前海梧桐并购基金董事长谢闻栗：城市需要新经济地产商

11月13日，由华联控股股份有限公司与前海梧桐并购基金共同主办的《湾区引擎·华联力量——粤港澳大湾区新经济地产论坛暨华联城市中心发布会》大型活动在深圳·前海特区馆举办，出席本次活动的领导嘉宾有南山区政府副区长肖辉、深圳市房地产业协会会长吕晋川、深圳投资商会执行会长刘女浈、深圳投资商会副会长李继潮，华联发展集团董事长、总裁、党委书记董炳根以及前海梧桐并购基金董事长谢闻栗。

前海梧桐并购基金创始人兼董事长、中国资深企业并购重组专家谢闻栗在发言中提出了一个新的行业概念——新经济地产。谢闻栗直言，中国不可能通过做房地产成为全球第一，唯有创新经济方面赶超美国才有可能成为全球的霸主。而在这个时代的变革期中，房地产企业面对的十字路口该怎么办？谢闻栗做出了解答，他表示新经济要崛起的时候，政府需要带来新经济的新经济地产商。

同时，在论坛上，谢闻栗对近期热点科创板进行了分析。在他看来，这是一个利好趋势。“在美国13年的经济危机当中，美国经济从传统行业房地产和基础设施为主转变为创新经济成为国家经济的主要力量，成功实现了新旧动能的转换。所以，类比于2018年中国的科创板即将推出，我觉得可以类比为1971年纳斯达克的诞生，没有中国的科创板也不会有中国创新经济大规模的成功和崛起，这就是科创板存在的重要意义。”

谢闻栗总结道，主板、中小板和创业板为成熟期的资本化诞生的，而科创板是为成长期的企业资本化诞生的，区别是有多少成长期的企业因为融不到钱而导致夭折，从今以后因为有了科创板可以融资，大大提升自己的成功可能性，从这个角度而言科创板将大大提升中国的创新成功概率。

那么，对于房地产行业乃至全国经济来说，科创板会带来什么样的帮助呢？“科创板的上市条件总体来说强调成长性已经不强调盈利了，对整个财务指标的要求非常低，而更加关注是成长性，在过去十年因为成长过程当中融不到钱很多新经济企业他们曾经失败，而那样的时代已经成为历史，未来将有很多成长中的企业缺钱，科创板将不缺钱，从而让他们的未来成功率大幅度提升，对国家来说，大量的创新型经济的企业将会因此获得成功。”谢闻栗最后阐述道。

谢闻栗演讲实录：

谢闻栗：尊敬的各位领导和朋友下午好，今天这个会议主题是一个听起来有点奇怪的主题，为什么?叫新经济地产，为什么有点奇怪?我认识的地产老大通常50岁以上，我认识的新经济的创业企业家通常35岁以下，彼此之间有代沟，就像两条平行线，可是今天就在这个会上，这两股人群汇集在一起，探讨一个看似不沾边，实际上代表未来的新经济地产。

上个礼拜一有一个很重要的事情，习大大在进博会的开幕仪式上宣布了一个重要的决定，科创板，有一支地产的股票连续四天涨停，叫张江高科。请问其他的地产股票为什么没有涨停?而张江高科却为什么连续四天涨停?这就是新经济地产的力量，所以今天我想为大家揭示的是新经济地产。走到今天这个时间，我们把2018年中国类比美国的1970年，研究发现美国1945年二战结束以后，到1970年经济发展的核心模式是房地产和基础设施，中国1978年改革开放到2018年经济的发展模式是什么?房地产和基础设施，可是到1970年美国的房地产和基础设施走到尽头，1971年美国出现了经济危机，一直持续了13年，中国从2015年以后GDP开始低于7%，所以中国也出现了经济发展的瓶颈。1970年美国经济危机发生以后又发生什么?

1971年全球创新中心硅谷诞生，1971年全球资本市场的创新中心纳斯达克诞生，1975年和1976年美国的微软和苹果诞生;所以在美国13年的经济危机当中，美国经济从传统行业房地产和基础设施为主转变为创新经济成为国家经济的主要力量，成功实现了新旧动能的转换。所以，类比于2018年中国的科创板即将推出，我觉得可以类比为1971年纳斯达克的诞生，没有中国的科创板也不会有中国创新经济大规模的成功和崛起，这就是科创板存在的重要意义。

那么问一个问题，很多地产商我说一句话可能大家不太开心，中国有没有可能通过做房地产成为全球第一?根本没有可能，中国唯有创新经济方面赶超美国才有可能成为全球的霸主，这就是中国今天所必然面对的抉择。

在这个当中，房地产企业到底面对的十字路口该怎么办?前天我跟宝安区的一位领导在沟通的时候，说房地产商想在宝安拿地已经非常困难了，我就问他，什么样的企业才可以拿地?总部。而且要达到足够GDP和税收的总部才有可能在宝安拿地，所以新经济要崛起的时候，政府需要带来新经济的新经济地产商，这就是一个时代的变革。

