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光明区置业指南:房价坐4望5,在售项目怎么选?

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2018年9月19日,光明区正式揭牌成为市辖区,光明新区正式升级。从此,在深圳十区之中,只剩下大鹏一个新区,剩余九个,全部都是行政区。光明,成为深圳第九个行政区。

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从地理位置上看,光明区位于深圳市西北部,东至龙华区福城街道,西接宝安区沙井街道松岗街道,南抵龙华区大浪街道及宝安区石岩街道西乡街道,北与东莞市大朗镇黄江镇塘厦镇接壤。片区现下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田6个街道,28个社区,辖区总面积156.1平方公里,2017年常住人口达59.68万人。

片区交通方面,光明区距离宝安国际机场、蛇口港区和大铲湾港区约25分钟车程,正在运营的广深港铁路客运专线在境内设立城际客运站,规划中的深圳轨道交通6号线直达光明区,6号线支线建成后将打通深圳、东莞两市轨道交通网。除在建地铁6号线、13号线外,还有18、29号线也在规划中。龙大高速公路横贯东西,并与南光高速、机荷高速公路、梅观高速公路、广深高速公路相连,与福田中心区、东莞等珠三角主要城市中心形成“半小时生活圈”。光明片区的主干道路有松柏路、塘明公路、公黄公路、观光公路、凤新公路、龙大高速公路、凤楼公路、公明南环、北环以及南光高速公路。

目前片区内没有建成运营的地铁,高铁站光明城站周边配套公共交通线路较少。小编亲测,从福田站和深圳北站出发,抵达光明城站大概需要10分钟左右。 

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其他资源上,光明区截止至2017年共有各级各类学校107所,其中,公办中小学20所,民办12所,幼儿园74所,成校1所。有各类文化场所402个,人均文化设施面积0.64㎡,其中大型文化场馆两个(图书馆、文化馆),正在推进建设的大型文化场馆2个(光明文化艺术中心、深圳书城光明城)。有各类体育场地335个,人均体育设施面积0.89㎡,健身路径71条,其中区属大型体育场馆2个(群众体育中心、红花山体育中心),正在推进建设的大型体育场馆6个(深圳市青少年足球训练基地、新区网球比赛中心馆、玉塘文体中心等)。有1家市级文化创意产业园:雪仙丽文化创意产业园;1家全国产业集群区域品牌建设时尚产业(钟表)试点地区:钟表基地;2家在建文化创意产城综合体:光明华强创意产业园、邦凯城。 

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此外,据赢商网不完全统计,光明区目前已有十几个商业项目,总体量超61万平方米,所涉及房企包括本地开发商宏发、龙光、星河等以及外来房企碧桂园、绿地,而且大部分项目来自城市更新单元。

而说到城市更新,据深圳中原研究中心统计,目前光明区内含住宅产品的旧改项目总数达到23个,拆除重建规模达到10万㎡以上的项目有4个:其中3个项目位于公明片区,1个位于光明片区内。预测未来3到5年内光明区入市的项目建筑总面积将达到上千万平米规模。

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从配套建设程度来看,公明广场和光明新区管委会等附近区域的城建环境较成熟,公明广场周边的生活配套相对完善些。而光明片区配套薄弱,新区管委会附近近乎空白。

近年来,诸如中粮、万科、华润、卓越、佳兆业、深业、京基、宏发、深城投、深圳建工、深房集团、光明集团、特建发集团、松茂、德业基、百世等大型房企争相抢占光明。

虽然光明下辖有6个街道,但从目前开发建设情况来看,房地产开发主要还是集中在公明和光明。光明全区目前在售和待售的房地产项目加起来约34个,在售项目10个。尽管片区配套尚未成熟,但从今年5月开始,光明新房住宅均价超过45000元/㎡,接近深圳市新房均价水平。

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勤诚达正大城

项目简介:勤诚达正大城位于光侨路与松白路交汇处,靠近石岩,隶属光明新区玉塘街道。项目占地20万平,建面87万平,共规划有四期,1、3、4期是住宅,2期是公寓写字楼和酒店。项目1期分南北区共10栋,占地4.4万平,建面39万平,带有8万平商业。北区为高级人才公寓,共有1000多套,建成后移交政府管理1期共有2700多户,其中04地块规划有5栋,共有1181户。

