区位优势明显 多家房企布局惠州高铁新城片区

21日，南方+发布了“博罗总规2035”详细内容，受到市民的广泛关注，多位市民在南方+后台留言认为博罗迎来了发展良机，未来前景一片向好。但同时也有市民提出疑问，为何罗浮山站、博罗站和博罗北站区域都将构建产业平台，而临近惠州高铁北站区域则未被纳入，是不是被遗忘了？

对此，惠州区域经济观察人士、世联行董事长周玉仁认为并非遗忘，而是一种必然。他介绍，惠州高铁北站在地缘上属于惠城区，作为博罗县域的城市规划自然无法纳入其中，但也可以看到在区域协同发展层面的努力，构建惠博同城化发展。

高铁新城片区区位优势明显

在备受关注的惠博区域，“博罗总规2035”将着力推动博罗城东片区与惠城江北西区等交界地区同城融合发展，统筹安排功能分区，推进道路交通、市政设施、文化教育、医疗卫生、社区体育、生态环保等设施的共建共享，实现交通基础设施、公共服务设施等全面对接，促进居民生活同城化。

在惠州市住建局2017年12月发布的《惠州高铁北站地区分区规划(含核心区概念性城市设计)》(草案)中，规划构建的惠州高铁北站新城还有效将惠城小金口、博罗的惠博区域有效统筹起来，跨行政区域规划成一个整体的新城格局。

“跟随高铁北站新城的概念性设计，以及‘博罗总规2035’对于区域同城化发展的预期，该区域在未来的发展中不但不会被遗忘，反而会不断受到重视。”周玉仁介绍，一方面该区域区位优势明显，高铁交通和临江资源受到企业投资的偏好，另一方面则是区域新城的广阔发展空间。

记者注意到，不单是行政规划层面惠博协同发展脚步提速，在市场端，企业加速布局的局面更是推进者市民同城化的发展。早于10年之前，跟随惠博沿江道的拓宽，奥林匹克花园、保利、富力等企业就已相继进驻开发。

随着高铁北站站点布局的确定，站点作为连接广州、深圳的南部高铁枢纽，进一步拉动了企业投资布局的脚步。尤其是2017年底，小金口汤泉片区3宗商住地块出让吸引多家企业竞相争夺，最终星河、保利和领地各自高溢价挣得一宗。其中领地集团竞得的近10万平方米地块更是从3.575亿元的起拍价竞价至2.535亿元成交，楼面地价突破6300元/平方米。

得益于高铁北站新城的利好，企业加速布局。据记者不完全统计，截至当前，该区域已有星河地产、华泓、富力、新城、方圆、三盛，以及中洲控股等近10家知名房企布局项目。

其中，中洲控股通过收购问题楼盘华基江山实现布局，该集团惠州公司副总经理曾焕中介绍称，集团花重金布局惠博沿线最大的原因就是看好高铁北站新城的建设。北站不单是作为赣深高铁除深圳北站以外的最大规模站点，还将同时连接广州形成枢纽，对于区域的辐射效应只会不断的增大，对于开发企业而言这就意味着发展空间。

“对于新城片区的发展，房地产企业肯定是最敏锐的，毕竟能够在新区利好完善之前布局就意味着实现较低成本占位。”惠州楼市资深评论人余鹤皋介绍，就惠州北站高铁新城和惠博区域而言，开发企业越早进驻就意味着成本越低，如果等到高铁站开通，或者区域发展完善之后再进入则就比较难了。“惠州南站区域就是很好的例子。”他介绍。

区域升级发展指引有待进一步完善

尽管该区域受到了企业的关注，但余鹤皋同时也表达出担忧。他一方面认可开发企业集聚带来了区域的快速发展，另一方面对趋向于单一的房地产开发表示担心。

记者注意到，今年5月，国家发展改革委、自然资源部、住房和城乡建设部、中国铁路总公司多部门印发的《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》也对此提出要求，认为高铁新城的建设要综合考虑人口集聚规模和吸纳就业情况，合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序，坚决防控单纯房地产化倾向。

区域配套如何完善，城市功能如何逐步健全？在博罗总体规划中也提出了融合发展，市政设施、科教文卫等设施的共享，但如何有效推进值得关注。

在惠博沿线布局了多个项目的华泓星地产董事长黄振华介绍，高铁站、东江岸，惠博区域有很多足够好的资源，但配套设施的匮乏就很难让人安心居住进来。他介绍，尽管区域的发展和成熟需要周期，商业配套设施的建设存在风险，但是可以逐步培育。“今年以来，星岸城的商业盒子运营就很受关注，也有效满足了区域的部分商业需求，后续项目还将建设酒店、学校等配套设施给区域助力。”黄振华说。

“企业在市场端的推动是一方面，另一方面还需要政府层面更有效的发力。”深圳市城市空间规划建筑公司副总规划师朱枫介绍，企业方面最为主要的还是经济利益驱动，但从政府层面的完善则不同，推动规划的商业、教育用地建设实施，推动相关产业用地的落地等，将能够切实带来区域城市环境的完善。

朱枫同时表示，聚焦到惠州高铁北站新城和惠博沿线整个大片区的城市建设，结合企业集聚开发的局面，政府层面还应该更有效地做好指引和规范，对于区域发展定位、用地、产业等进行梳理，完善新城片区作为城市发展组团的城市功能。