我们来看张江高科的意义，张江高科就是新经济地产的一个成功模型，张江高科把自己定位为科技地产商，它的模式叫空间服务商和时间合伙人模式，什么意思?很简单物理空间的出租和出售，这个谁都有，什么是时间合伙人?对于入住有成长性的企业进行投资从而获得投资收益，蓝色的为投资所产生的投资收益，灰色的是房地产销售所产生的毛利润，前三年张江高科投资入住的企业占到毛利润的一半，你们就知道为什么在科创板推出的时候四天涨停是张江高科。这就是新经济地产商的魅力存在，深圳的很多产业园区，我说请问你的产业园有多少是新经济企业?这是一个问题，您是否担心如果您的产业园都是传统行业的话，随着传统行业的整体下滑，会造成园区运营不稳定。有没有新经济企业的入住，并且在他们入住的时候还有机会投资他们并获得可观的投资收益。经过了解深圳的园区入驻的企业80%是传统行业，所以传统行业的企业有一个问题，没有成长性，就没有投资价值。没有成长性没有投资也没有投资收益，如何成为张江高科?如果想成为张江高科重要的前提入驻企业相当一部分是新经济企业，而且在它还比较小的时候投资它，并且在它真正成长的过程中，获得投资收益。深圳有一个做产业地产最牛的公司叫天某某某，他们的园区出现了80家上市公司，但是一家没投，他说你看在过去将近十年的时间里面，我有80家上市公司从我这里出现，我只收了他的租金，这就是两个的区别。

这是星河地产，我参观了星河World非常不错，阵容非常强大，就像小型硅谷，也像科技新城，里面从公寓、酒店、住宅、文化、孵化中心、大型购物中心都有，一个人可以在这个里面完成他全部的生活，我待了第一个小时很兴奋，规模很宏大，第二个小时很失望，为什么失望?因为入驻的企业最好的新经济都是被毙掉的企业，如果我们投资的企业只要两三家进驻他们觉得已经非常棒了，过后你们将会看到中国新经济的代表，他们几乎是各细分市场的第一名，他们有可能因为前海梧桐并购的投资而进驻华联城市中心，到底他为什么会做新经济地产?缘自于2012年星河投了八亿给深圳的创投机构，开始两到三年获得财务性的汇报，三四年以后发现通过投资他们看到完全不同的世界，有很多新经济企业在他们的眼前出现，于是他们产生一个想法叫做新经济地产，这就是星河WORDL诞生的背景。所以作为一个曾经辉煌的地产商，如何与新经济链接?

一个非常有效的办法，就像董总投了前海梧桐并购，为什么投?因为它投了30多个中国新经济领域当中的前三名，由此他们就实现了与新经济的链接，而我们的作用是什么?第一，我从董总手里把钱拿过来，第二，通过我的手交给正在创造中国未来的年轻企业家。于是华联与新经济实现了深度的链接，这就是新经济地产产生的根本原因所在。

在这个当中我们必须还要提一下科创板，你们知道在我的眼中科创板另外一个重大的意义是什么?上个礼拜我在北京待了两天，我提了一个观点，我说主板1991年诞生解决的主要是国有企业经营的问题，中小板是在2000年以后国有企业增长进入平台期，增长乏力，这个时候出现是真正伴随中型企业的增长出现的板块，到了2009年中型企业的发展乏力，小型企业有很好的成长性，创业板应运而生，现在他们也乏力，未来是靠微小型企业，这些企业需要科创板带来的融资能力才有可能实现高速增长，所以我的总结是：主板、中小板和创业板为成熟期的资本化诞生的，而科创板是为成长期的企业资本化诞生的，区别是有多少成长期的企业因为融不到钱而导致夭折，从今以后因为有了科创板可以融资，大大提升自己的成功可能性，从这个角度而言科创板将大大提升中国的创新成功概率，所以我们应该为科创板鼓掌。

它对我们创投机构来说，刚刚我跟投资商会的会长说，2009年的创业板成就了达成，东方富海，松禾资本，相信吗?2019年即将诞生的科创板会成就一批人民币VC基金，前海梧桐并购就是其中之一，请关注我们。

科创板的上市条件总体来说强调成长性已经不强调盈利了，对整个财务指标的要求非常低，而更加关注是成长性，在过去十年因为成长过程当中融不到钱很多新经济企业他们曾经失败，而那样的时代已经成为历史，未来将有很多成长中的企业缺钱，科创板将不缺钱，从而让他们的未来成功率大幅度提升，对国家来说，大量的创新型经济的企业将会因此获得成功，所以我认为中国最像纳斯达克就是中国的科创板。

这是前海梧桐并购投资的案例，几乎全部是新经济企业的第一名或者第二名，比如说今天到场的共享办公第一优客工场，全球站立时格斗第一名昆仑决，中国移动音频行业第一名喜马拉雅，我们投了30余家，如果某个地产商只要能够吸引我们当中五分之一进场，也就是有五个独角兽在你的产业园当中。每个独角兽都是一个生态，它不光是一个企业进驻，会有大量的上下游的关联性企业进驻。二是，可能首长们到达的机会增加，三是有独角兽进驻的园区会导致越来越多的独角兽进驻，我们跟优客在探讨一个话题，有没有可能把华联城市中心打造为中国南方独角兽总部，深圳作为中国硅谷来说，在独角兽排行榜当中，中国排在第四，第一是北京，占了中国的48%，第二名是上海占了21%，第三是杭州占了17%，深圳只占9%，你们服气吗?至少我在深圳我不服气，在深圳应该要诞生南方中国独角兽总部，在座的各位都有可能是未来一起来参与这场盛筵非常重要的参与者，就是我们谈到的新经济地产。

总之，地产是一条线，新经济是一条线，曾经他们是两条平行线，而在特殊的2018年地产商和新经济终于实现了交汇，这就是新经济地产，谢谢大家。