冰火两重天！新彩苑住宅销售火爆 商办公寓遭冷落

（原标题：冰火两重天！新彩苑住宅销售火爆 商办公寓遭冷落）

2018年6月18日，龙华白石龙片区新彩苑项目住宅和商办产品入市销售，整体均价达到65000元/平。项目于6月6日获得预售许可，共有799套房源。其中住宅295套，商业258套，办公产品246套。记者昨天在深圳市规土委查询到，项目1号楼A座和B座（住宅功能）、2号楼A座和裙楼（商业功能）、2号楼B座（办公功能）共备案了213套。

项目住宅户型分别是约81、82、84、85、89、90、91平2房，约122平3房，单价区间60000-68000元/平。记者实地踩盘中从新彩苑营销中心工作人员获得消息，目前住宅基本已经售完。

而商办产品类户型分别是约30、50、60平，预计2020年6月交房。据了解，目前商办公寓销售情况欠佳，根据深圳规土委最新数据显示，商业用途的房源目前只备案了10套。

【项目概况】

新彩苑位于新彩苑属于白石龙工业区旧改项目，最早于2012年列入深圳城市更新单元计划第五批计划，2014年10月开始物业拆迁，建设期将近4年。

其开发商是中国宝安集团，宝安集团是广东省和深圳市重点发展的大型企业集团之一，涉足多个行业，近年来也涉足了房地产行业，但在今年的半年报中显示：房地产业仅为宝安集团带来销售收入6.47亿元，仅占2018年上半年销售收入的14.8%。

在今年上半年，宝安集团承接开发了深圳市白石龙工业区城市更新项目——新彩苑已开盘销售，目前销售情况良好。

记者在实地踩盘期间看到还有部分户型没有建完，仍然被绿布网包裹着。以及一层商业区还没有完全规整好，还在建设中，从外边还能看到搭建的各种建材。

新彩苑属于小型综合体，包含保障房，以及普通商品住宅、“公寓”、商业办公、幼儿园等。周边新房有年初入市的龙光玖龙玺，价格在7万多；二手房有星河盛世、万科金域华府等，目前除了汇龙苑，其余价格都在7万上下。而项目最新报价在六万五左右，也是相比于周围楼盘低一些，入手也会相对划算一些。

【周围基础设施】

1.交通

新彩苑位于龙华新区大道和宁远路交汇处，在深圳北站旁边，离深圳北1.6公里左右。利用深圳北发达的交通优势，汇聚京广、厦深高铁，瞬息穿梭粤港澳大湾区、随心往来全国核心城市；以及9月23日刚开通的广深港高铁能够直达香港西九龙，其地理位置相当优越。

项目距离白石龙地铁站约500米，理论上步行约10分钟。但在小编实际踩盘的过程中，从项目所在位置出发走到白石龙站A口，用时约15分钟左右，而且会通过一个红绿灯，在等红绿灯上也会稍稍费一些时间。

同时项目也毗邻5号线深圳北站以及新区大道正在建设有地铁6号线深圳北站（二期规划），6号线是以高架的形式经过新彩苑的西侧，然后在中航阳光新苑后高架段完全入地。但在白石龙片区不设站点，最近的站点是深圳北站或梅林关站。

项目也无缝接驳有轨电车1号线，与新区大道，梅观高速（双向14车道改造中）、龙海大道（规划建设中），坂银通道各大交通干道形成立体式交通路网，交通甚是便利，从容浏览深圳各区繁华光景。

附近公交站也较多，大多距离也较近。最近的是白石龙南站，距离项目126米；

另外还有白石龙幼儿园站，距离项目236米；白石龙老村站，距离项目278米；较远一些的还有龙悦居公交站，距离项目506米，通过的有60路、75路、81路、E3路等20条公交路线。

2.学校

新彩苑属于深圳外国语学校龙华分校共享学区房，除此之外周围学校还有书香小学、深圳市潜龙学校、玉龙中学等。生源主要来自于白石龙片区和民乐的适龄儿童。

深圳外国语龙华校区是位于龙华区民治街道办事处玉龙路与八宝街交汇处，校区范围北至平南铁路，东至星河盛世，南至书香小学。该范围内包含了多个楼盘，但学校招生的人数又有限，实行靠积分入学。所以就算买了这一片区的房子，想要获得一席学位，估计也有点困难。

