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贫困县"不许降房价"调查:年收入2.9万房价5千/平米

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(原标题:国家级贫困县“不许降价”调查:年收入2.9万,房价涨到5千/平方米)

楼市遇冷、走势难料,与房价有关的任何风吹草动都会带起一大片关注。

十八线小县城也不例外。

国庆长假前,有知名房产人士在微博中爆料,“安徽砀山小县,不让房企降价!”并附上一张“碧桂园降价未遂事件企业约谈的会议纪要”的截屏,内容称安徽砀山B楼盘,由于降价销售,引发政府对其约谈,并停发B楼盘接下来几期的预售许可证。

消息一出,立刻引发媒体争相关注,镁刻地产记者了解到,B楼盘即砀山碧桂园。记者随即前往安徽砀山县,实地调查了这个国家级贫困县“降价约谈”事件始末。

贫困县的“房地产经济”

安徽砀山县,位于安徽省最北端,隶属宿州市,是安徽省17座国家级贫困县之一,虽地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处,但工业基础薄弱,经济发展落后。而宿州市所辖四县,包含砀山县在内,全部为国家级贫困县,在全国范围内实属罕见。

砀山县的高铁站并不像长三角其他城市一般,被各种楼盘包围,但砀山县的房地产并不“落后”。

贫困县不许降价调查:年收入2.9万 房价5千/平米两年前投入运营的砀山南站

随着2016年启动大规模旧城改造、推进“棚改”货币化安置,砀山县的房价一路上扬。当地居民告诉记者,

几年前县城房价才两三千元,这两年到处都在拆迁盖新房,在大城市上班和打工的年轻人也回老家买房,房价就涨起来了,现在平均四千多元,有名气的楼盘更贵一点。

当地人口中“有名气的楼盘”,砀山碧桂园算是一个。据介绍,这一楼盘曾经卖到过5200元/平方米,远远高出当地很多楼盘售价。

不过市场下行,明星盘似乎也遭遇了“滑铁卢”。砀山县的当地论坛和微博,有不少网民热烈讨论:“碧桂园的卖价,客户不买账了,楼盘已经直接打出了五七折,房子甩到3000元/平方米。”

楼盘大幅打折是否确有其事?“碧桂园降价未遂事件企业约谈的会议纪要”又是否属实?砀山县主管部门对此事始终保持缄默。

镁刻地产记者走访了砀山县国土资源局、砀山县委宣传部等,各部门均表示“不知情”,县委宣传部一位姓李的工作人员当场致电房管局核实后,告知记者“没有此事,可能是群众盼着房价不要涨,杠的(二声,当地方言,意为谣传)。”对于记者展示出网上流传的“会议纪要”,他则表示:“这份材料没有红头、没有盖章,不像真的。”

贫困县不许降价调查:年收入2.9万 房价5千/平米砀山县房地产管理局(图片来源:每经记者 包晶晶 摄)

然而砀山县房管局办公室一位工作人员向记者证实,

曾经有过(约谈)这么回事,领导找过他们(碧桂园),只不过是否如网上流传的那么郑重其事就不得而知。

据房管局掌握的情况,碧桂园曾拿出了几套面积很大、楼层不好的房子做特价,但当天就卖完了。

记者在办公室找到一份领导通讯录,准备向房管局局长进一步核实,但经过连续几日、数十次拨打局长手机,均无人应答。

传言也罢、矢口否认也罢,真相或许无从证实,但“不准跌”三个字背后,既包含了百姓的无奈、房企的纠结,又考验着主管部门调控房价的智慧。

总价80万就是“豪宅”

在位于砀山县政府西侧的碧桂园,记者看到,项目自2016年12月拿地、2017年4月开盘,目前已经进入尾盘阶段。

项目营销中心则已经明显有了“倦意”,仅有四五个置业顾问在百无聊赖地聊天。

“项目全部有2000套房源,目前剩下不到200套。根据一房一价表,单价在4200元/平左右,略有一些优惠。”一位置业顾问向记者介绍。

当记者问及降价甩卖一事,该置业顾问表示,大面积打折并没有,大家所谓的五七折,应该指的是十套特价房,活动当天已经全部售罄。

贫困县不许降价调查:年收入2.9万 房价5千/平米砀山碧桂园售楼处

“按照我们当地人的收入,这几套(特价)房子根本卖不动。”他向记者展示,特价的一共十套左右,位于几栋高层的顶楼和底楼,前方及侧面都有遮挡,建筑面积260平方米、单价超过5000元。“定价太高了,促销后每套房总价款80多万,但必须全款付清。”

砀山人似乎已经习惯了房价上涨。记者了解到,目前砀山县城的新项目均价超过4100元/平左右,且品牌房企的定价普遍高于均价。在不到两公里之外的青山郡王府,定位高端住宅,毛坯交付,单价已经飙升至5500元/平方米,而当地人年均收入尚不足3万元。

政府调控的“智慧”

房地产行业,短期看金融、中期看土地、长期看人口。

从供需角度来看,处于需求侧的人口才是决定房地产未来发展对重要因素。

公开资料显示,2017年末砀山县总人口998762人,城镇人口186300人,人均可支配收入仅29751元。

记者调查后发现,在一二三线城市房价高企以及各种限购政策下,对打工者必然产生一定的挤出效应,部分人群选择返乡置业。目前,本地改善居住者、拆迁居民、外出打工返乡置业者是砀山县购房的绝对主力。

这股人群对市场拉动一度颇为明显,《砀山县2017年国民经济和社会发展统计公报》(下称“公报”)显示,2017年全县房地产开发投资完成23.8亿元,其中住宅投资16.9亿元,同比增长30.96%。

2017年商品住宅竣工面积386062平方米,同比增长145.96%;

2017年商品住宅新开工面积940803平方米,同比增长116.29%;

2017年商品住宅销售面积868170平方米,同比增长64.47%;

2017年商品住宅销售额344045万元,同比增长99.22%。

但县城的购买水平似乎难以追上快速开发带来的库存量。公报显示,2017年砀山县住宅竣工面积、新开工面积均呈现超百分百增长,但销售面积与销售额同比增长远远不及。

为了“活下去”,开发商降价促销、加速回款、减少拿地。据了解,不止碧桂园,砀山县很多楼盘都开展了打折降价。

青山郡王府置业顾问多次拨打记者电话,并承诺:“只要你买,折扣肯定有一点。”

实际上,不仅仅是砀山,即使是合肥这样的省会城市,也面临住宅新增供应远大于成交量,造成市场价格疲软的情况。每日经济新闻此前的《首付松动、成交连降曾全球涨幅第一的合肥楼市能撑多久》报道就指出,多数地王项目期期艾艾,想降价又不敢降。

58安居客首席分析师张波此前接受采访时曾表示:“资金压力之下,重视销售回款,以价换量、拼命抢回款的房企才有可能在更长的未来活下去。”

无法逃避的现实是,在全国土地市场已经明显降温的当下,经济越不发达的地区反而仍在积极进行土地供应。

因而在砀山这样调控难以渗透的小县城,降与不降的矛盾才显得更为复杂。

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