世联行董事长陈劲松：深圳成为湾区引擎后打破了城市分级

11月13日，由华联控股股份有限公司与前海梧桐并购基金共同主办的《湾区引擎·华联力量——粤港澳大湾区新经济地产论坛暨华联城市中心发布会》大型活动在深圳·前海特区馆举办，出席本次活动的领导嘉宾有南山区政府副区长肖辉、深圳市房地产业协会会长吕晋川、深圳投资商会执行会长刘女浈、深圳投资商会副会长李继潮，华联发展集团董事长、总裁、党委书记董炳根以及前海梧桐并购基金董事长谢闻栗。

深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长、创始人，广东省房地产业协会副会长陈劲松在发言中对湾区时代下的城市发展趋势进行了深入剖析。陈劲松认为，过去用一、二、三线划分中国房地产价格级别的标准在深圳成为湾区引擎后，已经失效了。“我们看深圳这几年，尤其是最近三年，深圳跟广州拉开了差距，这个差距是我们深圳人在三年前根本想不到的，这三年深圳转型升级之后成为粤港澳大湾区的核心动力引擎，之后一线城市突然发现它的级别不一样了，如果我们再用一、二、三线划分中国房地产的价格级别，就没用了，找不到规律了。”

而对于外界将深圳之于粤港澳大湾区的意义和上海与长三角一体化、北京与京津冀城市群作对比所提出的质疑声，陈劲松表示这三者从结构上就已经不一样了。从市场上看，深圳既面对着香港市场，也面对着国际市场，是中国改革开放的最前沿。其次，粤港澳大湾区城市群的每一个城市具有互补性，而长三角城市群更趋于同构化。第三，是深圳这座城市的活力发展。深圳新一代城市中心已经随着时代走到了国际的前列，生活、工作、产业、物理形态接近完全融合。

在发言中，陈劲松同时提到了目前最受关注的房价问题。对于房价是否会急跌的提问，他提出了一个“陀螺理论”。“一个陀螺转，大家都害怕它倒，说这一倒就麻烦了，它为什么不倒？有这么几个条件：一是陀螺本身的质量，假设它的质量是重的，它惯性就强。二是它的辐射性，假设陀螺外圆大，它平衡力量就强。重量是城市GDP，外圈指我们的年轻人口，试问整个全中国乃至全世界有比我们深圳还年轻的吗？同级城市一个也没有。这个是深圳最大的陀螺动力。它有这个基础。三是外来的资金，相当于鞭子抽陀螺，力量就是外来资金，它就在深圳。”

陈劲松演讲实录：

感谢董总感谢华联集团给我一个机会，而且给我布置任务，谈粤港澳大湾区和我们怎么看深圳的房价。说句实在话很难讲，尤其是讲房价，因为我作为这个行业的人，有姚老师在前面垫底我就敢说了，姚老师说了，房地产要有获得感，它就有发展，开放就有发展。我今天讲几个意思：

第一，过去中国房价分一线、二线、三线然后四五线，每一个线是代表一个大的级别，这个级别这么划，因为粤港澳大湾区的出现，这种划法将不再是中国房地产一个规律了，什么意思?我们看深圳这几年，尤其是最近三年，深圳跟广州拉开了差距，这个差距是我们深圳人在三年前根本想不到的，这三年到底发生了什么?这三年发生的，实质上粤港澳大湾区提出来一年多一点，这三年发生的事情是深圳转型升级之后成为粤港澳大湾区的核心动力引擎，就是湾区引擎。之后一线城市突然发现它的级别不一样了，如果我们再用一、二、三线划分中国房地产的价格级别，就没用了，找不到规律了。

