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深圳上调豪宅税标准?不要让刚需购房者“被豪宅”

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深圳市不动产登记中心的一则暂停办理房地产交易涉税业务的通知,引发了市场广泛猜测和议论,尤其是中介和准备入手买房的人们,更是从自身需要出发将之解读为上调豪宅税标准的信号。

所谓豪宅税,其实是市场相对普通住房价格标准的一种提法,即超过普通住房价格标准的房产将享受不到相关的税收优惠,在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。

那么,深圳市目前的所谓豪宅税缴纳标准是多少?是否确实有调整的必要呢?

我们可以看到目前正在执行的深圳豪宅税缴纳标准,相关政策依据源于2015年10月1日起施行的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》。根据《通告》,将按十个区来划分:罗湖区每套总价390万元及以下;福田区每套总价470万元及以下;南山区每套总价490万元及以下;盐田区每套总价330万元及以下;宝安区每套总价360万元及以下;龙华新区每套总价320万元及以下;龙岗区每套总价280万元及以下;光明新区每套总价250万元及以下;坪山新区每套总价200万元及以下;大鹏新区每套总价230万元及以下。

只要购房者的房屋总价符合以上标准,而且面积在144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下,小区建筑容积率1.0以上,均可视为普通住房,可享受营业税、契税等税收优惠政策。

事实上,这并不是深圳首次调整普通住宅标准,在这之前的2013年,就因为房价的上涨已经进行过调整,而在更早前的2007年深圳也调整过一次普通住房价格标准,彼时还不是以总价认定,而是以单位平方米的价格认定,各区价格标准分别如下:罗湖区每平方米17160元;福田区每平方米17940元;南山区每平方米17160元;盐田区每平方米16380元;宝安区每平方米11700元;龙岗区10920元。各区住房交易单价在此以下的将享受普通住房的相关税费优惠政策。

由此可见,所谓豪宅税并非没有调整的先例可循,纵观之前的几次调整,均是在房地产市场价格发生较大变化后,政府部门结合实际情况进行了调整,不论是从单价到总价的变化,还是总价额度的上调,都体现了相关部门扩大享受普通住房税收优惠的政策范围,降低刚需、改善性需求购房者的购房成本,更好地满足合理住房需求和扩大住房消费的政策初衷。

本次不动产登记中心的一则公告,牵动了市场各方神经,截至目前还没有官方的正式消息,也不排除是中介公司为了交易目的有组织地“炒作”,但的确也存在探讨空间和必要。

一是随着这几年房地产市场价格的变化,原本2015年制定的普通住房价格标准存在着一定调整的空间,个别核心片区更是有较大空间。经历了房价的大涨,目前深圳各区普通住宅成交价大部分都超过豪宅线,交易时要缴纳5.6%的增值税和附加税。以南山为例,一套成交价500万的住宅就需要缴纳该项税费十来万。对比现在的房价,2015版的豪宅线划定显然已经过时。

二是从降低老百姓尤其是刚需的购房成本考虑,调整豪宅税符合这一方面。因为目前很多小户型的总价就超过了豪宅税标准,让很多几十平方米的蜗居被豪宅,从而承担一笔不小的豪宅税,显然不利于满足刚需的购房需求。舆论界也有声可循,去年12月22日深圳市房地产研究中心主任王锋在“首届百强房企法务总论坛”演讲中透露:“深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需,要通过确定普通房的标准,给老百姓事实上的减税,让老百姓真正地能够减轻购房成本。”

三是享受优惠政策的普通住房需同时满足三个条件,一、住宅小区建筑容积率在1.0(含本数)以上;二、单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;三、实际成交价低于新标准规定的所在区域普通住房价格标准。除了总价外,容积率和单套面积的标准是否可以调整,比如将享受普通住宅税收优惠的单套面积调整到100平米、90平米甚至更小面积以下,不要让满足刚需的小户型购房者“被豪宅”。

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