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佳兆业物业分拆赴港上市 香港新股市场出现降温

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(原标题:佳兆业物业分拆赴港上市 香港新股市场出现降温)

在房企融资环境不断收紧的背景下,内地开发商陆续加入了物业分拆赴港上市的行列。

11月26日,佳兆业集团旗下的佳兆业物业宣布在香港分拆上市。公司计划公开发售3500万股,其中香港公开发售占350万股,国际发售占3150万股,每股招股价介乎9.08至10.88港元,计划集资金额最多为3.8亿港元。

当前港股市场表现不佳,为何选择在这个时点上市?对此,佳兆业物业主席廖传强在当日的记者会上坦言:“上市工作我们已经筹备了两年多,整个进程都是按照时间节点来推进的。我们对香港(资本)市场仍然充满信心,对公司的经营策略是经过慎重考虑的。”

同时,他续称,在现阶段仍维持审慎乐观,“在这个市况窗口下,我们已经在估值方面有所考虑,也提供了一定的估值折让,以及考虑到了年底前市场情绪的变化。”

成立于1999年的佳兆业物业,目前已在全国的37个城市布局,总在管建筑面积达到2540万平方米。截至今年6月30日,公司共管理124个物业,其中包括101个住宅社区及23个非住宅物业。

“我们主要聚焦在发达经济区域的中高端物业,即粤港澳大湾区、长三角、环渤海经济圈。今年上半年,来自这三大区域的总建筑面积约67%,所贡献的收入占比达到85%。”他坦言。

分拆上市

曾经历过“债务危机”起死回生的佳兆业,近年来不断努力降低负债,并增加多个海外上市平台,拓宽融资渠道。

佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿坦言:“我们有一些产业背景的投资人,未来可以与他们进行深度合作,进行一些资本运作。拥有上市平台,可以进一步增加公司的知名度,并提升我们的议价能力。”

分拆上市将为公司提供更多的融资平台,为业务发展提供更大空间。“分拆也有助于佳兆业集团的投资者释放价值,一直以来物业的估值水平相比房地产有一定溢价。但由于股权类项目,操作过程较长,而且今年港交所上市申请总数较多。”他坦言。

截至今年6月底,佳兆业集团公司的净负债率为258%,同比减少了42个百分点。同时杠杆比率也下降3个百分点达到39%。据悉,公司计划年内将净负债率降至200%以内。

事实上,自2016年以来,佳兆业集团连续出手并购南太地产、明家联合、ST生化、美加医学(现改名为佳兆业健康集团)四家上市公司,持股比例分别为24.5%、21.25%、41.24%、18.57%。目前,其已在香港、内地及美国拥有共五家上市平台。

相比之下,此次分拆的佳兆业物业的负债水平远低于集团,截至今年6月底,债务占股权比例仅为49.2%。公司财务管理部总经理易学忠在会上表示:“在公司未分拆前,2016年有一笔4.8亿元的融资供集团使用,在这笔债务于本月偿付完之后,公司账面的有息负债将降至零。”

事实上,在房地产调控期下,信贷持续收紧,物业分拆上市已成了内地开发商拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务,物业管理公司则具有轻资产和逆周期的属性,因此估值水平明显较高,甚至一举“点石成金”。以6月在香港上市的碧桂园服务为例,最新市盈率高达61.59倍,而母公司碧桂园的市盈率仅为5.5倍。

11月6日,新城控股旗下的物业公司新城悦在港交所上市,成为继雅居乐旗下雅生活和碧桂园服务之后,今年年内第三家在港上市的内地物业公司。此前,花样年旗下的彩生活、中国海外发展的中海物业,以及绿城中国的旅程服务已纷纷在港上市。

香港新股市场降温

由于二手市场表现欠佳,今年下半年香港新股发行已明显降温。相比去年下半年,超额认购动辄数十倍甚至上百倍,散户投资者被迫利用“孖展(margin)”(通过券商进行融资交易,通常,散户投资者可以用10%的本金,向券商融资90%,并支付利息等其他费用)才能抽到新股的情况,已发生了戏剧性的逆转。

以宝宝树上市招股为例,尽管有阿里巴巴、复星等大股东的背书,招股情况却难如人意。根据21世纪经济报道记者获得的数据显示,宝宝树最终按招股定价区间的下限每股6.8港元定价,公开发售部分录得合共6363份有效申请,共认购2965万股,超额认购仅为0.18倍,一手中签率为100%。

“今年6月以前,当时一大堆投资者主动找我们,当时的市盈率达到30倍以上。但到了下半年,市场气氛明显转差,现在市盈率已经跌到了15-17倍左右。”某计划来港上市的教育类公司高管向21世纪经济报道记者透露。

这家公司今年初在内地新三板退市,并开始积极筹备赴港发H股的上市计划。上述人士坦言,尽管目前估值水平腰斩,投资者都十分谨慎,“我们最多一天去拜访了六七家投资机构,主要以亚洲投资者为主,因为一些欧美机构投资者不太理解我们的商业模式。我们希望尽量能在年底前上市,不然担心H股的审批已经过期了。”

然而,港交所行政总裁李小加却在近日透露,尽管市况不佳,香港仍有望在今年赢得全球IPO集资第一的宝座。他表示,新股申请上市需求依然强劲,估计明年有超过250家企业计划来港上市。

根据港交所披露的数据显示,今年前10个月,首次公开招股(IPO)的集资金额为2557亿港元,较去年同期的892亿港元激增187%。期内共有185家新上市公司,较去年同期的131家增加41%。

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