东莞144平方米以下小别墅受青睐 经济型是主力军

近年来，经济型小别墅凭着低总价、性价比高等优势逐渐走热，越来越多开发商顺势加大经济型别墅的供应比例。今年，在东莞楼市限购政策持续收紧、房贷政策趋严的影响下，别墅产品受到影响，但是经济型别墅仍然成为东莞别墅市场的主力军，其中144平方米以下小别墅在东莞盛行，联排、双拼别墅最走俏。

经济型别墅是主力军

今年，在东莞楼市限购政策持续收紧、房贷政策趋严的影响下，别墅产品受到影响。而经济型小别墅凭着低总价、性价比高等优势，吸引购房及投资者入市，仍然成为东莞别墅市场的主力军。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年上半年东莞别墅成交主力仍集中在150-200 ㎡和200-300 ㎡，占比分别为33%和36%，总计占比接近7成。这是因为，一方面由于随着二胎政策全面放开，一家四口加上父辈及保姆，5房及以上的需求不断上升，但是受到高首付及利率普遍上调的制约，300㎡以下中小别墅成为高端客户的首选，另一方面，200-300㎡价格相对合理，整体总价处于客户可接受范围。

今年8月份，144-200㎡产品为市场主力，占比约36%；200-250㎡别墅成交大幅回升，成交占比从10%上升至本月16%；144㎡经济型小别墅由于供应长期不足，成交持续低迷。另外，8月，厚街为别墅成交热点区域，共计成交54套，主要是由于海逸豪庭及卓越集中签约，带动片区内成交热度回升。

目前，东莞市在售的别墅有海逸豪庭、卓越维港、金地湖山大境、保利海棠、锦绣山河、保利锦城、莲湖山庄、金地城南艺境、金地艺境水岸。

144平方米以下小别墅在莞盛行

在144平方米以上非普通住宅首付6成的政策持续影响下，叠加限价进一步升级，以致别墅产品门槛提高，销售放缓，开发商入市积极性严重受挫。从去年以来，东莞市面出现了推出144㎡以下的小别墅，由于总价低且不受限贷，受到市场青睐。

按照规定，建筑面积控制在144平方米以下，按照普通住宅洋房首付标准，首套房首付仅需三成，二套房首付四成。所以，144平方米以下的小别墅，是一种可以首付三成的类别墅产品。据了解，海逸豪庭碧桂园映月台、碧桂园风华东方、恒大御景半岛、阳光城愉景湾等楼盘均有推出144平方米以下小别墅，为减少限贷政策对客户的影响，吸引购房者入市。

今年上半年，市民张先生则买了一套144平方米以下的小别墅，每平方米2万多元，四房两厅还带一个地下室。张先生表示，他对这套别墅非常满意，因为二套房购买144平方米以下小型别墅仍可享受首付四成的贷款利好政策，这样的别墅总价低，经济上可承受。

业内人士表示，与其他别墅产品相比，144㎡以下的小别墅产品总价低且不受限贷，置业门槛比较低，能够吸引更多购房者购买，满足二孩家庭及欲改善居住环境的购房者的需求。近年来，144平方米以下小别墅在东莞盛行。

联排、双拼别墅最走俏

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞别墅供应放量，但成交持续下挫。本月供应336套，环比大幅上升185%，同比下降20%，成交148套，环比和同比分别下降28%和13%，成交均价为23544元/㎡，环比和同比分别上升2%和18%。究其原因，主要受到中海云麓别墅单盘集中入市影响，导致本月全市别墅供应激增，创年内单月新高。

从近五年供需来看，联排、双拼别墅始终作为市场主流，其中今年上半年联排、双拼别墅供需同比均有所上涨，其中联排别墅成交同比上涨35%，双拼别墅成交同比上涨21%；2017年上半年叠加别墅一度成为热点，主要受到海逸豪庭单盘放量入市高达420套所致，但今年上半年由于供应大幅萎缩，新增供应仅有60套，导致市场成交同样萎缩至93套，成交同比下滑64%。

另外由于独栋别墅总价高，门槛高，去化速度慢，今年上半年成交同比持续下滑，达16.3%，市场上独栋别墅市场份额越来越低。

别墅价格出现两极分化

近日，东莞市发改局发布2018年3月-8月《东莞市新建商品住宅网上签约销售价格情况》显示，东莞市地面建筑层数4层以下的产品定价两极分化。3月-8月，地面建筑层数4层以下（低层）的销售均价为22779.77元/平方米，但不同镇街由于个盘定价不同，价格差异非常大。

从价格来看，目前东莞别墅价格两极分化严重，有的单价高达5万元/平方米以上，但有的别墅单价却只有每平方米一万元出头，部分别墅产品定价甚至低于洋房。

从镇街来看，今年3月—8月东莞低层别墅销售均价最高的仍然是凤岗镇，别墅产品签约均价达到53784.52元/平方米；另外，东城、万江、南城、望牛墩、麻涌、厚街、松山湖、大岭山、黄江、樟木头、塘厦等镇街别墅产品定价在2万/平方米-2.9万元/平方米之间；而其它镇街别墅定价在2万元/平方米以下，其中沙田镇地面建筑层数4层以下产品的签约均价仅10787.07元/平方米。

(文/图 邓窕玲)