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另类“双11”:老北京四合院降价1000万仍流拍

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总价4800万、单价19万、降价1000万挂出的老北京四合院流拍了。

今年“双11”,阿里和京东司法拍卖平台共挂出了29套住宅用房(北京区域),竞拍周期1天。从截至11月12日12:00的最终成绩单看,成交16套,流拍13套,多在为7.5~8.5折,最高已接近9.5折,最低以起拍价成交,四合院大户流拍,近2万网友围观。

另类“双11”:老北京四合院降价1000万仍流拍

图片来源:京东法拍截图

“双11”京东阿里法拍在京成交16套

截至今日上午10时,阿里司法平台的9套房屋成交4套(含延期成交),流拍5套。但是,成交的房屋中1套已经接近9.5折(成交价369万元,评估价390万元),另有1套昌平区别墅出现了138次竞价,最终以市场价的7.5折成交。

而在京东司法平台的20套房源中,《每日经济新闻》记者注意到,起拍价最低的是一套位于房山区燕山富燕新村的住宅,建筑面积95.37平方米,评估价142.5万元,起拍价91.2万元,相当于6.4折。而起拍价最高的,则是一处位于东城区沙井胡同的四合院,建筑面积253.1平方米,评估价4750.7万元,起拍价3800万元,相当于8折。

截至今日上午10时,这20套房源成交12套(包括延期成交),大部分在7.5~8.5折;流拍8套。其中,2套房屋以起拍价成交,1套加价1万元即成交;上述起拍价最低的燕山富燕新村住宅,成交价109.7万元,相当于市场价的7.6折。值得注意的是,有1套二拍房的竞争异常激烈,出现了117次竞价记录。最终,这套房产以市场价的约8.9折成交。

另类“双11”:老北京四合院降价1000万仍流拍

图片来源:京东法拍截图

单价19万、降价1000万,老北京四合院流拍

前文所述起拍价最高的四合院,不出意外地流拍。

《每日经济新闻》记者实探发现,起拍价最高的沙井胡同四合院为一进式,紧邻什刹海、南锣鼓巷,4室3厅1卫。尽管评估报告中的使用性质是住宅,但从实际情况看,似乎更像一家茶室。根据北京华信房地产评估有限公司的评估报告,该四合院的楼面单价约187700元/平方米。在被北京市房山区人民法院查封后,11月11日上午10时,京东司法平台以3800万元,低于市场价近1000万元起拍该房源。截至流拍,有近2万网友围观此次拍卖。

另类“双11”:老北京四合院降价1000万仍流拍

另类“双11”:老北京四合院降价1000万仍流拍

流拍的四合院 每经记者:陈梦妤 摄

据记者了解,一般情况下,法院会对被执行人名下最优质的房产予以查封,作为拍卖品,用于偿还债务。就北京而言,在市场上很少出现的东/西城区四合院、重点学区住宅、独栋别墅、顶级公寓、五环周边土地厂房等,都是优质的稀缺拍品。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年下半年,北京法拍市场只在9月28日成交了一处四合院,且为二拍。

记者了解到,这套建于1949年的四合院位于东城区寿比胡同15号,东临交道口南大街,西临南锣鼓巷,为三进式院落,建筑面积458.9平方米。根据北京百成首信房地产评估有限公司的评估报告,楼面单价约226560元/平方米。

8月15日,这套四合院首次在阿里法拍平台上线,起拍价8317万元,市场评估价1.04亿元,约相当于8折,吸引了超过3万人次围观,475人设置提醒,但报名者只有2位土豪。

另类“双11”:老北京四合院降价1000万仍流拍

图片来源:阿里法拍截图

记者从北京市第二中级人民法院获悉,该四合院首拍时尚有租户,并且是在法院查封之后和业主办理抵押之后租赁的。按照法律规定,租户不能对抗法院的强制执行和抵押权人行使抵押权。

据悉,该四合院已经过改造,类似小型会所,原业主隶属于一家资源管理公司,担保物抵押范围1.4亿美元,借款本金1.16亿美元,借款到期后这家公司无力还款,银行便申请强制执行,法院裁定拍卖,履行担保责任。

9月28日,这套四合院降价800余万元,以7486万元起拍价(保证金740万元,增价幅度35万元)被二度拍卖,经历17轮竞价后,以8046万元成交,相当于市场评估价的约7.7折,尚不及首次拍卖的起拍价。

三拍捡漏也填不起贷款的“坑”

“法拍房归属于银行,房主不参与房屋出售,但销售法拍房不是通过银行来进行的,是以信托拍卖的形式在当地法院进行的。”有司法拍卖机构招商总监告诉《每日经济新闻》记者,“房产(不动产)按规定可以拍卖三次,而只要流拍一次,价格就会降到原来的8折,所以到了三拍,经过几次折扣,价格已经十分优惠了。”

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定,人民法院委托拍卖动产或不动产时应当确定保留价,如果第一次出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

“不动产或者其他财产权,只能拍卖三次。而如果三次均流拍,法院则会以更低的折扣进行变卖,届时价格会更低。”上述总监表示,“寿比胡同这套四合院就是个例子。”

北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友向《每日经济新闻》记者指出,产权和税费是购买法拍房时最需注意的问题。“产权是否清晰,税费是否超预期,必须提前明确,因为法院是不管这个事情的。法拍房税费的特殊性在于,转让和受让两家的税费都是由买受人承担,所以和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否满五唯一,否则除契税外,要支付个税。”

对于法拍四合院中尚有租户或业主的情形,买到毛坯或者是空置房还好,如果还有人住,就需要清场才能交付。胡文友表示,很多司法拍卖公告里明确“法院不负责清场和交付(腾房)”,但即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重。

记者注意到,阿里和京东法拍平台的房产多数在醒目位置打出了“可贷款”字眼,对此,胡文友表示,事实上实际操作中,由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件,并且基本是办理抵押贷。

比如,有些首付要提高到五成,利率上浮。而银行要贷款给你,就得先办理房产抵押;而你去住建委办抵押,就得先办理过户;而你去法院办过户,得先付清尾款。

“所以最后的结局是,好不容易凑齐了全款房款,再去找银行办理抵押贷。名义上可贷款,但实际操作都是坑。”有法拍房从业者如是感慨。

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