深圳"首付分期"悄然抬头 部分楼盘实际首付不足1成

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中国证券报记者近日在调研中发现，深圳有新楼盘正在开展“首付分期”促销活动，部分楼盘的实际首付比例不足一成，并且“首付分期”正从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。业内人士指出，伴随房企销售增速放缓，年底开发商冲业绩压力加大，不少房企希望获取现金流“活下去”。至于“首付分期”的行为，如果资金来自银行，则属违规操作，应该予以打击；如果是开发商垫资，虽然在违法界定方面比较模糊，但仍会影响房地产交易秩序。

“首付分期”活跃

日前，某房产中介人士在朋友圈发布新楼盘广告称：深圳某公寓首付仅两成，不限购不限贷。中国证券报记者走访深圳多个楼盘的营销中心发现，确有新楼盘推出“首付分期”促销活动，甚至有楼盘首付比例不足一成，开发商以此吸引购房者。

深圳某新开盘的公寓营销中心人员介绍，其在售的精装公寓现有九折优惠，且首付仅需两成。“正常情况下，首付是5.5成。如果手头紧，可以尝试我们推出的‘首付分期’业务。第一次付20%的首付，12月20日之前再付15%，明年2月中旬前再付15%，最迟明年4月10日付清首付尾款即可，中间不收取利息。”

业内人士表示，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之间，较住宅类楼盘的三成首付高出不少，公寓购房者压力较大，因此公寓类新盘更有动力推出“首付分期”。不过，中国证券报记者了解到，年末在回款和达成全年销售目标双重压力下，“首付分期”业务开始从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。

某知名开发商在深圳的住宅项目推出“一成首付”活动。该楼盘营销人员表示，开发商规定可先缴纳16万元至20万元首付，明年3月前缴纳剩余所有首付款，期间可选择分期付款或者在最后期限一次性缴纳。该房源总价最低为326万元，即便按首期首付上限20万元计算，实际首付比例仍不足一成。

小贷公司首付贷降温

目前，首付贷款的资金来源主要有两种，一是小贷公司提供的首付贷，利息较高，主要存在于二手房交易；二是由开发商垫资的“首付分期”，是一种促销新盘的手段。上述业内人士告诉记者，此前深圳楼市盛行的首付贷以第一类模式为主，但目前小贷公司提供的首付贷已大大减少。

“一般小贷公司帮忙垫资买房后，会尽快帮客户向银行申请信用贷偿还借款。现在最大问题是银行信用贷用途审核非常严格，仅限于个人消费，严查资金流入股市和楼市。贷款公司做起来很谨慎，担心客户最终无法从银行贷出资金。”该业内人士说。

中国证券报记者走访多家中介机构，询问可否搭线做首付贷。中介机构均表示，目前仍与外部公司合作该业务，但不建议这样操作。“现在资金成本很高，首付贷利息特别高。上月有客户因资金投资理财产品暂时无法退出，首付差80万元左右，找小贷公司垫资一个月，付了6万多元利息。”一位中介说。

小贷公司首付贷的降温伴随着开发商促销新盘力度的不断加大，“首付分期”悄然蔓延。深圳楼市“7·31新政”以后，深圳楼市开启下行通道。10月深圳新房成交继续萎靡，当月住宅成交1835套，在9月弱势基础上继续环比下降18.4%。“上半年新盘销售去化率70%左右，新盘去化率开始走低，三季度去化率仅46%。”深圳房地产协会高级研究员李宇嘉告诉记者。临近年底，开发商不断推出优惠折扣、分期付款等促销手段吸引置业者，通过以价换量，加速项目入市，尽早抢收业绩。在开发商大力促销下，年底深圳新房成交量有所回暖。

深圳贝壳研究院发布的报告称，11月第四周（19日-25日）深圳住宅成交512套，环比增长45.5%。一些项目推出优惠单位、首付分期付、打折销售等优惠活动，直接带动成交。

开发商资金压力大

据不完全统计，2018年百强房企中有近半数房企曾公开披露年度销售目标，大部分集中在TOP50房企中。在房地产行业整体增速放缓的背景下，截至10月末，在这些提出了年度业绩目标的房企中，有超六成房企目标的完成率达到80%，但仍有部分房企的销售不及预期。华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标六成左右。

“开发商业绩压力大，年底要冲一下。现在很多房企的策略是赶快出货，获取现金流‘活下去’，然后才能低价收购那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉说。今年前三季度，多家上市房企的现金流表现不甚理想。例如，绿地控股、新城控股前三季度现金流量净额同比分别下降8%、21%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年房地产市场确实有压力，开发商纷纷创新思路。“首付分期”从严格定义上看是违规的，但在市场下行阶段，此类做法受到查处的情况相对较少，部分开发商打起了“擦边球”。

“类似‘首付分期’实际上有多种形式，如果是银行帮忙贷款，与监管部门关于银行贷款的政策相违背，属于违规操作，应该予以打击。如果是开发商自己垫资，那么相当于通过垫资加快购房流程的办理，在是否违法的界定方面比较模糊，但会在一定程度上影响房地产交易秩序。”严跃进说。