项目动态:在售建面约93-139㎡新品住宅,均价约4.6万/㎡。

项目点评:勤诚达正大城是光明新区建面最大的项目,带有超大型的集中式商业,已确定签约引进沃尔玛和万达影城,将弥补新区商业空白。此外,小区内还规划有学校。项目周边较少商品房,多工业园区,相对环境较好。楼盘距离规划中的地铁6号线长圳站大约有1公里的距离,不算太近。据悉,项目的客户群体多来自宝安,南山,福田和光明本地。

天汇城

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项目简介:宏发天汇城位于松白路与长春路交汇处,公明广场对面。项目占地12万平,建面91万平,共分三期建设。项目一期及三期规划为住宅,二期为公寓产品,四期则为写字楼和酒店,酒店已确定为希尔顿。项目商业配套体量大10万平米。

项目动态:在售建面约77-143㎡住宅,均价4.45万/㎡。

项目点评:项目临近建设中的地铁6号线公明广场站,据悉商业部分会与该站点无缝接驳,未来开通后交通出行较十分便利。项目周边有人人乐和天虹,娱乐休闲有光明体育馆,艺术中心和红花山公园,步行可达。教育配套有红花山小学,公明中学等,项目二期将建光明二中,建成后移交政府。宏发目前在周边建有多个项目,该盘周边二手房价格在37800-43000元/平左右。

星河天地

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项目简介:星河天地位于光明大道与华夏路交汇处西北角,为大丰安片区城市更新单元。项目分为三期开发,共规划有6栋高层住宅,集住宅、公寓、商业和办公等业态于一体,社区内还规划有幼儿园和小学等教育资源。此外还会有商业、办公、酒店以及商务公寓等。项目毗邻地铁6号线光明大街站,在建中。

其中,一期总占地面积约2.1万平,计容建面约14.1万平,共六栋住宅,每栋约45层,主要包含超高层住宅和少量商业。总户数规划为1195户,车位比超过1:1。

项目动态:项目在售建面89-240㎡毛坯住宅,均价46299元/㎡。

项目点评:区域内配套欠缺,这一带人气略显不足,人口密度低。周边规划有多个旧改项目,未来光明中新区的面貌将会有大改变。项目规划有24班小学,并且自带coco系商业,计划引入星河的“COCO系商业”。为业主子女教育和日常购物提供了较大的便利性。

龙光玖龙台 

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项目简介:龙光玖龙台位于光明大道与观光路交汇处。项目占地15万㎡,总建面75万㎡。龙光玖龙台共分三个地块建设,包括南地块11栋住宅,中间地块的市政公园,以及北地块四栋住宅+1栋公寓+2栋写字楼+商业。目前市政公园基本已经初具规模。此外,小区自带3200平的幼儿园。

项目动态:项目在售建面89-117㎡3-4房,毛坯均价46500元/㎡,

项目点评:项目为龙光高端系列产品“玖”,前期推出的价格自然不低。龙光玖龙台所处区域居住氛围相对较浓郁,周边有多个小区,另有新区管委会、文化艺术中心等配套。据项目临近地铁6号线和13号线北延段的交汇站点(站点为观光站)。不过片区整体人气不足,商业配套较缺乏,未来需依托自身的大型集中式商业。据了解,过来这边购买的主力人群多为光明本地。

中粮云景广场

项目简介:中粮云景广场位于创维路与松白路交汇处,临近公明汽车站。呈“三角形”,占地8万平,总建面60万平米。住宅地块已经卖完,另一地块为安居房,8号地块为工业用地性质,包含了写字楼及产业办公楼。此外,项目自带3万平米商业。

