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楼市年度“大败局”终章:中弘告别资本市场

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(原标题:楼市年度“大败局”终章:逾期债务114亿 中弘告别资本市场)

2018年12月28日,周五,这是2018年倒数第二个工作日。当日早间,股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份,被深交所摘牌。上市8年的中弘股份,正式告别资本市场。不光彩的是,这是A股史上首个因股价连续20个交易日低于面值而退市的上市公司。

当时,中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

过去几年来,中国房地产市场迎来史上最火爆的上升期。中弘股份非但未能借机做大,反而深陷债务泥潭。2018年,中弘三次尝试重组、转让股份等方式进行自救,但一直未果。这也影响到公司的股价表现。9月13日至10月18日,中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值(1元),满足了退市条件。

2018年11月8日,深交所决定对中弘股份终止上市,并自2018年11月16日起进入退市整理期,12月27日将是中弘的最后一个交易日。

中弘积弊甚深,早在数年前就已埋下伏笔。炒作股价套现、贸然进军文旅、押宝商住市场,都使得中弘股份饱受业界和投资者差评,中弘也因此被视为中国房地产业的“大败局”案例。分析人士认为,随着房地产调控继续施压,楼市下行,类似的剧情很可能还会上演。

连续踩错“车道”

以房地产为主业的中弘股份,于2010年借壳登陆A股,初期在资本市场顺风顺水。这在很大程度上得益于其首个项目“北京像素”带来的业绩支撑。

项目位于北京市朝阳区,属于商住类(商业立项,以住宅的形态设计,并向个人进行散售),总体量达70万平方米。中弘在2004年获得该地块,2009年开始销售。当时北京楼市进入上升期,又恰逢地铁6号线规划获批,项目不仅销售顺利,房价也得以快速上涨。到2014年清盘时,项目均价已经从最初的1.7万元上涨到接近4万元。

借助这笔“启动资金”,以及公司在2010年、2014年两次增发所募集的款项,中弘在北京、济南、吉林、浙江、海南、云南等地不断获取项目,开始全国化布局。其中,北京项目仍以商住为主,外埠项目多为综合体业态,由于体量较大,区域内旅游资源丰富,中弘拟打造成文旅项目。

这也奠定了其后来“地产+文旅”双主业的基础。其具体模式在于:通过商住项目销售现金流,带动投资周期长的文旅项目发展。年报显示,过去几年,北京市场的销售和回款规模一直占中弘的半数以上。

2017年3月,北京先后出台调控楼市的“3·17新政”和“3·26新政”。市场大受影响,商住市场更是跌入冰点。中弘在北京的项目不仅未能获得销售现金流,而且陷入退房风波。

缺乏现金流的支持,文旅项目也进展不畅。从2017年下半年开始,中弘的部分项目就出现欠薪、停工等现象。其中,位于浙江安吉的新奇世界文旅项目尤其严重,涉及多个资管计划违约。

同时,中弘于2017年获取的海南文旅项目“半山半岛”很快陷入产权漩涡,不仅令中弘陷入司法纠纷,而且未能对业绩带来贡献,尾大不掉。

年报显示,2014年至2017年,中弘股份的经营活动现金流一直为负。

兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示,文旅项目具有前期投入大、回款周期长的特征,不仅难以快速产生业绩,而且对开发商的运营能力和资金实力有着较高的要求。一旦出现资金链问题,公司将承受巨大压力。“这几年调控压力大,像中信、万达等布局文旅的企业,日子都不好过。”宋延庆说。

债务问题最终成为压倒中弘的最后一根稻草。在今年11月8日被终止上市时,中弘的逾期债务规模已达到78.2亿元。进入退市整理期后,中弘的违约债务继续攀升,短短8天内就增加了20亿。

此前,中弘还曾炒作公司股价,并借机套现,引发股民不满。

2012年,中弘宣布投资矿业市场,2013年创业板“手游风”兴起,中弘于当年7月宣布进军手游行业。2014年,国内电影院线行情火热,中弘又宣布联合上影集团在浙江安吉投资建设影视产业园。

尽管上述规划无一兑现,中弘的股价却因为这些消息而出现上涨,大股东则借此机会不断套现。仅2013年8月,中弘大股东中弘卓业就曾借助手游行情疯狂减持,累计套现20亿。

这种行为终于招来祸端。正是在手游概念的炒作中,中弘成为徐翔案涉及的13家上市公司之一。2016年8月,中弘股份董事长王永红辞任,中弘股份法人由其胞兄王继红接任。

顽疾积重难返

今年以来,积重难返的中弘多次尝试引入“外援”求救,但过程并不顺利。

2月,大股东中弘卓业、实际控制人王永红与深圳港桥基金共同签署了重组协议,深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一只不超过200亿元人民币的私募基金,用于重组中弘集团旗下的所有资产。但因“未能与相关债权人就偿债安排及该重组事项达成一致,并取得债权人同意意见”,该重组宣布终止。

6月29日,中弘卓业与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签署协议,拟将其持有的中弘股份26.55%的股份转让,后者接手后将成为中弘股份的控股股东。但按照规定,上市公司因涉嫌证券期货违法犯罪,在被中国证监会立案调查期间,大股东不得减持股份。因此,此次股份转让于8月27日遭遇搁浅。

8月,中弘股份、中弘卓业与加多宝集团及前海银谊资本签署托管协议,约定由加多宝及银谊资本对公司及集团进行债务重组。但由于加多宝集团经营情况和财务数据的描述与实际情况严重不符,引发分歧,各方于10月9日正式宣告结束合作。

10月9日,最终的“接盘侠”出现。当日,中弘与宿州国厚、中泰创展签署托管协议。由宿州国厚进行托管经营,由中泰创展酌情给予流动性支持。

但为时已晚,接盘方不可能在短期内真正解决中弘的债务问题,甚至无法挽救公司的股价。9月13日至10月18日,中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值(1元),满足了退市条件。

11月,深交所决定对中弘股份终止上市,公司也成为A股史上首个因股价连续低于面值而退市的上市公司。

在此期间,中弘麻烦不断。5月29日,大公国际将中弘股份的公司主体信用等级调整为B,评级展望维持为负面。大公国际认为,“中弘股份经营获现能力下降,资产可变现能力及债务融资能力减弱,获得股东支持难度较大,加之大额资金外流,偿债来源匮乏。”中弘的相关债务评级也被下调。

8月14日,因涉嫌在2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告有虚假记载,中弘被证监会立案调查。

其前,中弘曾有机会“断臂求生”。据21世纪经济报道了解,早在中弘四处求救之前,包括融创在内的部分房企曾与中弘商谈项目收购事项,但因价格等原因,最终未能谈拢。

中弘的“遭遇”,令其成为房地产界的“大败局”案例。宋延庆认为,如果当时中弘选择“断臂求生”,或许不会落到今天这步田地。“这反映了中小房企的一种典型心态,他们心有不甘,总觉得市场会变好,所以不舍得低价出手。”宋延庆说,在调控政策持续施压的背景下,这种侥幸心理只会害了自己。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,中弘是“特例”,但并非“孤例”。随着房地产调控政策的深入,中小房企的生存空间逐渐被压缩,销售、融资端的不畅,会使得行业的“弱者”处于十分不利的境地。预计未来还将有房企出现资金链和债务问题,随之而来的,行业将出现并购重组的热潮。

公开信息显示,就在中弘股份进入退市通道时,五洲国际、粤泰股份、银亿股份均出现债务违约。

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