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香港楼市刷新“冰点” 去年12月销售同比大降五成多

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寒流来袭,冷意彻骨。香港楼市在2018年的末尾,仍呈递了一份冰冷的答卷。

2019年1月3日香港土地注册处数据显示,2018年12月全港住宅销售总额仅为241亿港元,而2017年同期为520亿港元,同比下降53.7%。

而早在2018年11月底,《华夏时报》记者便收到香港中原地产的中介人员发来的消息,他表示,陆续有些地段好的房子都在降价处理。

针对2018年日益下行的成交数据,日前香港特区行政长官林郑月娥公开表示,以2018年整年计,香港楼价仍是上升,因此政府一定不会撤“辣招”,亦不会“减辣”,即额外印花税、买家印花税、双倍印花税等,因为有管理需求的作用。

自2003年起,香港房价创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历时最长的房价上涨周期。

中泰证券研究报告数据显示,2008年至今,港岛、九龙、新界A类私人住宅出售均价分别上涨2.4倍、2.7倍和3倍,且年均以11%、13%、14%的速度增长,香港房价跑赢全球。

2018年11月,中国香港房价收入比约为48倍,市中心住宅售价租金之比高达53倍,绝对房价与租售比均居于全球主要城市前列,远超同属于亚太地区的新加坡、东京。与此同时,香港的私人住宅售价指数2018年7月上升至393.5点,连续上升28个月。香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首,属于“极度负担不起”之列。

寒流已至

2018年在全球楼市都呈现下跌趋势的时候,香港楼市还是一派繁荣,依旧坚挺,截至2018年的7月底,香港房价已经连涨了27个月,仅上半年的涨幅已经达到了13%。

而根据香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示,香港住宅销售自2018年11月遭遇腰斩之后,2018年12月销售量再度暴跌,全港住宅销售总额仅为241亿港元,而2017年同期为520亿港元,同比下降53.7%。住宅成交量方面,香港12月住宅销售量大减至2060套,2017年同期为5337套,同比下降61%,较11月环比也出现21%的大幅下跌。从楼宇买卖合约数据来看,2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比,均出现大幅下降。

中原城市领先指数显示,截至2018年12月28日,当月香港房价指数降至174.37,环比上月跌幅达1.70%;而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。

国际房地产服务提供商第一太平戴维斯3日发布的统计数据还显示,2018年第四季度香港住宅租赁市场也有降温,豪宅租金停止两年增势,主要地区下跌幅度在0.2%-1.4%之间。

香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至2018年10月26日,去年以来香港已经出现36起购房违约案例,而2017年全年仅出现9起。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,香港楼市和内地楼市有本质区别,内地楼市的解释变量在于城镇化的因素,而香港楼市因为偏高端市场,所以和资金流动有很大的关系。当市场信心不好,尤其是股市不好的时候,香港楼市会更像投资品,容易出现资金外逃的现象。

严跃进认为,对于深圳等楼市影响会很大,同时类似上海市场也是有一定的联动性的。总体上说对于香港楼市需要看到,接下来会有一些新的风险,尤其是和内地的降温是有一定的联动性的。楼市表现方面看,其实2019年依然是会降温的,但是估计还是前冷后暖的态势。

不撤“辣招”也不“减辣”

香港特区政府和金管局近两年多次出台了调控房地产的“辣招”政策,以抑制房价过快上涨。2016年11月针对第二套住宅印花税增加至15%,非香港公民额外征收房价15%的买家印花税,多次提高首付比例,收紧开发商融资贷款。在全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,直接打压资产价格。2018年9月,香港最优惠贷款利率上调至5.125%,住房贷款利率也创近10年来最高值,对高企的房地产价格构成直接的压力。

1月6日,香港特区政府财政司司长陈茂波在社交媒体上发表文章称,过去几年因楼市过热,港府先后推出多轮市场称为“楼市辣招”的调控措施。

陈茂波也表示,鉴于香港本地市民置业仍存在困难,虽然针对香港房地产市场的一系列税收政策不会放松,但港府在不令楼市“火上浇油”、不影响银行体系风险的前提下,研究为有能力供款但首期不足的购房者寻求解决方案,并非不可考虑。而且,这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。

而针对陈茂波“暗示”香港特区政府正考虑放宽楼市按揭政策,1月8日,香港特区行政长官林郑月娥公开表示,以2018年整年计,香港楼价仍是上升,因此政府一定不会撤“辣招”,亦不会“减辣”,即是那些额外印花税、买家印花税、双倍印花税等,因为有管理需求的作用。

林郑月娥表示,这个议题未有即时的计划,并将极度审慎才会去“移动这些有关于私人房屋现有的措施”。放宽按揭成数,让市民借更多,可能增加市民供楼负担。另外,更重要的是考虑信息发放问题。香港楼市非常敏感,在信息发放方面,如果让市民感觉到特区政府很担心楼市调整,市民则可能会做一些措施,这种情况并不理想,所以特区政府会极度审慎来考虑这件事情。

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