深圳市城中村综合整治分区划定方案征求意见

（原标题：深圳市城中村综合整治分区划定方案征求意见）

昨日，深圳市规土委官网正式发布了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(以下简称《总体规划》)征求意见稿，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。依据《总体规划》内容，综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里，被列入7年规划内的深圳全市综合整治分区共计55平方公里，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。有业内人士分析称，城中村改造模式正从城市更新逐步拓展到土地整备利益统筹、农地入市、综合治理，改造的重心从大拆大建逐步转向综合整治，城中村的城市更新市场生态正在发生变化，甚至也会对深圳市的整个城市更新市场生态产生深远影响。

此外，《总体规划》还提出鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新，引导规范各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。有专家表示，企业改造以供政府统租的房源产品定位不应精细化、高端化，要控制政府统租所承受的财政负担，“城中村本来是解决中低收入家庭的居住问题，不能让城中村高端化，要搞保基本的房源”。

部门

有序管控城中村更新节奏

依据《总体规划》内容，城中村综合整治分区划定对象为全市城中村的居住用地，即扣除现状城中村空地、已批更新单元计划范围内的用地、土地整备计划范围内的用地、棚户区改造计划范围内的用地，建设用地清退计划范围内的用地以及违法建筑断根行动范围内的用地。

虽然《总体规划》发布后，坊间一片热议，但关于深圳城中村更新“以综合整治为主”的政策导向并非“突然来袭”。早在今年5月底，便有媒体报道称深圳市规土委签发了《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》(下简称《通知》)，要求各区政府在6月7日前完成城中村更新模式分区划定工作。依据此份《通知》内容，划入综合整治分区的城中村居住用地规模将按58平方公里进行预控，占比55%。占全市城中村居住用地综合整治规模的56%。

而在此次公布的《总体规划》征求意见稿中则显示，目前全市未纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动等的城中村居住用地共约99平方公里，其中约55平方公里划入城中村综合整治分区，占比56%。较先前被爆出的《通知》中的指标数据有所微降。

深圳市规土委方面表示，此举通过划定城中村居住用地综合整治分区，确定了保留的城中村规模和空间分布，既在空间规划上有序管控城中村的城市更新节奏和步调，也通过给予市场明确预期，规范城中村的城市更新市场行为。

亮点

宝安、龙岗规模“领跑”

同时，《通知》还明确了福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

对此，建纬律师事务所高级合伙人贺倩明分析称，从规划现状条件来看，原关内片区的城中村城市化的程度要优于关外片区，无论是容积率、规划程度还是建筑现状条件都相对更优，拆迁难度也更大，综合考虑更适合综合整治。

记者查阅此次公布的《城中村综合整治分区范围图》发现，在空间分布方面，《总体规划》与先前被爆出的《通知》基本保持一致。其中，宝安、龙岗两区的城中村综合整治分区规模“领跑”全市，分别为1612公顷和1487公顷;龙华、光明、坪山三区紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷。原关内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。

影响

房价会否

受到影响?

从大拆大建到综合整治，城中村改造释放的住房供应量减少的同时，是否会对本就敏感的楼市价格造成影响?

住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示，未来房价不是取决于新增供应量的大小。通过拆除重建向市场提供的房源是高价房源，即使增加供应也不能降低房价，仍然可能是高房价、高租金。指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村更新的过程中，通过综合整治保留大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件。这样更有利于从现实角度降低广大中低收入家庭的居住成本，提高营商环境。