二房东消失业主要收房承租方成钉子户 结果法院来了

（原标题：张玲说法|二房东消失业主要收房承租方成钉子户，结果法院来了）

深圳新闻网11月20日讯（记者张玲）不知道各位有没有注意到，最近几个月关于法院推进案件执行的新闻多了起来。11月15日，深圳市中级人民法院依法强制执行妇儿大厦景田酒店搬迁案，涉案1.6万平方米物业成功移交给申请执行人深圳市妇女联合会；9月27日，福田法院将位于金域蓝湾的安**美容有限公司强制清场腾退，涉案面积高达3500余平方米，该案件属于拒绝返还房产执行案，涉及多家使用人，各方利益关系错综复杂。

其中9月27日的清场腾退值得我们展开来说。

美某实业（深圳）有限公司与深圳安某美容有限公司因房屋租赁合同产生纠纷，深圳市中级人民法院（2017）粤03民终1360号民事判决书已发生法律效力，确定深圳安某美容有限公司应将位于金域蓝湾裙楼负6.7米层02裙楼101、201、202以及301号房屋返还给美某实业（深圳）有限公司。

经法院调查，被执行人深圳安某美容有限公司已下落不明。另查，案外人深圳市泰某文化产业有限公司与安某公司签订场地租赁协议。执行期间，案外人泰某公司提出执行异议（该异议已被驳回）。福田法院于2018年7月4日依法恢复执行，并责令其在公告期内自行搬离,但相关公司及人员不愿搬离现场。

请注意，上述案例中，美某公司为业主，安某公司为二房东，泰某弘为与二房东发生承租关系的承租方。然后，问题来了：业主与二房东闹翻了，要把房子拿回来，二房东又神秘消失，承租方拒绝搬迁，事件陷入僵局。

本期张玲说，我们请来广东华商律师事务所律师周争锋，为网友解读，当二房东人间蒸发，房东和承租方之间的法律关系如何梳理，法律会保护谁的权益？

9月27日的清场腾退，法官和法警抵达泰某会所一楼，大门已锁，法院干警正尝试打开（福田法院提供）

【二房东消失，承租方拒绝退房侵犯了业主权益】

记者：二房东消失，房东还能怎么做

周争锋律师告诉记者，依据合同相对性原则，业主和二房东之间的合同只在两者之间有效，二房东和实际承租人之间的合同约束不到业主。

二房东不履行和业主签订的合同构成违约后，业主可以依据双方的租赁合同约定，解除租赁合同。实际出租人和业主之间并没有合同关系，不能对抗业主的解约权。因为租赁合同不能履行造成的损失，实际承租人找谁去索赔？答案是，找二房东。

这里就需要解释一下合同相对性。合同相对性是指合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。

记者问：和二房东签了租赁合同的租户，算是善意第三人吗？为什么这次被法院强制清场腾退？

周争锋律师表示，租赁合同关系中不区分善意与否，即使实际承租人和二房东签订的租赁合同是合法有效的，但仍然约束不到业主。当二房东和业主出现房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除时，实际承租人的租赁就没有了来由，属于租赁合同在事实或法律上履行不能，实际承租人可以追究二房东的违约责任，但是不能对抗业主。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

图为9月27日，正在清点造册的福田法院法官

记者问：租户要维护自身权益，是不是得找二房东退款？但是目前二房东人间蒸发，感觉又陷入一个死循环。

周争锋律师指出，因二房东的原因导致实际承租人承租的房产被业主收回，实际承租人可以追究二房东的违约责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【层层转租的物业存在极大法律风险】

记者问：和二房东签了租赁约，是不是被设了圈套?这种情况在深圳的租赁市场多不多？

周争锋律师告诉记者，此类纠纷在生活中确实很多，包括所谓的长租公寓经营者，实际上也是二房东，也可能存在这样的法律问题。商业活动中此类纠纷也很多。“在租赁商业用房时，找到业主直接租赁的情况很少，特别是优质物业，有可能是层层转租而来。租赁此类房产均存在上述问题，不是实际承租人违约，而是自己的上家违约，导致自己承担损失。

记者问：在承租相关物业时，承租人需要注意的合同陷阱和法律问题有哪些？

周律师的建议是，在租赁时，承租人应首先审核合同的有效性。审核什么内容呢？不单单审核自己和二房东的合同，还需审核二房东与业主租赁合同的有效性。

接下来要看二房东有没有转租权。特别需要注意的是，转租的年限不能超过原租赁合同的时间，转租权需要向原业主核实，装修时应征得原业主的同意，避免因为装修问题发生纠纷。此外，承租人还应注意原租赁合同中对承租人行业的限制性条款。

“尤其需要注意，押金和租金不能一次性给付二房东太多，避免扩大损失。”周律师提醒说。

他强调，租赁合同备案登记并不是什么灵丹妙药，一旦违约，合同该解除还是可以解除。如果是抵押的房产或存在查封情况的房产出现拍卖时，承租人是不能对抗竞买人的，也就是说，此时不适用“买卖不破租赁”的规定。

法官和干警进入会所三楼进行清点（福田法院供图）

【关于周争锋律师】

周争锋律师

周争锋为广东华商律师事务所律师，执业10年，执业领域为房产纠纷。