深圳：变更为居住类的用地需建可销售人才住房

（原标题：变更为居住用地 需建可销售人才住房）

为加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用，11月5日，深圳市规划国土委发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（第二次征求意见稿）（以下简称《办法》）。《办法》结合我市人才住房政策，完善了各类用地用途变更后的处置方式。《办法》重点针对变更为居住类的用地，提出建设可销售人才住房的要求，并明确可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

我市2018-2020年将建设筹集各类住房42万套

深圳市规划国土委方面指出，2018年5月30日，深圳市规划国土委就《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（征求意见稿）第一次面向社会公众、相关部门等公开征求了意见。结合反馈意见，深圳市规划国土委对部分内容进行了修改，并拟定了《办法》。《办法》适用于在2015年10月9日前已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。

值得关注的是，《办法》重点针对变更为居住类的用地，提出建设为可销售人才住房的要求。深圳市规划国土委方面指出，我市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，亟需深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围。根据《深圳市人民政府关于深化住房制度加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规[2018]13号），我市2018-2020年将建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。为实现上述目标，《办法》结合我市人才住房政策，完善了各类用地用途变更后的处置方式，针对变更为居住类的用地提出建设可销售人才住房的要求。

《办法》提出，由商业服务业用地变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房，其余建设为普通商品住房和相关配套设施（含商业）。原土地使用权人也可申请将该用地住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

在公共配套条件支撑的前提下，由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地，其住宅部分建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

深圳市规划国土委方面表示，为保证方案的科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现，可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

分类设置提高容积率的贡献方式

为调动土地使用权人申请适用《办法》的积极性，同时增加政策的可操作性，《办法》对已出让未建用地生效法定图则确定的用途与原土地使用权出让合同约定用途一致，或部分用途变更为公共服务设施和城市基础设施用地但主导用途一致，因容积率调整增加建筑面积情形的处理办法进行了规定，分类设置提高容积率的贡献方式。

《办法》指出，商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。

居住用地增加建筑面积的，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。

城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照法定图则继续开发建设。

工业、物流仓储用地增加建筑面积的，由市政府或主管部门另行规定。

此外，对于原土地使用权人按照法定图则无偿移交城市基础设施和公共服务设施用地后，继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权出让合同约定建筑面积的，为保障土地使用权人开发权益，《办法》明确规定此类情形在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下，可按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设，不再个案调整法定图则。确实无法按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设的，按照相关政策规定予以补偿。

优化地价计收方式并增设处理流程

值得关注的是，《办法》优化了地价计收方式。深圳市规划国土委方面介绍，有关文件规定，土地使用权人按变更后用途继续开发建设的，以继续开发建设部分市场评估价与原土地使用权出让合同约定土地用途剩余年期价值的差值补缴地价。考虑到我市将出台地价测算新规则，为做好政策衔接，在征求起草部门意见后，不再用“市场评估价”表述，修改为“市场价格”。同时，对于按照《办法》处置后需移交政府的建筑面积产权归政府，不缴地价。

《办法》还明确了土地使用权期限的计算时点。《办法》规定，土地用途变更后由原土地使用权人继续开发建设的，土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变，但对于变更为居住用地且住宅部分均建设为人才住房的情形，土地使用权起始日期可重新计算。

在处理流程方面，结合“强区放权”、体制机制改革，从简化审批流程，提高行政效率角度出发，《办法》明确了职责主体。由市规划土地主管部门派出机构负责审定已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置方案，核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并签订土地使用权出让合同补充协议。为规范按照《办法》建设的人才住房管理问题，在签订土地使用权出让合同补充协议前，由土地使用权人与区住房保障主管部门签订建设和管理任务书，并按照我市人才住房有关政策规定进行后续管理。

在公示环节方面，为规范已出让用地规划变更用途和调整容积率的信息公示，《办法》根据《城乡规划法》《深圳城市规划条例》等相关规定，进一步明确了公示的途径和时限，除法律、法规、规章另有规定外，主管部门拟审定的已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置方案应在部门网站公示征求意见，公示时间不得少于7个工作日，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上发布。

深圳市规划国土委方面指出，有关文件出台后，仅有部分用地适用该政策处置。为了加快解决处理该类低效用地问题，敦促土地使用权人及时申请处置，《办法》规定原土地使用权人未在本办法有效期内申请处置的，不再受理相关申请，依法收回土地使用权。考虑到处置方案协商期限较久，此次修订《办法》实施有效期为5年。