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观点:重拳治理房地产市场失信行为

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(原标题:重拳治理房地产市场失信行为)

观点:重拳治理房地产市场失信行为

引子:

长期以来,哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等房地产市场违法违规行为花样频出,严重扰乱了房地产市场秩序。日前,住建部发布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》(下称《办法》)。《办法》列举了住房保障方面、房地产市场方面、住房公积金方面、建筑市场和工程质量安全方面等存在的101种行为,情节严重或社会影响较大的,将被列入失信联合惩戒对象名单。本期思与辨就该问题进行讨论。

■ 主持人:王 玥

■ 嘉 宾:肖 俊(深圳大学管理学院副教授)

和静钧(西南政法大学政治与公共管理学院副教授)

段礼乐(深圳大学法学院讲师)

房地产从施工到交付,每一个环节都存在信息鸿沟,消费者难以对这种交易关系展开监督

主持人:房地产市场为何会成为失信重灾区?

段礼乐:首先,消费者很难凭借简单的经验感知准确了解房产的质量状况,这种情况下,房地产开发商、销售者和二手房屋买卖中介等主体的机会主义行为更容易被激发出来,利用消费者的信息缺陷,损害消费者利益。其次,房地产市场存在高度的信息不对称,房地产从施工到交付,每一个环节都存在信息鸿沟,消费者难以对这种交易关系展开监督,并确保房地产开发商履行合同,而对于二手房交易中的虚假房源、虚假宣传和黑中介等人为制造的虚假信息,消费者缺少辨别能力,容易受到各种虚假信息的误导;第三,房地产市场普遍存在的预售制和二手房交易中的时间差,会对购房者产生锁定效应,购房者一旦进入合同关系,其议价能力就被削弱,在交易中陷于被动地位。

和静钧:广义上讲,房地产失信行为可分为政策性失信行为、市场性失信行为、从业人员个体性失信行为。限购、限售,或一切因政策变更而产生的前后不一致的法律后果的,属于政策性失信行为,这类失信,一般不需要特定人作为失信主体,由社会消化这一失信后果。市场性失信行为则表现在由于房地产市场波动幅度过大,市场主体基于投机、套利或避险,采取捂盘惜售或哄抬房价等非诚信行为。从业人员失信行为则是会迅速给市场相对人带来严重不利后果的行为,如一房多卖、欺诈等行为。可以说,以上三个层面的失信行为都呈密集发生的态势,多重功能的叠加,带来了不同类别失信行为的喷发。

肖俊:房地产行业之所以会成为失信重灾区,有多重因素。首要的因素是政府监管力度不足,相关法律法规不够健全。由于地产经济占地方经济的比重比较大,亦由于法律法规不健全,地方政府与地产企业之间很容易形成利益同盟,从而放松了对地产企业各种违法违规行为的监管,房地产行业因此成为失信重灾区。

《办法》比较全面地对城乡建设领域中的失信行为展开法律规制,弥补制度缺失,推动制度创新

主持人:您认为该《办法》的亮点体现在哪些方面?

和静钧:《办法》试图把房地产行业纳入到社会信用体系中,使用黑名单制度,用失信惩戒机制对失信主体形成震慑,达到“一处失信,处处受限”,这对失信现象相当严重的房地产行业具有重要治理意义,这也是《办法》最核心的“亮点”。因存在各类不同性质的失信行为,《办法》以清单式列明101种失信行为,使操作上避免了盲目性。失信管理与举报机制,也将促进社会监督和舆论监督的深入,推动市场的透明化与公平性。

肖俊:亮点一是关于信用激励的规定。房地产相关企业很多,良莠不齐,信用激励是一种比较有效的淘洗方法。将守法诚信的企业通过信用评价甄选出来,是对企业道德与企业声誉的良性激励,有助于促进更多的企业重视企业道德管理与声誉价值。

亮点二是将保障性住房业主纳入失信范围,这将有力地规范那些利用保障性住房牟利的违规行为。这种违规行为已存在多年,确实亟待规范和纠正。相信如果能够严格执行这项规定的话,以往大量保障房业主将保障性住房当作一笔工资外收入的情形将一去不复返了。

段礼乐:失信行为的法律规制是重要的制度创新。该《办法》比较全面地对城乡建设领域中的失信行为展开法律规制,弥补制度缺失,推动制度创新。首先,《办法》构建了多样化的信息供给路径,实现信息提供主体的多元化和信息内容的全覆盖,将市场主体的行为全部纳入制度视野进行制度评价。其次,《办法》构建了通畅的信息共享机制和便利的信息使用途径,提升失信行为信息的制度价值,同时该《办法》兼顾对市场主体隐私利益的保护,注重法律利益的平衡。第三,《办法》规定了信息的多种运用方式,以及对市场主体的相关激励和惩戒措施,强化制度对失信主体的行为约束,增强了制度威慑力。

基于主体多元性,建议在《办法》中进一步理顺各类主体之间的关系

主持人:您对整治房地产行业失信有什么好的意见或建议?

肖俊:笔者认为,针对房地产行业失信行为的监管,首先应区分刑事行为与民事行为,《办法》的重点应该是就民事范畴内存在的失信行为进行明确和规范。其次应将重心放在销售流通环节,因为目前在开发、建筑、物业管理环节已经有比较明确详尽的法律法规,房地产行业的主要失信行为基本都出现在流通环节里,因为失信而引起的纠纷也最多。

和静钧:一般而言,房地产的失信主体有政府主体和市场主体及个体主体。基于主体多元性,建议在《办法》中进一步理顺各类主体之间的关系,如房地产中介的失信,与房地产开发公司的失信及房地产建设单位的失信,性质可能不太一样。如中介的失信,更多表现在欺诈与市场操作,性质恶劣。地产建设单位的失信则可能表现在篡改数据、标准导致房屋不符合质量要求。开发公司则可能在未有预售许可时提前出售或一房多卖等行为。失信黑名单应该更多关注“失信”本质上,如欺诈、恶意产生或拖欠债务等行为,应把那些在现有法律规定中无法得到有力惩戒但社会却迫切要求予以惩戒的行为列于其中。

段礼乐:房地产失信行为的产生源于该市场领域存在高度的信息不对称,因此,整治房地产失信行为的制度设计,应当围绕着信息的生产、传播和运用展开制度设计。首先,不仅仅止步于静态的失信行为信息的收集,更要注重失信行为信息的传播,相关部门要通过多种方式拓展信息传播渠道,主动向全社会推送失信行为信息,使这些信息被交易相对人充分知悉,减少失信行为人的交易机会。所以,在制度设计中,要兼顾静态的信息收集和动态的信息传播,同时,变被动的信息查询为主动的信息推送,降低相关主体使用信息的成本。因此,《办法》第三章具有完善的空间。第二,发挥消费者的信息优势,鼓励消费者主动举报其掌握的失信行为信息,拓展失信行为信息的来源渠道,同时,在适当的时候扩大惩罚性赔偿在房地产交易中的适用范围,强化对房地产开发商、销售者、二手房买卖中介等市场主体的制度威慑。第三,突出政府在信息提供和信息传播方面的基础性地位,通过强化监督检查等方式发现违法信息,并创新信息传播方式,拓展信息传播渠道,充分发挥信息的制度价值。

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