广州放宽商服类物业销售限制 专家：利好存量项目

（原标题：广州放宽商服类物业销售限制）

12月19日，广州市住建委发文对于去年“3·30”调控政策中有关商服类物业限购的规定进行调整。政策调整后，2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目的销售对象不再限制为“法人单位”，这意味着符合该条件的商服类项目将允许个人购买。

该政策被房地产业内视为商服类物业在一定程度上“松绑”，部分库存较高的公寓等商业物业项目将迎来利好。

商服类库存处于高位

“政策对于广州商服类市场是件好事”，广州克而瑞首席分析师肖文晓表示，广州商服类物业的库存量已经从2017年3月末的513.57万平方米，增加到2018年11月末的675.87万平方米，去化周期也从当时的19个月上升到目前的23个月，库存压力增大。

克而瑞数据显示，“3·30”政策出台的2017年，广州公寓成交量为19447套，与2016年的33919套相比大幅下降约43%。

肖文晓指出，“3·30”政策对广州公寓市场的影响最深，2017年3月时全市库存只有16146套，现在已经增加到28136套，去化周期从5.5个月上升到23个月。当前全市库存较多的公寓多集中在南沙、黄埔两区，库存量均超过30万平方米，具体到项目来看，广州绿地城、广州国际空港中心等的库存量都在12万平方米以上。

与公寓类似，商业、办公两类产品的库存量也出现上升。根据克而瑞数据统计，截至11月底，广州商业类产品库存333平方米，去化周期73个月。办公类产品库存量184万平方米，去化周期31个月。

或利好市场成交

克而瑞数据显示，包括广州绿地城、广州国际空港中心、南沙滨海花园、中交汇通中心等在内，多数有较大公寓存量的项目拿地时间都在去年“3·30”新政出台前，这也意味着，新政生效后，这些项目的公寓产品将解除限制，允许个人购买。

那么，迎来利好的商服类市场会不会有所回暖呢?

对此肖文晓认为，公寓不限购、总价低，对部分有居住需求的购房者存在一定吸引力，在住宅限购的大环境下，类住宅的公寓市场很容易成为置业焦点，预计政策落地后，符合条件的公寓项目销售有望摆脱之前的低迷状态，优质项目的成交量可能在短期内上升。

中原地产首席分析师张大伟表示，此前出台限购商住类房屋政策的北京、广州两地，商住房价格均有大幅度调整，此番政策意味着市场上大量存量商住房可以销售给个人，对于这些项目来说肯定是巨大的利好。

根据广州克而瑞的统计，今年第51周(12月17日至23日)，广州商业类产品网签452套，成交面积为4.74万平方米，环比增加162%;办公类产品网签量达到1053套，环比增99%。不论是商业还是办公，成交主力城区都在黄埔。

尽管存在利好和拉动作用，但克而瑞研究中心分析指出，在当前楼市形势下，新政对于广州商服类市场的利好程度有限，成交量即使有所回升，幅度也将非常有限。

因城施策下居住属性不变

今年以来，甘肃兰州、山西太原、山东菏泽、湖南衡阳等地对先前出台的楼市调控政策进行了部分调整，而在广州，除了商服类限购出现松绑外，24日，广州发布新的公积金提取管理办法，规定在毗邻城市购首套房可提取公积金。

在张大伟看来，市场涨幅明显放缓是约束性政策减少的主要原因，“楼市告别‘高烧’，调控再度收紧加码的市场基础已经不存在”，不过张大伟表示，未来各地大幅宽松可能性不大，或将出现各种微调。

当前，本轮调控呈现出“一城一策”明显特征，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读11月份商品住宅销售价格数据时指出，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，房地产市场整体保持稳定。

克而瑞研究中心认为，因城施策、一城一策的政策主基调未变，住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策将贯穿更长的时间周期，而商品房库存较大的城市，调控政策或有所松绑，以期加快库存去化，各城市结合市场实际情况调整政策走向，以提高针对性和有效性。另外，“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。