就带来我的第二个问题，第一个问题就是粤港澳大湾区因为深圳成为引擎，使得一二三线的价格等级失效了。

第二，你说你有粤港澳大湾区，上海还有长三角一体化，北京还有京津冀一体化，凭什么深圳就行?这件事我们行业也是仔细地琢磨了好长时间，最后我们发现粤港澳大湾区跟长三角城市群，跟京津冀城市群不一样。结构都不一样，按照姚老师说的，他最看好的还是粤港澳大湾区，为什么?哪一块不一样?对我们买房有什么帮助?我想说：一是，这是中国改革开放的最前沿，这是中国最开放的地方 同时我们直接面临的是香港的市场，同时面临一个国际市场，深圳在过去我们跟他们不一样的地方，深圳的手机凭什么卖到非洲全都是深圳的手机呢?非洲的第一品牌手机不是华为， 叫传音，是深圳的。凭什么?怎么就卖过去了?钱怎么进来的?怎么出去的?在长三角经济群和其他的城市，根本不可能做到，做不到这么有效率。具体的各位可以去好好研究一下，也就是说深圳成为最开放的面向国际，也就是“一带一路”如果加上粤港澳大湾区，事实上别看它把进口中心在上海，没什么用，市场不配套，一个展销中心没有意义，市场是需要资金流、货物流、报关等等一系列。

二是粤港澳大湾区城市群每一个城市就不一样，长得就不一样，香港跟澳门长得不一样，深圳跟珠海长得也不一样，深圳跟东莞也不一样，每一个城市都那么具有互补性，而长三角城市群每一个城市群我管它叫同构，产业结构、人员都差不多，现在稍微好一点就是杭州，杭州可能成为长三角的动力引擎，那么上海就有问题。所以打破了一二三线的级别划分是非常重要的。因为不一样，我们看到的，我们通过市场分析的话，我们看到深圳跟东莞，高科技企业的互动简直太好了，其实深圳很小，但是因为有粤港澳大湾区，使深圳已经完全跨越了深圳的界限，目前深圳的地铁正在快速地跟周边相连，如果一旦这样，是不是深圳的人口向外移呢?会，其实更多的钱是在向深圳移，新经济跟现代服务业可能越来越集中，这是第二点。

第三，深圳的城市，我是25年前来深圳，我们假设不用25年前想到有今天，假设十年前我们想到深圳有今天的话，我相信我什么钱都不花就买房就可以了，因为完全不知道会有这样的结果。站在今天我们真的想象一下十年后凭什么我们还能这样相信呢?有理由吗?深圳值得我们这样相信它吗?这个要好好地问，我认为值得。为什么?深圳的中心从罗湖火车站开始，国贸、福田、南山、后海、前海，一路中心的转换，深圳物理空间到底发生了什么变化?为什么值得我们期待?发生变化了吗?当然，这就是刚刚董总说的，华联城市中心的产城融合城市综合体的模式，我们看罗湖确实是乱，我们再看中心区福田，塞车塞得要死，夜晚很黑，白天就塞车。

我那天被万科请去西丽看它的公厕，当时我就觉得这个城市真的太有活力了，我们新一代城市中心已经随着时代走到了国际的前列，也就是说我们完全是生活、工作、产业、物理形态完全融合。我们再也找不到夜晚小姑娘不敢走夜路的地方，我们现在整个西丽那一片中心，包括未来的前海，如果是这样的话，深圳因为有这个条件和基础，在物理形态上超越香港。我们现在楼比它高比它高不算，我们的空间可能也会超过香港，香港已经没有空间。

判断房价问题，我跟大家说一个标准的公式，房价会不会急跌?有没有公式判断?我管它叫陀螺原理，一个陀螺转，大家都害怕它倒，说这一倒就麻烦了，它为什么不倒?有这么几个条件：

一是陀螺本身的质量，假设它的质量是重的，它惯性就强。

二是它的辐射性，假设陀螺外圆大，它平衡力量就强。重量是城市GDP，外圈指我们的年轻人口，试问整个全中国乃至全世界有比我们深圳还年轻的吗?同级城市一个也没有。这个是深圳最大的陀螺动力。它有这个基础。

三是外来的资金，相当于鞭子抽陀螺，力量就是外来资金，它就在深圳。今天将要签约的这帮新经济的代表，他的钱是挣来的吗?我相信都不是，它的钱都是投资者大把地PE给他们造的，这就是深圳跟其他所有制造业区别主要的外来动力，现在外来动力追的是什么?就是姚老师说的，新经济，新动能，钱也往这投，这也是房价支撑的陀螺定律。