项目动态:在售建面62-66平办公产品,层高4.5米,产权50年,均价26000元/平,需要以公司名义购买。

项目点评:项目商业配套方面未来可依靠天汇城,据悉天汇城大型集中式商业明年就可完成招商。中粮云景国际属于公明老街最繁华的片区,商品房较为集中。该盘目前在售地块产品为工改项目,需以公司名义购买。

碧桂园星荟

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项目简介:碧桂园星荟位于光明新区公明南环大道以北,钟表八路以西,是深圳钟表基地的商业配套用地,距离地铁公明广场站大约1.5公里,有一定距离。如开车出行,项目距南光高速塘明出口约4km,全程约30km达到南山科技园(以平均时速80km/时来算,需时约23分钟,以实际行车为准,仅供参考);距龙大高速楼村出入口约5.5km,全程约38km到达香蜜湖。项目仅1栋79.9米高楼,因每层层高4.5米,故最高楼层仅19层,其中商业拟1~2层,酒店拟3~8层,办公楼拟10~19层。预计推售的小户型办公产品共计220户。

项目动态:在售建面42-90平毛坯办公产品,均价37000元/平

项目点评:项目距离地铁6号线(在建)与13号线(规划中)交汇站公明广场站行车距离约1.5公里。较为适合开车出行,或通过单车等便捷工具到地铁站换乘。目前13号线公明段尚在规划中,目前路线后期或有调整,以政府公布为准。地铁6号线在建,预计2020年开通,一期工程连接北站,且在石岩区域与13号一期工程有交汇站点,可换乘后直达留仙洞总部基地、后海总部基地等办公楼集中区域。

奥园峯荟 

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项目简介:项目位于光明新区公明街道南环大道和振兴路交汇处。项目分为南区和北区开发,总用地面积近5万㎡,总建面近38万㎡,打造居住、办公、商业为一体的综合体项目。

项目动态:在售建面约33-142平公寓产品,约26000元/平。

项目点评:目前南区住宅已售罄。北区推广名为“峰荟·创智特区”,北区将打造成智慧社区,物业类型为居住、办公、商业,占地面积约19171㎡,总建筑面积约160964㎡,分为ABCD栋共四栋,总套数为2067套,产品涵盖约40-142㎡精装loft、约33-50㎡智富空间等。推出产品为50年产权不限购。需要以公司名义购买。

明发光明轩

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项目简介:明发·光明轩位于深圳市光明新区田寮路与根玉路交汇处,项目距离南光高速仅1.5km,距离深圳地铁6号线长圳站4.2km,距离光明高铁站7.5km、宝安机场19km、市区约32km。

项目动态:在售A、B座建面约36-80平办公产品,4.5米层高,均价3.5万/平

项目点评:明发·光明轩距离田寮村1km,区域内有4个大型购物广场,涵盖超市、百货、零售、餐饮、娱乐、酒店等。需要以公司名义购买。

益田假日府邸

 

项目简介:项目位于公明街道松白路与南环路交汇处,为准备动工的13号线公明南站的地铁口物业,项目占地面积约1万平米,建面约5.8万平米,由2层底商,上面4座住宅及一座lof公寓组成,总房源500套。

项目动态:在售建面约45/62/77平公寓,均价约34000/平;建面79-89平3房住宅,均价4.1-4.2万/平。

项目点评:项目位于十字路口的位置,交通方便,但是周边有厂房和工业园,居住环境一般。产权自1993年起算。

正兆景嘉园

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项目简介:正兆·景嘉园位于深圳市光明新区公明,由深圳市新生辉投资有限公司建成,共计房屋408户,总占地面积28448.68平米,总建筑面积71357.66平米,容积率为2.51,绿化率为30%,规划为10栋16层现代风格的小高层住宅。车位560个,比例接近1:1。

小区物业公司为深圳市正兆物业管理有限公司。项目动态:现楼在售少量建面约160-350平复式房源,均价39000元/平。

项目点评:附近商业有光明大街、光明农贸市场、华泰百货、电影院、银行、酒店等。还有光明中心幼儿园、东周小学、光明实验学校、光明高级中学等学校,孩子上学也很方便。缺点:位置确实太远了点,到市中心很麻烦,交通不够便利。

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