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郭英成"暗度陈仓" 佳兆业74亿摘牌广州小坪村旧改

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佳兆业归来的这一年半里,在资本市场的风头明显盖过了房地产。与浙民投对医药公司振兴生化的控制权之争反转戏第二天,以74.26亿元竞得广州百万平方米的旧改项目,似乎显得有些“不足挂齿”。

12月19日,广州公共资源交易中心经历了一场迟缓又漫长的竞拍,一个小时三轮报价后,由佳兆业集团100%控股的广东佳盛房地产开发有限公司,以74.26亿元的出价和额外建设600平方米的小坪村提留面积,成为小坪村城中村改造的合作企业。

小坪村地处广州白云区,东边是被规划为广州城市副中心的白云新城。这个城改项目的体量不小,复建区的计容建筑面积达到80.86万平方米;作为招商条件,竞得人还需为小坪村承担5.75万平方米住宅物业的建设,外加上述600平方米住宅物业。

合计86.67万平方米的总计容建筑面积,是佳兆业集团5个月前签下的广州海珠区南天旧改项目2.7倍,74.26亿元将作为小坪村最低改造成本进行投入。

佳兆业成功复牌这一年半时间里,外界对它的印象多是在资本市场上忙着“抢收”,而非在房地产市场的作为。实际上,不止小坪村城改和南天旧改,佳兆业在“老本行”旧改市场上仍在不断增收。

与复牌前后进行对比,截至2018年6月30日,佳兆业旧改项目占地面积达到2680万平方米,较复牌前的2016年12月31日多了一倍有余。

白云强势落子

旧改不像招拍挂,推进往往是低调进行,加之近一年半佳兆业在资本市场的风头盖过了房地产,土地扩展上显得颇为低调。

资料显示,广州市白云区小坪村城中村改造项目总建筑面积共计110.22万平方米,其中改造规划拆除现状建筑面积110万平方米,保留建筑面积共0.22万平方米的白云区登记保护文物单位;改造范围规划总用地面积94.35公顷,净用地54.49公顷,规划计算容积率总建筑面积167.96万平方米。

54.49公顷的净用地面积包含22.75公顷的复建安置区净用地(计容建筑面积80.86万平方米)、15.37公顷的融资区净用地(计容建筑面积46.49万平方米)和15.02公顷的政府统筹住宅净用地(计容建筑面积40.03万平方米)。

值得一提的是,80.86万平方米复建安置区含有复建住宅净用地计容建筑面积30.15万平方米(含公建配套2.51万平方米)、复建村集体物业净用地计容建筑面积50.41万平方米、迁建及保留历史建筑净用地计容建筑面积则为0.3万平方米。

佳兆业除了在复建安置区内建设80.86万平方米物业,还包括从政府统筹住宅中为小坪村建设提留的5.81万平方米住宅物业(以解决村民回迁安置面积缺口)。

不止小坪村项目,今年下半年,佳兆业更加频繁布局广州旧改市场。

截至目前,佳兆业下半年在广州至少获取了三个项目,于年中获取的两个项目均位于广州老城区海珠区,分别是石溪村城中村改造项目和南天酒店用品批发市场升级改造项目,前者总计容建筑面积约153.6万平米,后者则为31.6万平方米。

据观点地产新媒体统计,截至2016年12月31日,佳兆业拥有的1300万平方米旧改项目中,深圳有860万平方米,占比高达66.15%;余下的34.85%分布在珠海、广州、上海等城市,合计440万平方米。

仅仅一年半,单单广州旧改项目的占地面积已飙升——截至2018年6月30日,佳兆业于广州的旧改项目占地面积达到580万平方米,占全部旧改的21.7%。

大湾区旧改发力

广州旧改数量的扩大,实际上源于佳兆业在旧改板块上的加码。但在过往一年半时间里,外界对它的印象多是在资本市场上忙着“抢收”。

按照时间来划分,远有收购南太地产、美加医学、明家联合等,近有分拆物业平台在港交所主板上市,最新的则是振兴生化股权之争再生枝节。

这一系列的举措,使得佳兆业的业务范围由房地产行业横跨至场馆运营、足球、健康医疗、文旅、航运、物业管理等诸多业务。

佳兆业集团主席郭英成对多元化的逻辑解释是“提升综合运营能力和抗风险能力,更好地为房地产主业服务”。公司在2018年年报中也强调,此举既能“扩拓房地产业务的运营范畴,带来新的利润增长点,又可以增强集团获取土地资源的核心竞争力”。

由于旧改项目的获取更具隐匿性,佳兆业于招拍挂市场鲜少露面,加之郭英成在资本市场高调弄潮,也难怪乎今年年中的业绩会上,会有媒体对2017年佳兆业土地投资金额超过130亿产生疑惑。

“我们在公开市场肯定会竞争,但在旧改方面,在一级开发这一块我希望能够贡献更多的土地。”郭英成当时回应:“今年我们也会特别在粤港澳大湾区拿地、增加土地,特别是新进入的城市会增加一些土地。”

复牌前截至2016年12月31日,佳兆业的土地储备面积为2100万平方米,拥有未纳入土地储备的旧改项目占地面积达1300万平方米;复牌后截至2018年6月30日,佳兆业的土地储备面积小幅增长至2200万平方米,旧改项目的占地面积则翻倍达到2680万平方米。

除了在旧改项目的获取上较过去更为进取,近一年半佳兆业也不断扩大旧改的城市范围。

截至2018年6月30日,佳兆业于深圳拥有的旧改项目占地面积980万平方米,占比达到36.7%;中山700万平方米,占比为26%;广州为580万平方米,占比21.7%;惠州为340万平方米,占比12.8%;珠海、东莞、佛山则合计60万平方米,比例为2.2%;广东省以外则仅有上海一座城市,占地面积10万平方米,占比为0.6%。

至于旧改项目对土地储备的贡献方面,今年3月份郭英成曾透露,今年佳兆业旧改项目的推进和土地释放主要集中在广深两地,加上上海,预计三地可提供超过80万平方米占地面积的旧改用地;全国范围则可供地近90万平方米,带来将近430亿元的货值贡献。

截至2018年6月30日,佳兆业拥有的2200万平方米土储面积中,310.2万平方米来自于旧改项目,占总土储比例达到14%。

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