楼市年度“大败局”终章：中弘告别资本市场

（原标题：楼市年度“大败局”终章：逾期债务114亿 中弘告别资本市场）

2018年12月28日，周五，这是2018年倒数第二个工作日。当日早间，股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份，被深交所摘牌。上市8年的中弘股份，正式告别资本市场。不光彩的是，这是A股史上首个因股价连续20个交易日低于面值而退市的上市公司。

当时，中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

过去几年来，中国房地产市场迎来史上最火爆的上升期。中弘股份非但未能借机做大，反而深陷债务泥潭。2018年，中弘三次尝试重组、转让股份等方式进行自救，但一直未果。这也影响到公司的股价表现。9月13日至10月18日，中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值（1元），满足了退市条件。

2018年11月8日，深交所决定对中弘股份终止上市，并自2018年11月16日起进入退市整理期，12月27日将是中弘的最后一个交易日。

中弘积弊甚深，早在数年前就已埋下伏笔。炒作股价套现、贸然进军文旅、押宝商住市场，都使得中弘股份饱受业界和投资者差评，中弘也因此被视为中国房地产业的“大败局”案例。分析人士认为，随着房地产调控继续施压，楼市下行，类似的剧情很可能还会上演。

连续踩错“车道”

以房地产为主业的中弘股份，于2010年借壳登陆A股，初期在资本市场顺风顺水。这在很大程度上得益于其首个项目“北京像素”带来的业绩支撑。

项目位于北京市朝阳区，属于商住类（商业立项，以住宅的形态设计，并向个人进行散售），总体量达70万平方米。中弘在2004年获得该地块，2009年开始销售。当时北京楼市进入上升期，又恰逢地铁6号线规划获批，项目不仅销售顺利，房价也得以快速上涨。到2014年清盘时，项目均价已经从最初的1.7万元上涨到接近4万元。

借助这笔“启动资金”，以及公司在2010年、2014年两次增发所募集的款项，中弘在北京、济南、吉林、浙江、海南、云南等地不断获取项目，开始全国化布局。其中，北京项目仍以商住为主，外埠项目多为综合体业态，由于体量较大，区域内旅游资源丰富，中弘拟打造成文旅项目。

这也奠定了其后来“地产+文旅”双主业的基础。其具体模式在于：通过商住项目销售现金流，带动投资周期长的文旅项目发展。年报显示，过去几年，北京市场的销售和回款规模一直占中弘的半数以上。

2017年3月，北京先后出台调控楼市的“3·17新政”和“3·26新政”。市场大受影响，商住市场更是跌入冰点。中弘在北京的项目不仅未能获得销售现金流，而且陷入退房风波。

缺乏现金流的支持，文旅项目也进展不畅。从2017年下半年开始，中弘的部分项目就出现欠薪、停工等现象。其中，位于浙江安吉的新奇世界文旅项目尤其严重，涉及多个资管计划违约。

同时，中弘于2017年获取的海南文旅项目“半山半岛”很快陷入产权漩涡，不仅令中弘陷入司法纠纷，而且未能对业绩带来贡献，尾大不掉。

年报显示，2014年至2017年，中弘股份的经营活动现金流一直为负。

兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示，文旅项目具有前期投入大、回款周期长的特征，不仅难以快速产生业绩，而且对开发商的运营能力和资金实力有着较高的要求。一旦出现资金链问题，公司将承受巨大压力。“这几年调控压力大，像中信、万达等布局文旅的企业，日子都不好过。”宋延庆说。

债务问题最终成为压倒中弘的最后一根稻草。在今年11月8日被终止上市时，中弘的逾期债务规模已达到78.2亿元。进入退市整理期后，中弘的违约债务继续攀升，短短8天内就增加了20亿。

此前，中弘还曾炒作公司股价，并借机套现，引发股民不满。

2012年，中弘宣布投资矿业市场，2013年创业板“手游风”兴起，中弘于当年7月宣布进军手游行业。2014年，国内电影院线行情火热，中弘又宣布联合上影集团在浙江安吉投资建设影视产业园。

尽管上述规划无一兑现，中弘的股价却因为这些消息而出现上涨，大股东则借此机会不断套现。仅2013年8月，中弘大股东中弘卓业就曾借助手游行情疯狂减持，累计套现20亿。

这种行为终于招来祸端。正是在手游概念的炒作中，中弘成为徐翔案涉及的13家上市公司之一。2016年8月，中弘股份董事长王永红辞任，中弘股份法人由其胞兄王继红接任。

顽疾积重难返

今年以来，积重难返的中弘多次尝试引入“外援”求救，但过程并不顺利。

2月，大股东中弘卓业、实际控制人王永红与深圳港桥基金共同签署了重组协议，深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一只不超过200亿元人民币的私募基金，用于重组中弘集团旗下的所有资产。但因“未能与相关债权人就偿债安排及该重组事项达成一致，并取得债权人同意意见”，该重组宣布终止。

6月29日，中弘卓业与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签署协议，拟将其持有的中弘股份26.55%的股份转让，后者接手后将成为中弘股份的控股股东。但按照规定，上市公司因涉嫌证券期货违法犯罪，在被中国证监会立案调查期间，大股东不得减持股份。因此，此次股份转让于8月27日遭遇搁浅。

8月，中弘股份、中弘卓业与加多宝集团及前海银谊资本签署托管协议，约定由加多宝及银谊资本对公司及集团进行债务重组。但由于加多宝集团经营情况和财务数据的描述与实际情况严重不符，引发分歧，各方于10月9日正式宣告结束合作。

10月9日，最终的“接盘侠”出现。当日，中弘与宿州国厚、中泰创展签署托管协议。由宿州国厚进行托管经营，由中泰创展酌情给予流动性支持。

但为时已晚，接盘方不可能在短期内真正解决中弘的债务问题，甚至无法挽救公司的股价。9月13日至10月18日，中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值（1元），满足了退市条件。

11月，深交所决定对中弘股份终止上市，公司也成为A股史上首个因股价连续低于面值而退市的上市公司。

在此期间，中弘麻烦不断。5月29日，大公国际将中弘股份的公司主体信用等级调整为B，评级展望维持为负面。大公国际认为，“中弘股份经营获现能力下降，资产可变现能力及债务融资能力减弱，获得股东支持难度较大，加之大额资金外流，偿债来源匮乏。”中弘的相关债务评级也被下调。

8月14日，因涉嫌在2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告有虚假记载，中弘被证监会立案调查。

其前，中弘曾有机会“断臂求生”。据21世纪经济报道了解，早在中弘四处求救之前，包括融创在内的部分房企曾与中弘商谈项目收购事项，但因价格等原因，最终未能谈拢。

中弘的“遭遇”，令其成为房地产界的“大败局”案例。宋延庆认为，如果当时中弘选择“断臂求生”，或许不会落到今天这步田地。“这反映了中小房企的一种典型心态，他们心有不甘，总觉得市场会变好，所以不舍得低价出手。”宋延庆说，在调控政策持续施压的背景下，这种侥幸心理只会害了自己。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，中弘是“特例”，但并非“孤例”。随着房地产调控政策的深入，中小房企的生存空间逐渐被压缩，销售、融资端的不畅，会使得行业的“弱者”处于十分不利的境地。预计未来还将有房企出现资金链和债务问题，随之而来的，行业将出现并购重组的热潮。

公开信息显示，就在中弘股份进入退市通道时，五洲国际、粤泰股份、银亿股份均出现债务违约。