自如的野心： 设立资管平台进军集中式公寓

（原标题：自如的野心： 设立资管平台进军集中式公寓 “通吃”长租领域）

导读

自如CEO熊林表示，单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。他特别强调，作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业。

11月14日，长租公寓运营商自如以深圳为起点，开启了为期两个月的资管平台全国巡展计划。

2017年，中国长租公寓风起。集中式、分散式品牌纷纷抢占市场。而资管平台这一战略的发布，代表着分散式公寓“龙头”自如正式挺进了集中式公寓市场。

自如2011年成立以来，仅在北京实现微利。随着长租行业进入深水区，自如选择扩充产品线以实现规模化效应。

最新发布的自如资管平台涵盖自如豪宅、自如寓、自如驿、自如城市之光等多条整栋式公寓产品线，采用委托管理、租赁经营、战略合作等三种合作模式。

同时，自如宣布开放自身产品设计、运营管理、供应链及互联网能力，立足于O2O租住平台——自如APP，提升整栋物业资产价值。

“计划今年拓展1万间房源”，自如CEO熊林立下目标。他认为，自如未来还将跨过长租公寓必定面临的品质关、规模关、增值服务关三大关卡。行业变局之下，自如正在谋求轻重并举的发展新路径。

进军集中式公寓

作为品牌长租公寓运营商，自如成立以来就在分散式公寓市场大步流星，开创了自如友家、自如整租系列产品。

“长租行业只有一个指标来衡量运营能力——规模，没有分散和集中”，6月20日熊林曾表示。

事实上，如魔方、未来域一样，早期自如曾在国内真正进行集中式公寓的品牌化运作，但2014年后，自如一直没有发展集中式公寓。

而自如资管平台的开放，则是自如重启“集中式公寓”的标志。据资管平台总经理解云航介绍，公司目前已陆续推出自如豪宅、自如寓、自如驿、自如城市之光、自如民宿、Z-SPACE等产品。

“中国要解决未来巨大的租赁人群的居住需求，物业供应将成为第一个难题。”熊林认为，公寓需要产品化以满足需求。

据介绍，自如寓目前已有青年公寓、白领公寓、企业职住服务式公寓、全智能公寓及自如社区等多条产品线。

其中，企业职住式服务公寓自如城市之光有着明确的租住场景，为企业员工提供租住与生活服务。而即将开放的将府自如寓，则是自如打造的首栋全智能公寓，内置的智能家居系统使得租住业态有所创新。

自如驿项目、Z-SPACE均位于北京，据悉，自如驿以社群维护为抓手，通过每周及每个节日持续的特色活动，不断赋能社群，同时带动周边商超餐饮的消费增长，提升物业的资产价值。

截至2018年第三季度，自如寓已完成北京、上海十栋的布局，年度平均出租率97%、续租率60%，平均出租周期3天，NPS即用户净推荐值为52%，高出行业20%以上。

据悉，自如资管平台共有委托管理、租赁经营、战略合作三种合作模式。

与传统的加盟方式不同，解云航表示，委托管理模式下，双方是平等关系，自如会带着品牌为业主输出管理。而租赁经营相当于包租制，战略合作则不仅涉及股权，双方会在更深的层次、更广的区域合作。

以委托管理为例，自如表示，为降低业主前期投入和后期运营成本，不收取一次性加盟费和系统使用费。同时，运营服务期，自如与物业所有者共担风险，只有当出租率大于70%时方收取5%的委托管理费。

此外，自如表示，项目合作期间将免费开放资管平台的标准化系统，并进行免费的自有渠道导流。

规模化野心

成立七年的自如进入了快车道。据自如深圳城市总经理郭伟介绍，自如发展至今，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉九座城市布局，为超过35万业主委托管理70万间房源，累计服务160万租客，管理资产价值超过8000亿元人民币。

以深圳为例，自如从2015年7月，由关内发展至龙华、龙岗，覆盖六大行政区域，已累计服务20万名自如客，3万名自如业主。

“一些集中式品牌公寓房屋数量达到两三万间的时候，盈利状况可能会改善比较快，管理成本、后台成本会大量分摊。”链家研究院院长杨现领说，分散式公寓容易上规模，但规模效应临界点来得比较慢，自如房间数量做到30万间的时候，才发现规模效应非常显著，但做到30万间房屋规模太难了。”

熊林同样表示，单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。他特别强调，作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业。

分散式公寓难以实现彻底的规模化，自如便开启了“通吃”模式。资管平台的发布，弥补了集中式市场的缺失，使得自如产品线更为丰富。

熊林预计，2019年中国公寓行业将进入深水区，2018年行业迎来专业化分工、高效运营的时代，规模化、专业化的头部企业将加速成长，而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。

自如则在此逻辑上，深耕“管家”角色。通过将前端客户，产品供应链以及后端IT系统的打通，以共享的形式保证规模化的运营。

前端客源方面的优势，则得益于链家这一平台。据透露，通过数千家链家门店、2万余名经纪人，自如线下销售渠道得以扩充。

线上，后端IT的运营经验也为自如客源提供了支撑。自如网自2011年成立，租客便通过互联网在线进行房源浏览及线下看房。

如今，自如成为了一家提供集租住产品与生活服务的O2O科技公司，并搭建了自己的租住平台——自如App。据透露，当前自如App的日活已经达到50万，用户可通过App完成租房和预约生活服务的交易。

除提供房源及生活服务外，自如引入3D成像、VR技术等科技手段，使得租客无需线下看房，即可浏览到公寓房源细节。据悉，目前该技术已覆盖自如寓、自如驿及Z-SPACE等多条产品线。

解云航表示，未来的租赁行业将进入体验经济的时代，物业持有机构与资产托管平台相互协作，带动周边配套的发展，从而实现共赢，有效盘活物业，提升资产价值。

“一个成熟的专业化租赁机构一定是在投资、开发、运营三个环节都有专业能力支撑的企业。”对于未来租赁市场的格局，熊林认为将是以投资商、开发商、运营商及服务配套商为主所构成的有序分工、高效协作模式。

海通证券指出，中国长租公寓目前主要以轻资产为主，重资产模式还未开启序幕。在重资产模式下，企业可以获得资金收益和资产升值收益；在轻资产模式下，企业作为二房东主要获取租金差的收入。

而盈利空间最大的正是集中式重资产，但其主要难点在于收购资产需要大量资金支持，同时购买资产和改造过程存在的风险也高于轻资产模式。相比万科、龙湖等房企，自如在重资产运作的模式上仍存在短板。

“中国长租公寓企业可以走重资产路线，但并非所有参与者都适合。”海通证券表示，由于重资产模式需要企业搭建资产投资、设计开发、装修等人员配备和集采渠道，所以对于已经具备上述职能部门的房地产中介和房地产开发商来说更具备优势。