解读：深圳城中村综合整治分区划定方案出炉

（原标题：城中村综合整治分区不得拆除重建或棚改 专家：城市更新市场生态正发生变化）

昨日，深圳市规土委官网正式发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里，被列入2018-2025年的7年规划内的深圳全市综合整治分区共计55平方公里，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。有业内人士分析称，城中村改造模式正在从城市更新逐步拓展到土地整备利益统筹、农地入市、综合治理，改造的重心从大拆大建逐步转向综合整治，城中村的城市更新市场生态正发生变化。

宝安、龙岗城中村综合整治分区规模

“领跑”全市

今年5月底，有报道称深圳市规土委签发了《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》(下简称《通知》)，要求各区政府6月7日前完成城中村更新模式分区划定。《通知》明确了福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。对此，建纬律师事务所高级合伙人贺倩明称，从规划现状条件来看，原关内片区的城中村城市化的程度要优于关外片区，无论是容积率还是规划程度还是建筑现状条件都相对更优，拆迁难度也更大，综合考虑更适合综合整治。关外片区城中村条件相对较差，现状容积率和土地利用率都较低，有的城中村甚至还有大量的老屋村、破瓦房，消防设施等配套未到位，所以适合拆除重建类的更新方式的区域相对更多。

记者查阅《总体规划》此次公布的《城中村综合整治分区范围图》发现，在空间分布方面，《总体规划》与先前被爆出的《通知》基本保持一致，宝安、龙岗的城中村综合整治分区规模“领跑”全市，分别为1612公顷和1487公顷;龙华、光明、坪山紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷。原关内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。

官方定调“综合整治为主”，是否会成为市场“镇定剂?

《总体规划》提出，划入综合整治分区范围的城中村居住用地，不得进行大拆大建，除规划公共利益和用地清退外，不得开展拆除重建工作。同时，《总体规划》也提出综合整治分区划定后，随着城市的不断发展和变化，可以在规划中期，在保证综合整治分区总规模不减少的前提下，对于经充分研究论证确需开展拆除重建的项目，可通过占补平衡的方式调出综合整治分区。

有业内分析认为，按照《总体规划》要求，列入城中村综合整治分区的村，在2025年前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。可以预见的是大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。更有业内人士表示，该意见稿出台后对深圳城中村开放而言是一剂“镇静剂”。

也有声音表示，该政策并非凭空而出，市场早有预期，影响并不会很大。贺倩明表示，《总体规划》主要影响的是新立项的项目，“自2004年出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》以来，深圳的城中村改造政策不断完善和调整。改造的模式从城市更新逐步拓展到土地整备利益统筹、农地入市、综合治理，改造的重心从大拆大建逐步转向综合整治，市场已经对此趋势有所预判”。他表示，短期内会对深圳城市更新造成影响的是当前已经立项的700个城市更新项目，而这其中有相当一部分是拆除重建类的城中村的项目，原则上不需遵守《总体规划》，“这些项目现在本身还在路上，还没有进入市场，等这些项目进入市场，2025年都已经到了”。

解读

1 《总体规划》公布主要影响哪些方面?

专家：城中村改造释放的住房供应量或将减少

此次《总体规划》公布会将主要影响哪些方面?贺倩明认为，拆除重建类的城市更新项目的空间势必会受综合整治及土地整备利益统筹两种模式的推广而压缩，城中村内由拆除重建而释放出的商业和住宅的供应量将减少。而综合整治下，对存量物业的改造将会以长租公寓和政府的保障性住房为主，受容积率限制，并不如拆除重建项目释放出的住房供应量多。

但对已经完成立项的拆除重建类的城市更新项目而言，《总体规划》的实施并非是件“坏事”。贺倩明表示，未来城中村城市更新中，拆除重建的新项目将越来越少，“供应减少，价值升高，对已经立项的项目而言将是一大利好”。

回顾深圳过往城中村城市更新政策，2017年11月30日深圳就已出台《深圳市“城中村”综合治理行动计划(2018-2020年)》，该计划明确了城中村综合治理的时间表，提出了2020年7月底之前完成全市城中村综合治理的目标，各区也将陆续出台城中村综治理行动计划。对此，贺倩明认为“城中村分区划定方案”和“城中村治理行动计划”将从根本上改变城中村的城市更新市场生态，甚至也会对深圳市的整个城市更新市场生态产生深远的影响。

2房价会否受到影响?

专家：综合整治更有利于降低广大中低收入家庭的居住成本

从大拆大建到综合整治，城中村改造释放的住房供应量减少的同时，是否会对楼市价格造成影响?住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示，未来房价不是取决于新增供应量的大小，“深圳土地资源有限，新建住房难度很大，即便是城市更新，本身也处于两难之中”，王锋分析称，“指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村城市城市更新的过程中，通过综合整治保留大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，同时稳定的租金的方式，这样更有利于从现实角度降低广大中低收入家庭的居住成本，提高营商环境。”

3如何做好租金租赁市场的监管?

专家：政府可以补贴企业改造，但不能高端化

对于“以租为主”的综合整治而言，如何做好租金租赁市场的监管也是一道重要命题。对此，《总体规划》中提出，鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新，由政府制定相关规则规范市场行为，实施过程中加强政府监督和规划统筹;政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价;改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

对于这一方案，王锋建议，政府还可通过补贴的形式，引导企业进驻，并且稳住租金。但同时，他也强调，企业改造也要进行成本控制，“城中村改造不需要‘大改造’，要倡导微改造、小改造，产品定位不应该精细化、高端化”。