提起深圳外国语龙华分校共享学区，不得不提今年年初因潜龙片区强烈要求划入深外学区房而闹得沸沸扬扬的一场论战，也让深圳外国语龙华分校共享学区成为了“明星”学区。可想而知，对于深外周边的住户来说，学区房争夺是如此的激烈。

（共享学区是指共享学区制度是龙华区今年以来首次在区内实施的积分入学制度，所谓的共享学区是指住房在大学区内，家长可以不受地段限制申请大学区内的任一一所或者多所学校。不过申请学校会按照梯级志愿来，按志愿的次序和积分从高到低一次录取，都未能录取的就纳入全区统筹调剂。）

3.医院

新彩苑项目本身有规划中的深圳市新华医院、深圳市第二儿童医院。

新华医院位于新区大道东侧，规划建设病床2500张，拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院，预计2020年底前建成。

深圳市第二儿童医院在民康路与民治大道的东北交汇处。总占地面积4万㎡，总建面28.22万㎡，规划1500张床位，为三甲医院，预计2021年竣工

除了两所规划中的医院，还有距离项目2.9公里左右的深圳建安医院，以及距离不远的社区医院如：龙华区人民医院白石龙社区健康服务中心、深圳健安医院乾龙社区健康服务中心等。由于新彩苑本身位于白石龙地铁口以及离深圳北地铁站都相对较近，出行也比较方便，到达深圳北大医院都不是什么很困难的事情。

4.商业

白石龙片区本身就是以居住为主，其周围的商业配套自然是不缺。新彩苑项目自身就有2万多㎡的商业物业。

加之周围其他楼盘也都自带商业配套，比如：万科金域华府的双层底商、以特色餐饮为主的上河坊、星河coco city等。

其配套商业类型丰富，商品更是多种多样、琳琅满目。如此的丰富的商业配套，逛起街来，怎一个爽字了得。除了大型商业，周围还有各种接地气的而且就在新彩苑楼下的小商铺，有农贸市场、生活超市、饭馆等等。

5.公园

白石龙音乐公园位于龙华区民治街道辖区，东临新区大道，西南接金龙路，北靠金侨街，靠近地铁4号线白石龙站附近，是全市首个以音乐为主题的公园，是个休闲娱乐的好去处 。 说是去年十月底提前两个月建成，但至今地图上仍然显示还在建设中，具体什么时间开放，便不得而知了。

但是公园建成后，将惠及白石龙、民乐、北站、龙华等多个片区的居民，与规划中的北站中心公园、玉龙公园、大脑壳山生态公园等形成生态长廊。那新彩苑位于白石龙片区，距离该音乐公园直线距离只有三百多米自然是可以呼吸到这绿色清新的空气了。但是需要穿过新区大道和厦深铁路桥底隧道，想要到达公园里还需费些时间的。

6.其他

小型垃圾转运站、再生资源回收站设置在1栋写字楼下，具体位于首层西北角，对住宅的影响降到最低，布局比较合理。

【项目不利因素】

1.周围噪音较大

该项目距离公交始末站较近，公交始末站位于项目相邻地块新龙大厦一层，出入口位于祥龙路上，正对着新彩苑项目内街，而且公交车为大型车，比较吵，会对住户的居住质量产生一定的影响。且项目位于新区大道旁边，道路上车辆不断，会形成一定的噪音。加之旁边地铁六号线正在建设中，也会产生噪音。

同时位于相邻地块的位置上有幼儿园，中间隔着一条马路，白天也会有噪音，上下学也会造成道路拥挤。

2.周围环境相对杂乱

新彩苑与城中村白石龙村紧邻，周围道路设施规划不完善，尤其是北向的城中村缺乏有序地地块规划及管理，居住人员也比较混杂，居住环境相对一般。

新彩苑，面向繁华，自身拥有以及借用周边如此丰富的设施配套，为该楼盘着实加了不少分。加之坐拥北站，交通四通八达，也让该楼盘锦上添花，让人不得不考虑到将来该楼盘的升值潜力。美中不足的是周遭居住环境确实让人有些担忧，但该楼盘还在成长，周边居住环境也会随着楼盘的完善而变得舒适，已经购买的住户就不要再为此担忧了。

相对于住宅，商办类公寓目前还有大量待售中，考虑到731新政的发布，对商办类公寓限售——5年内禁止转让，不好出售也是情理之中。