“金九”东莞土拍遇冷 开发商推货“稳”

开发商推货“稳”字当先

21日，石碣4万㎡商住地入市，由于该地块需自持商业5年配建2万多平方米的苛刻条件，最终无人问津，遭遇流拍。这也是2018年东莞的首宗流拍商住地。业内人士告诉笔者：“全国土地市场已经降温，下行趋势明显，东莞只是反应慢了点。”毕竟在调控影响下，今年东莞楼市持续降温已成为现实。

从近期东莞土地市场交易情况看，降温早已不可避免，开发商拿地越来越理性，并且在此次“金九”推货也越来越稳。

开发商理性对待“土拍”

石碣地块流拍后，有开发商表示，“起拍可售楼面价近1万，但却要有3万平方米商业地，这个商业体量有点尴尬，只能说大家都理性了。”更有当地一大型社区营销总监在圈内吐槽说，此地“生不逢时”。

从此次土拍现场情况看，政策的调控、市场的变化、开发商的资金压力等方面使开发商处于难过的高压状态。接近年底，开发商的拿地状态也从高度热情进入相对疲软的阶段。

东莞合富辉煌高级分析师李兴旺介绍说：“该地块的起拍价，有点尴尬，处于一个不高不低。”他认为地块与主城区一桥之隔，面对“咄咄逼人”的东城房价，地块将来很有条件吸引市区尤其东城外溢客。但主要难点在于约3.7万平方米的商业地，对于拿地企业是一个考验，因为该片区急需大型综合商场，也是需要面对的状况。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析认为，市场预期已经转变，开发商现金为王，谨慎拿地；该地块定价太高，配建加商业自持，对开发商开发和运营要求高。

房企以价换量“抢收”业绩

从土拍事情看出，众多开发商虽对待后市呈现理性趋势，但作为传统的销售旺季，近期市区各楼盘铆足劲、加大力度促销，推盘走量。

目前东莞市内金地、碧桂园、嘉宏等多个品牌开发商开始大幅降价促销，也从侧面反映了开发商对于后市的担忧。

笔者从东莞中原战略研究中心获悉，“金九”作为重要营销节点，房企纷纷争先在“金九”跑货。近期除恒大继续打出“全国项目8.9”优惠外，不少房企推出优惠特价房营销策略，如樟木头某盘推出“清盘特惠专场，限时钜惠额外再享9.8折”，茶山某盘推出“成交三重好礼”，大朗某盘推出公寓“一口价单位”等等。除此之外，在目前客户观望情绪浓厚之下，个别楼盘推出高佣金、带客成交的经纪人可参与月底家电抽奖等奖励措施提高中介带客热情。

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，本周共计2个项目加推，均位于塘厦。其中，天悦中央广场推出264套洋房，侨信云起推出40套洋房，整体去化率为44.4%。从客户成交占比看，深圳客占比分别达到45%以和80%以上。临深片区近年来房价大幅上涨，而本地刚需客购买能力有限，深圳客户购房资格受限，成交量严重受挫，多数项目去化不理想。

项目推货“稳”字当先

据了解，近期市内项目新增步伐再次放缓，主要原因是新品多采用小批量加推，试探市场为主；而近期碧桂园铜雀台全新入市，卓越维港新品推售等项目是亮点。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周住宅总共供应6.55万平方米（531套），环比下跌51%，同比大跌74%。与往年的“金九”相比，今年市场表现平淡。在多限政策以及房价高企影响之下，客户观望情绪浓厚，开发商入市信心不足，以少量推货试探市场为主。例如碧桂园铜雀台仅推出150套洋房、清溪国际公馆推出94套洋房、嘉宏锦峯推出23套别墅等小批量新品。

开发商推货以稳为主，市场成交也相印证，成交量连续三周徘徊在10万平方米上下，集中网签稳定。在价格方面，六大片区除城区和水乡新城片区有上涨外，其他各片区均下跌，且有3个片区下跌幅度在10%左右。上周城区片区网签均价1.93万元/平方米，环比上涨17.65%，价格回归正常，也是六大片区中价格幅度上涨最大的。松山湖片区网签均价1.63万元/平方米，环比下跌13.18%，下跌幅度最大。

业内人士分析，9月、10月在开发商的优惠下，性价比高的商品房项目对购房者的吸引力颇大；即使“金九银十”开发商推货量少，但对购房者看房买房的积极性影响不大，量价平稳仍是当前主流趋势。（文/图 陈泽煌）