实探2018楼市第一砸之地江西上饶：维权成常态

（原标题：实探2018楼市第一砸之地江西上饶：维权成常态，精装变毛坯，不降价卖不动）

“哪些楼盘被砸过？”

在《每日经济新闻》记者的实地探访中，这是上饶当地出租车司机、售楼处工作人员，甚至普通市民的日常谈资。

国庆节前，上饶打响“楼市降价”第一枪，引发老业主围攻打砸。记者发现，网络流传的6、7个楼盘遭遇业主围攻情况基本属实，维权已经成为上饶市场的常态。

维权的直接导火线便是楼盘降价。上饶市场中，不少楼盘直接降价，降幅多的可以超30%，8～9折的优惠更是成风而起，甚至精装变毛坯、开设特价房、卖转指标房等各类形式的变相调价也层出不穷。

“降价既可能遭遇围攻，又降低利润，开发商为何为之？”

“因为没办法，卖不动，何谈利润！”

特价房催生“转让费”，变相安抚老业主

10月入秋的雨和稍显凛冽的风，让门可罗雀的售楼处越发清冷。

人们天天盼着降房价，但等房价真降了，一些人却不愿意了。

一个月前，文澜府因降价引来大批老业主围攻售楼部。而在文澜府现场，置业顾问却苦不堪言：“前期业主购买房价贵，后期卖得便宜，所以引起他们不满，但现在整个市场降价的何止是我们。”

据介绍，文澜府6月第一次开盘价格在8000～9000元/平方米，最高约10500元/平方米。现在项目一期在售的价格比首次开盘降了1000元/平方米左右，大部分房源在7000元/平方米，均是毛坯房。

不过，降价确实带来了效果，文澜府8月的网签备案量为201套，在区域遥遥领先。

图片来源：每经记者 吴若凡 摄

而要论维权最厉害的楼盘，上饶不少业内人士均告知了一个项目——信州府。

据了解，项目去年12月一期开盘时精装均价10000元/平方米；后续开盘去掉了装修，毛坯价格在7000元/平方米左右，降幅达30%，由此引发了一些一期业主的打砸。不过据记者实地了解，该项目还存在屋顶漏水等部分质量问题，业主维权诱因复杂。

但事件后项目价格还在降。目前，项目带精装的单价是9000～10000元/平方米。以一套146.8平方米的房源为例，报价约154万元，实际卖价则在123万元，相当于打了8折。而且如果是全款付清，还能享受折上折。

不过置业顾问表示，这些属于“特价房”，是公司对小区老业主的回馈，所以需要向老业主买指标才能购买，而从老业主手上买房这中间会产生一笔“转让费”。

“这其实是安抚，是变相给老业主的一种补偿。”有熟悉该项目的人士直言，这些特价房楼层普遍在1～5层，不是很理想。

然而，项目的人气并没有显著提升，置业顾问直言，每天多数访客都是看看，消费很谨慎。

8～9折，似乎已经成为上饶楼市的常态。

在另一个项目——天樾，一踏进售楼大厅，置业顾问就热情介绍称，国庆的特价活动还有，业主自购可享85折，价格在7400～8600元/平方米。

据悉，项目首次开盘价格在9800～10000元/平方米，现在价格降到8300元/平方米，相当于打了88折。而且在88折计算的总价之上，还能打折。

无独有偶，该项目也曾因降价被购房者围攻。

一些业内人士唏嘘：“如今的上饶楼市，降价和维权相生相克一般。”

从“开盘秒罄”到“不降价，卖不动”

然而尴尬的是，闹了之后，价格依然在降。

上饶当地一位资深市场人士就向《每日经济新闻》记者表示，客户观望情绪浓郁，觉得受全国楼市影响，上饶的房子还会跌。

据介绍，自8月以来，上饶楼市就已拉开较大规模的“价格战”，甚至带头和扛旗的都是大企业。某大房企在上饶直接以6000～7000元/平方米的价格开盘，打破了区域“8000元/平方米”的标准线，一举触发了区域楼盘跟风打折。

“很多楼盘只能跟着降价，没办法，不然卖不动”。“卖不动”三个字在采访中被这位业内人士多次提及。他直言，此前上饶还有“开盘秒罄”的情况，但好景不长，7月开始房子就没那么好卖了。

从成交套数上看，今年6月，上饶商品房销售套数达到了4135套高位，但到今年9月跌落至1541套。

二手房方面，从安居客线上挂牌房源的价格来看，上饶房价从5月开始出现下降，从最高点8600元/平方米，下降至10月的8022元/平方米。客户线上找房需求月度增长率已经出现2%～3%的下滑。

不降“没办法”，降了被围攻也“没办法”。因为上饶市场容量有限，而2016～2017年楼市已经“涨够了”。

据58安居客首席分析师张波分析，上饶2016年和2017年共完成城市棚户区改造7.42万套，2018年也完成了5.03万套，总量处于江西全省第二。受此推动，上饶楼市2016～2017年一直处于高去化状态。此外，上饶楼市政策宽松，首套房可享受利率9折，也增加了市民购房的信心。

有上饶当地以资深人士就告诉《每日经济新闻》记者，上饶不少搬迁户能拿到2000～3000/平方米拆迁款，市中心区域甚至则能拿到5000元/平方米，这对于一个年均可支配收入仅3万元的三线城市来说，无疑是一笔“巨款”了。

图片来源：视觉中国

需求被激活，也带动了房企对于区域投资的热情，短期内快速拉升了房地产投资。

张波表示，开发商的嗅觉是最敏锐的，他们下的是一盘全国大棋，在一二线城市受限的情况下，很多房企来到了三四线及以下等级的城市，而且往往收获颇丰。过去两年，上饶就吸引了不少大型房企。

品牌房企的到来、购房需求的刺激，也明显拉升着区域的房价。据上述业内人士介绍，前两年上饶有些楼盘的价格，比区域高出20%，甚至更多，透支了房价支撑力。“一旦滞销，价格调整就在所难免。”

张波告诉记者，一方面，购房需求虽然有所释放，但上饶常住人口600多万，购房绝对需求有限，而目前消费者又趋于理性。另一方面，购房者可以等等、看看，开发商的销售任务和回款压力，却不能等。

“尤其是品牌房企，每年都有业绩压力，因此第四季度必须快速冲量，有些甚至会一步到位放量。这是造成第三季度以来市场转向的一项重要原因。”

张波表示，在楼市全面降温的大背景下，项目降价是明智之举，并且一步到位的降价更有利于后期项目去化。

“在市场下行成定局的城市和地区，蜻蜓点水式的缓缓降价，其实不利于项目去化，也更容易激发与老业主的矛盾。一步到位降价的同时，做好老业主的安抚，是更好的办法。”

张波也建议购房者，目前可以算选房的好时机，但应该调整“买涨不买跌”的心态，保有契约精神，保护自身权利也应该通过合法手段、在法律范围内争取权利。