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深圳一手住宅够卖14个月 新盘批售加速抢二手房客源

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(原标题:深圳一手住宅够卖14个月)

四季度深圳新盘批售速度加快,仅11月新增房源就突破了1.1万套,足够卖14个月。由于部分新盘定价合理,抢了一些二手房的客源。而时值年底,租赁需求较为低迷。

11月批售量突破1.1万套

进入传统销售季,深圳楼市新房预售量出现明显、持续的上升,9月为3607套,10月上升至5263套,11月大涨至11282套。

11月全市新建商品住宅成交(网签)1985套,环比上涨8.2%,同比降幅22%;成交(网签)面积19.51万平方米;均价为54066元/平方米,较10月下降5元/平方米,较去年下降0.4%。

同时,房企推盘节奏加快,11月底全市新房库存量至361.21万平方米,按前8个月的成交推算,去化周期一举上升到14.3个月。

分区来看,宝安区以外的各区成交普遍上涨,其中龙岗小幅上扬5.1%,以872套保持第一;宝安区环比再降两成,成交609套;南山区大幅回升至322套。罗湖、福田、盐田三区在供应推动下也取得良好表现,成交量均达到双位数。

各区成交均价多有下跌,其中龙岗区的均价变动最为明显,在10月近3成的上涨后回落至37209元/平方米,跌幅15%。

11月份的推盘集中在原特区外地区,市面上的中低端供应增长,有约54%的楼盘价格低于5万元/平方米。

11月新房成交榜中,南山的香山美墅以取得第一,成交面积高达2.86万平方米,价格8.3万元/平方米;超过1万平方米成交的有龙岗的远洋新天地、光明大盘龙光玖龙台和宝安的凤凰公馆等三个项目,分居二至四位,价格均低于5万元/平方米。

一手新盘抢了二手市场的客源

11月全市共备案4175套二手住宅,环比上涨10%,同比降幅26%,成交面积约34.81万平方米;美联物业(深圳)蓝筹住宅价格为55024元/平方米,环比微跌0.05%。

“7·31政策”对二手市场带来持续性的影响,客户来访量、二手成交量难有起色,整体呈现稳中有降的态势。

进入11月,市场实际成交逐步体现在备案数据上,周备案量缓慢下跌,至月底下降到近900套,日备案量的平均水平在150-200套的区间。

“7·31政策”大幅提高入市门槛,对市场具有持续、明显的作用,客户的来访量、计划在短期内置业的意愿走低。

美联物业从监测情况来看,市场整体表现平淡,同时,因新房推盘量的增加抢占了一定的客户资源,二手成交仍呈现小幅下跌的趋势。买卖双方趋于理性,价格缺乏上涨动力,成交价略有松动的现象增长。预计12月里二手市场的成交量价将维持稳中有跌的走势。

各区备案量多有回升,其中龙岗上涨两成,备案突破1000套,宝安升至接近900套,福田和罗湖两区的环比涨幅也达双位数。

分区来看,罗湖区因老旧房源相对多,价格承压能力相对低,区域蓝筹价格呈现小幅下降的趋势。11月布心片区热度相对突出,成交价基本稳定;年内表现强势的黄贝片区成交量价均有回落;莲塘片区则出现价格下调促进成交热度的现象。福田方面,皇岗、新洲片区总价相对低的房源较多,成交表现较好,价格表现稳中有升;上步片区、中心区周边的楼盘价格小幅松动;高端需求方面,农科片区的成交表现有所回落,价格走势仍显强势。南山区以蛇口、华侨城等片区的成交相对活跃,价格则以高新南、深大周边的楼盘最为强势;南油、南头片区因老旧房源相对多,整体价格小幅松动。

受到规划利好,宝安新安片区的整体成交稳定,楼龄较新的大型小区价格表现较好;西乡片区成交回落,均价低的楼盘更受欢迎。龙华区价格调整推动成交热度,成交均价低于前期的情况增加。龙岗区表现突出,布吉片区需求高,价格平稳;坂田、龙城等片区的监测盘也多有成交。

租赁需求维持低位

11月份美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数上升至249.39点,对应的租金水平为90.1元/平方米,环比上涨0.4%,同比上涨11%。年底为租赁市场低谷,需求维持低位,租金水平走势较三季度明显转平。

具体来看,罗湖区需求稳定,其中,布心片区的大型小区表现良好,因面积偏大的户型占比提高,成交均租小幅回落;黄贝租赁表现活跃,年底租金小幅松动;莲塘的表现在全区最为突出,从30-180平方米的户型均有成交,租金走势平稳。福田区的租赁需求止住跌势,租金水平稳中有涨。皇岗及周边区域表现最为突出,户型从40-120平方米不等,均租分布较广,单房户型的均租可达150元/平方米;中心区周边成交回升,租金走势强劲。

南山区整体租赁成交维持低位,其中蛇口作为大热片区,需求表现活跃、稳定,均租分布广,从75-160元/平方米均有成交;深大片区的小户型表现保持活跃,均租走势强劲。

宝安以租金水平较低的西乡片区最为活跃,租单较多,户型以70平方米以上为主,均租在60-90元/平方米之间;宝中因地理位置佳,表现也较好,均租80-120元/平方米不等。龙华区租赁热度较高,值得注意的是,非地铁沿线的楼盘出现少量租金下调的房源。龙岗区表现出色,相对10月有所回升,布吉和坂田的监测盘普遍有多单租赁成交,推动“低价盘”均租小幅上涨。

美联物业认为,近期开发商推盘量持续、大幅提高,其中部分楼盘更能取得良好的销售成绩,年底全市新房住宅表现看好。二手市场从近期情况看,市场整体表现平淡,同时,因新房推盘量的增加抢占了一定的客户资源,二手成交仍呈现小幅下跌的趋势。买卖双方趋于理性,价格缺乏上涨动力,成交价略有松动的现象增长。预计12月里二手市场的成交量价将维持稳中有跌的走势。

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