菏泽打响房地产调控松绑第一枪！多少地方会跟随？

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本轮房地产调控周期中，地方出现了首个取消限售的政策。

12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局网站公布了发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(后简称为《通知》)，在限制新购住房转让限制与降低市区商品房预售资金监管方面较此前房地产调控政策大幅松绑。

限售政策是本轮调控中的重要特点之一。本次《通知》的下发使得菏泽市成为本轮调控周期中首个取消限售政策的城市。

近期，房地产行业出现多个重要信号，房企销售放缓、房企11月发债规模井喷以及碧桂园宣布重启投资等信号下，房地产调控政策2019年是否会有所调整成为各方关注和争论的焦点。由于本轮调控中地方政府是调控政策制定的主体之一，“一城一策”甚至是“一区一策”广泛存在，菏泽本次率先松绑调控政策后，是否会引发跟随者，令人关注。

两大领域松绑

菏泽市限购政策始于2017年11月。本次发布的《通知》第六条为，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

《通知》还大幅降低了对市区商品房预售资金的监管要求。其中具体指出，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

易居研究院智库中心研究总监居严跃进认为，菏泽此次出台取消限售政策，信号意义极强。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

严跃进表示，菏泽的限售政策取消，至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

此类政策取消，对于后续市场的影响是很大的。实际上此前包括兰州也有过各类政策的调整，当时也引起关注，但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的，尤其是会减少一些看空情绪，对于当前下行的楼市来说是有托底效应的，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

调控仍保持高压

近期一些房地产行业的变化引发关注，2019年房地产调控政策是否会微调成为各方关注的焦点。中原地产研究中心统计数据显示，11月来约束性楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

近期地方调控政策一览

中原地产首席分析师张大伟指出，从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别“高烧”，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。“本次调控的‘政策底’可能已经出现了。”张大伟表示。

还有一个积极信号是房企融资环境有所改善。据记者不完全统计显示，11月已有多家房企发行各类债务工具，募集资金超过500亿元。多家房企公司债和ABS密集获批。信贷方面，部分城市住房按揭利率出现回调，放款周期缩短，这将有助于降低房贷成本，吸引更多购房者入市。

“房企融资环境预计在2019年将得到改善。”一位中型上市房企负责人对记者表示。

不过多位地产界人士表示，即使政策出现微调，也并不意味着严厉的调控政策就将退出。张大伟表示，从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。从近期新华社发表的署名文章来看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。若本次菏泽调控松绑政策引发更多三四线城市跟随，预计将减轻三四线城市房地产商的项目资金压力，但预计一、二线城市仍将维持调控高压状态。

“市场底部尚未到来，预计房价仍处于筑底下行态势。”张大伟表示。