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华侨城惨遭抛售减持 欢乐谷凉凉了?

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(原标题:昔日典范华侨城 今惨遭抛售减持)

网易房产申°工作室 李莉

2018年12月4日,华侨城发布公告称其公司监事叶向阳、董事会秘书关山因个人财务安排减持股份,据了解,这已经不是华侨城第一次被减持了。

昔日比肩迪士尼典范 数年后遭股东减持

华侨城,作为一家从深圳起家的房地产公司,曾在2010年前后风靡一时。在2010年,华侨城刚刚完成整体上市,并开启全国第二次布局。随后华侨城开始不断地深化文化概念,并从原先的“旅游+地产”模式向“现代服务业综合运营”转变。

在当时,无论是其住宅类产品,还是其商业地产的、文化地产的战略,华侨城模式都曾受到业内外的追捧。尤其是华侨城旗下的欢乐谷连锁主题公园,在深圳、成都、上海、昆明四地陆续推出,并深受好评。很多业内人士都把华侨城称为比肩迪士尼的典范。

然而,仅仅只是过了数年的时间,2016年,华侨城一直以来的二股东前海人寿,在三季度大幅减持了华侨城6656.61万股,减持比例为9.59%。随后,华侨城数名高管也开始减持其所占股份。

华侨城惨遭抛售减持 欢乐谷凉凉了?

据网易房产不完全统计,2017年底至今一年多的时间中,华侨城董事、总裁王晓雯、副总裁姚军、监事叶向阳、董事会米事关山分别减持,以上四人累计减持约1035058股,不超过占华侨城总股本的0.013%。

最近的一次公告发布于2018年12月4日,内容显示:公司监事叶向阳、董事会秘书关山因个人财务安排减持股份,截至本公告日,叶向阳、关山减持股份相应计划实施时间已届满。两人合计减持共60000股,平均股价约8.23元/股。

华侨城惨遭抛售减持 欢乐谷凉凉了?

越来越火热的市场 越来越多企业的抢滩

据了解,华侨城所谓的“旅游+地产”模式甚至是后来所提及的“现代服务业综合运营”模式,其实都是以旅游综合项目为目的,对土地进行成片开发,并在完善片区配套和注入文化内涵后开始带动地产市场,最终再以房地产业务销售产生的现金和利润反哺旅游的一种生态模式,这也是华侨城模式得以快速复制至全国各地的根本。

这一模式,从战略角度上来讲是可行的。这主要是因为,近年来,中国旅游市场的发展非常迅猛,据数据统计,2015年中国国内出行的人次就高达40亿,旅游总收入也达约4.13万亿元,据世界旅游组织预测,到2020年,中国或将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。文旅产业甚至已经成为了国家战略性的支柱产业。

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随着这个市场的发展,旅游产业也升级成为了一个超级产业平台,文化、健康、养生、养老、农业等纷纷入驻,而从房地产市场来看,大量的休闲度假需求应运而生。与此同时,中国旅游地产项目也开始出现了大幅的增长,从2010年的1380个,涨到了2016年的8918个,6年间涨幅高达546%。越来越多的企业开始介入这一领域,在这其中也不乏像恒大与万达这样的龙头房企。

华侨城惨遭抛售减持 欢乐谷凉凉了?

如此一来,华侨城原本的以旅游综合项目为目的,对土地进行成片开发,最终产生房地产业务销售的模式开始受到了极大的挑战。

成也文旅产品 败也文旅产品

事实上,过去数年来,中国的住宅市场显然远远好于商业地产。这对于将自己定位为商业地产、文化地产的华侨城来说,似乎有些吃亏,但是随着近年来文旅地产的逐渐崛起,华侨城是并没有把握先机,其曾经引以为傲的的“欢乐谷”系列文旅产品,似乎也被后起之秀赶超。上海海昌海洋公园、迪士尼、上海冰雪世界等都赚足了眼球。然而面对产业竞争激烈,运营成本高,现金回收慢的困境,华侨城却陷入了僵局。

从像欢乐谷这样的主题公园来看,主题公园产业链分为主题公园自身所延伸出的内部闭环和由配套产业提供支撑的外部闭环两大产业链。其中,内部的产业链是由主题公园自身所衍生出的餐饮、商业、酒店以及其他消费领域和内容。在这样一种产业链闭环下,门票收入只占主题公园总收入两成左右,产业链上获得的衍生收入才是主题公园的核心收入。在有配套产业提供支撑的外部闭环中,包括从主题公园策划设计、设备制造、建设施工以及后期的维护等。

而一个主题公园能否成功,最为关键的还是能否拥有可持续的长久的运营能力,欢乐谷在开始之初也与目前很多热门项目一般受到追捧,在几年后才出现了增长乏力。

在这一点上,迪士尼则做得很好,据不完全统计,从2009年至今,迪士尼已拥有了五大衍生产业:媒体网络、主题公园、影视制作、消费品、互动媒体。其中媒体网络的利润始终位列第一,与排名第二的主题公园产业利润基本保持在近3倍的差距。这在很大程度上是由于迪士尼所形成的系列IP管理策略不仅有助于迪士尼旗下形象资产的更新换代,还同时有助于放大旗下IP品牌的价值。

但是,如果我们把中国本土品牌主题公园与迪士尼和环球主题公园做一个对比,则会发现中国本土品牌主题公园对产业链的开发明显不够,产业链上下游各个环节发展空间巨大。无论是过去的倡导品牌价值延伸还是如今引入的商业开发理念,实际上都是由主题公园自身所创造的价值和文化认同衍生出来的产品价值链。

针对这一情况,上海欢乐谷也曾斥资2亿元改建了欢乐谷二期“欢乐海洋”主题区并把曾经的飓风湾主题区升级为“加勒比渔港”。

截止至2018年12月4日,华侨城A总市值499亿元,在房地产板块中排行第8,在2018年12月4日公告出来后,其早盘低开6.13元/股,收盘价6.08元/股。

华侨城惨遭抛售减持 欢乐谷凉凉了?

华侨城惨遭抛售减持 欢乐谷凉凉了?

对如今的华侨城来说,在房地产方面似乎错过了拿地的最好时机,无法在短期内做到其他千亿房企那么大的规模,在文旅产业方面又面对无数的竞争,压力重重。然而,就在这两难的局面中,华侨城却在短短一年多的时间里出现了4位高层管理人员减持,对此华侨城方面的解释是个人财务安排,但从华侨城的历史股价来看,似乎并非是在值得套现的一个高位。

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