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中国夫妇300万在北海道买别墅开民宿 年回报率15%

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随着北美、欧洲、澳洲等一些房地产境外投资的热门地开启房价跌势,今年不少国人前往日本进行房产投资。某金融圈大V就在其微博放言:“一口气买下日本一条街,命名为‘蛮子小路’。”随后,他又发起了众筹项目,将这些房子改造成民宿。

在日本买房开民宿真的这么火爆?钱报记者采访了在日本定居4年的民宿经营资深人士李简(化名),他讲述了在日本买房的故事。

用300万元买了两栋别墅,年投资回报率还不错

对于李简来说,定居海外算是机缘巧合。2013年,在北海道旅行的李简被当地70%以上的森林覆盖率所吸引。“北海道的风光媲美北欧,来了就不想走了。”

过了一年,李简就带上妻子,办了投资经营签证移居北海道。“我们在北海道一共购置了两套独栋别墅,一套是建好3年的次新房,一套是已经有25年房龄的二手房,房价加局部改造、装修,花了300万元。”

李简说,买200万元的房子,要交的印花税、登记税、取得税大约2万元人民币,成本并不算高。“土地和房屋是永久产权,每年缴纳物业持有税(评估价1%)。独立别墅一般没有物业费,公寓须交管理费。”

当时,李简了解到日本推出“观光立国”政策,放松各国旅游签证,入境游客激增。日本观光局统计显示,2017年,赴日本旅游的游客数量比往年增加了20%,并且这个数字一直还在增长。东京、大阪、北海道等地旅馆爆满,住宿缺口30%以上。

“民宿就是在这段时间火的,2015年初我将手上的两套物业进行改造,一套整租,一套自住分租。我申请的是民宿许可,一年有180天可营业。虽然不是全年,但日本住宿费高,像北海道,民宿标间500~600元/晚,套房800~1000元/晚,整栋3000元/晚起,只经营180天的收益也不错。一般来说,北海道12月~3月中旬是冰雪旺季,5月~9月中旬是春夏旺季,开放180天足够了,剩下的时间要么是请朋友来住,要么干脆空着。”

李简表示,日常的成本,除了水电采暖费1500~2000元/月/栋,物业持有税5000元/年/栋,无其他费用。“另外,长租或民宿收入要交个人所得税,12万元/年以内税额5%,12万~20万元/年税额10%。但家庭收入总额如果不到350万日元(约21万元)/年,属于低收入阶层,个人所得税就不用交。”

李简自己算了一下,整租(整套租给短期游客)的年投资回报18%,分租的年投资回报率15%,平均下来16.5%。”这两年,经李简介绍,来日本买房开民宿的朋友不下10个,一般年投资回报率都能达到15%左右。

日本人不热衷买房,去炒房并不靠谱

事实上,经历过房地产泡沫破裂所导致的“失去的20年”,在日本人心中,房地产不是什么热门话题。

之前有报道称,日本房子太多,一些村庄甚至免费发放房子。“这些‘免费房’都在偏远的乡村,远离JR铁路。”李简表示,到日本买房应尽量选择热门旅游城市。即便买房开民宿,不同城市也有不同政策。今年刚执行的日本民宿法,让一直走在灰色地带的日本民宿正式合法化,同时也更趋严格,比如京都地区,仅每年1月15日~3月15日期间内可营业,兵库县则是全年禁止。

受到2020年东京奥运会、2025年大阪世博会等利好刺激,日本部分区域地价、房价上涨。但在李简看来,如果纯粹是短期炒房,到日本投资并不划算。“日本人并不热衷买房,很少有炒房概念。很多人工作到40岁左右,有一定积蓄才会买一套合适的房子。而且,日本并不是传统意义上的移民国家。因此,如果抱着炒房的心态到日本买房,找下家并不容易。”

这几年日本房价相比英国、加拿大、澳大利亚等移民热门国家,涨幅不大。“北海道的房价这两年涨得并不多,所以炒房并不划算。到日本买房,更适合经营民宿或长租,收取租金回报。”李简说。

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