应量基本都维持在50万平方米以下,10月份开始开发商去库存供应量开始加大,连续3个月供应量都在55万平方米以上。

在销售方面,随着年底供应面积加大,销售面积也一路上涨,其中在刚刚过去的12月表现尤为突出,合计销售83.99万平方米,遥遥领先其他月份。

其中,去年东莞六大片区中滨海片区供应量最高为10019套,主要是受益于虎门镇和沙田镇两个镇区的高供应量,尤其是沙田镇迎来“供应年”,合计供应4363套,高居各镇街之首。而成交量最高的片区则被东部产业园片区夺得,这个价格洼地镇区在2018年受到置业市民的青睐,一共网签10136套。

据了解,去年东莞限购限售政策不变,再加上新房严查社保、严控备案价,导致一手住宅成交量再度遇冷,合计网签45341套,环比2017年下跌10.3%。虽然成交量有所下跌,但是东莞房价一直都保持稳定上涨的态势,五年时间东莞房价上涨89.8%,不过2018年环比2017年上涨5.1%,上涨幅度有所放缓。

笔者从东莞市房管局了解到,截至2018年12月31日,东莞住宅存量面积约490万平方米,库存有所下跌。以近6个月的消化速度计算,目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月,整体库存压力不算太大。

C

二手楼市:受政策影响过户量下跌

笔者了解到,去年全市新房成交不尽理想,二手房也受到影响,整体成交也一般。全年网签34408套,环比下跌32.1%,主要是受二手房三价合一政策的影响,二手房税费价格大幅上涨,购房成本攀升。价格方面,全市二手房连续三年价格呈上涨趋势,不过在去年整体价格上涨幅度有放缓,环比上涨12.5%。

相较于新房套均总价破200万,东莞二手房套均总价相对“低洼”:2018年东莞二手房套均总价约为144万元/套。3年时间东莞二手房套均总价上涨30.3%,根据乐有家研究中心数据显示,这个上涨幅度与新房三年时间套均总价上涨幅度几乎一致,这也说明新房价格上涨也带动了二手房房价上涨。

价格方面,东莞二手房整体价格比较稳定,均价维持在15000元/平方米左右。在成交量方面,二手商品房整体成交量比较平稳,整体维持在3000套左右,与2017年相比大幅降低,其中去年5月份过户3539套为全年最高。

与新房成交多在低洼片区不同,东莞二手房成交主要还是集中在东南临深及城区片区,两个片区年过户量也突破万套。主要是因为两个片区配套相对成熟,楼盘密集,二手房交易完善,因此购房客可以选择的房子也较多。

根据乐有家研究中心数据统计,黄江镇是热点二手房成交镇区,热门成交10个二手楼盘中,有3个属于黄江镇。业内人士分析,主要是因为黄江相对中枢的地理位置以及性价比较高,其距深圳较近,但价格与邻近的塘厦相比差价达到5000元/平方米,这里也成为了很多深圳客购买二手房的首选之地。

D

趣味数据:三房配套最受青睐

根据乐有家研究中心数据统计,去年在东莞购房的客户,近5成选择了90-120平方米区间的2-3房,另外相较于2017年,东莞90平方米以上大户型的房子整体成交占比环比上涨约10%,这也说明随着“二孩”政策放开,大家更倾向于选择大户型的房子。

值得关注的是,2018年东莞购房者购买的户型3房占比最高,占到近6成的比例,1-2房比例有所降低。与此同时,去年全市成交总价在100万-200万元区间的房源最多,占比达58.1%,与2017年相比,成交总价在300万以上的房源占比上升1.1个百分点,也说明随着大家选择大户型的房子,相应的购房成本也在升高。

数据统计,东莞2018年购房者占比最多的还是刚需购房,占到74%,与2017年相比上升约7个百分点,改善型需求的则有所下降,仅占到18%。

乐有家研究中心数据统计显示,80后在东莞购房占据半壁江山,占比达56.2%,而90后的购买力日益强大,与70后的差距再次拉大,占比超70后约5个百分点。

文/图 陈泽煌 唐俪暇

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