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首付贷借尸经营贷还魂 银行贷款或违规进入楼市

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随着央行降准的“放水”,北京地区一些银行又做起了“首付贷”生意。北京商报记者近日调查发现,有多家贷款中介都在推荐“首付贷”业务,不过,与以往借道消费贷的渠道不同,如今的“首付贷”则披上了公司经营贷款的“马甲”。在分析人士看来,无论“首付贷”还是“经营贷”,都在变相地回避国家对于信贷政策的监管,银行应该严守底线,加强贷前审核和贷后检查,确保信贷资金流向正规。

“买照、包装、套现”一条龙服务

北京商报记者调查发现,在政策调控高压、土地市场流拍率增加、楼市成交持续低迷的情况下,为了吸引购房者,有不少贷款中介机构开始违规推出“首付贷”、“经营贷”购房措施来降低首付。

不久前,在北京工作的张先生看上了一处位于丰台区六里桥附近的新开楼盘。据张先生介绍,因为涉及二套房交易,该楼盘要求的首付比例为80%。安居客数据显示,目前,该楼盘每平方米单价在77800元左右,在售户型主要为84平方米、85平方米两居,89平方米三居以及173平方米四居户型。也就是说每套房子市场成交价约为653万元、661万元、692万元以及1345万元不等。

以张先生看中的89平方米三居户型为例,该户型的总价约为692万元,如果以二套房首付比例80%计算,那么张先生就要一次性付清553万元首付。正当张先生为了首付缺口犯愁时,该楼盘销售为他推荐了一家贷款中介。

根据该贷款中介员工的介绍,可以从银行申请经营贷款,充当首付资金。他表示,如今消费贷审查非常严格,如果贷款金额在100万元以上,就建议申请“经营贷”,只需要买一个公司证照做“包装”即可申请贷款,1000万元估值的房屋基本可以贷出600万-650万元。

随后,北京商报记者以购房者身份对多个贷款中介进行了调查咨询。多数贷款中介听到贷款用途是为了购房时,都没有表现出诧异的态度。一位贷款平台人士告诉记者称,“消费贷现在查得比较严,目前主要在做的业务就是经营贷。只需要身份证、户口本、房产证、结婚证以及购房客户个人半年的银行流水即可。公司证可以购房者自己去中介购买,经营范围一般是文化传媒、贸易、科技类行业,费用也就1万元左右”。

另外一家贷款中介则提供“一条龙”服务,帮助申请人买公司证进行包装,从贷款申请到放款套现,总费用在贷款金额的3%-4%左右。

那么,这些贷款中介是与哪家银行开展合作?在北京商报记者的调查中,多家中介公司都提供了合作银行的名称,均为股份制银行。其中,一家总部在南方地区的股份制银行更是被多家中介机构提及。据贷款中介的介绍,该银行经营贷的利率基本在6.1%-6.8%,而且可以每个月只还利息,年底还贷款本金的5%,还款压力相对较小。

银行贷款“违规”进入楼市

业内人士分析认为,“首付贷”重出江湖的原因与楼市成交量低迷有关。从2018年的数据来看,北京新建期房的成交数下滑趋势明显,据诸葛找房数据研究中心发布的最新数据显示,截至2018年12月28日,北京市新建期房成交套数25151套,2017年成交26677套,北京新建商品房住宅年成交已连续两年不足3万套。2017年北京楼市入市的商品住宅套数仅有27169套,处于近年来的最低点,而2018年这一数字高达41983套,是近三年的最高点。因此,在2018年供应量井喷的情况下,成交量萎缩带来库存大幅度上涨。目前北京楼市商品房住宅库存已接近7万套,也刷新了近三年的最高点。

“首付贷”或“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛,因此,“首付贷”也被业内视为房地产市场房价高涨的推波助澜者。2018年6月底,住建部等七部委就联合印发通知,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市把打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙作为重点治理对象。2017年,住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

银监会在《2018年整治银行业市场乱象工作要点》中将违反房地产行业政策作为整治工作要点之一,包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡套现等资金用于购房等均被作为重点查处对象。

目前监管对购房首付款的资金来源审查非常严格,此操作不会被发现吗?对于北京商报记者的这一疑惑,上述贷款机构中介人员笃定地说,“我们其实就是和银行合作的贷款公司,既然说银行有这个政策,那就不会去查,其他银行也查不到。只要在银行抽查时把流水做出高回报率就可以,目前最快的时候15天就能放款”。

另有一位贷款中介说,目前很多银行都对贷款审查很严格,能通过经营贷充当购房首付的银行不多,上述这家股份制银行算是为数不多的一家。据他透露,去年该贷款中介依靠这种方式,为这家银行北京分行推介了数十亿的贷款。

对于多家中介公司的说法,北京商报记者也采访了这家股份制银行。该行北京分行人士回应称,从未开办过任何首付贷或类首付贷的产品。根据国家深化小微企业服务,支持实体经济发展的精神及相关要求,积极解决小微企业融资问题,加大小微企业贷款投放力度,该行开展个人经营贷款业务。用于补充小微企业经营性资金需求,业务办理均严格按照央行相关政策执行,认真履行受托支付的规定,贷款发放均有明确用途资料。

该人士同时表示,贷款发放后,银行也会按要求开展贷后管理工作,重点核查贷款资金流向情况,如发现有资金流向异动的,则采取收回贷款等相应措施。

加剧多重风险

那么,为何“首付贷”这种违规操作屡禁不止?易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时分析认为,无论“首付贷”还是“经营贷”,都在变相地回避国家对于信贷政策的监管,一旦首付都涉及到贷款,那么后续房贷的风险就会传导,进而影响很多市场问题。从管控风险的角度来讲,银行也需要进行风险内容的提示。

对商业银行来说,“首付贷”产生的金融风险也不言而喻。在中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英看来,对商业银行来说,“首付贷”的第一个风险就是合规风险。国家一直倡导的是让金融去支持实体产业,同时对房地产贷款有严格的限制,这些行为都违背了银监会和国家的有关政策。其次,房价过高,就会导致购房者债务负担加重。再加上购房者本身又利用首付贷这种高杠杆,实际上就是在放大贷款的风险。银行应该严守底线,严格控制风险,合规经营。保证整个银行资产的流动性和安全性,严格按照银监会的要求来进行贷款业务。

而对于涉足“首付贷”或“首付分期”的购房者而言,更是面临巨大风险。严跃进强调,购房者如果被查出信贷挪用问题,就会涉嫌违法行为,对个人信用记录会产生一定影响。如果无法偿还,房产也会被银行扣押。因此,购房者不能过于急躁,盲目使用贷款,而且,从还贷压力的角度来讲,经营贷的利率上浮幅度通常比较高,后续的偿债压力较大。

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