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香港传真 | 全香港、全世界租金最贵的地方——中环

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(原标题:香港传真 | 出走中环)

在国家地理杂志上,乘坐天星小轮横跨维多利亚港曾被列为人生五十个必到景点之一。这条线路,只需要几块钱港币就可以从尖沙咀前往湾仔/中环。

当乘坐天星小轮跨海而过,可以游览由上环到中环直到湾仔成片高耸入云摩天大楼组成的著名维港景色。其中,最引人注目的是415.8米、88层高的国际金融中心二期。

这栋楼是现在港岛最高的楼,同时,它也是全香港,乃至全世界租金最贵的地方。

事实上,以整个区域的写字楼计算,中环依然是全香港、全世界租金最贵的地方。据世邦魏理仕年中报告显示,香港中环核心区写字楼租金达到每年每平方呎307美元,比去年上升1.3%。

中环写字楼亦连续三年雄踞“全球最贵写字楼市场榜单”首位,若以每年每平方呎租金计算,中环写字楼的租金高于全球第二位的伦敦西岸超过30%。

与此同时,香港中环写字楼空置率也是同一个时间世界最低的水平。近日,仲量联行发布商业用地研究报告指出,由于香港甲级写字楼市场的空置率于过去20年持续下跌,整体甲级写字楼的空置率由1999年初的11.9%,下跌至今年8月底的4.2%,中环写字楼空置率更是低至1.5%。

高昂的租金以及极低的空置率,引起了市场对于香港长久竞争力的担忧。仲量联行研究部主管马安平表示,部分中环甲级写字楼租金高达每呎200港元水平,或影响国际企业来港意愿。

据了解,由于中环的写字楼租金持续上升,此前在中环开设办公室的跨国企业逐年都在缩减或整合办公室,有些甚至完全迁出了中环。当中包括高盛由中环中心搬至铜锣湾利园3期,合共租用9.3万平方呎楼面;安永会计师事务所从金钟迁至港岛东太古坊,并租下18.4万平方呎空间等等。

更早之前,摩根大通和法国巴黎银行已开始租用租金更便宜的九龙东区和港岛东区写字楼。

除了跨国公司,就连香港证监会办公室等官方机构是否会搬离中环,亦成为了市场关注的话题。据香港证监会现任主席唐家成日前表示,他个人认为找到合适的地方,不排除会迁离中环。

他称,其实其他金融监管、咨询或半官方机构,近年来都已陆续搬离中环及金钟核心地带。比如,保险业监管局去年12月便搬去黄竹坑香叶道;香港金融发展局与金融纠纷调解中心都各自搬去湾仔阳光中心。

可以留守中环的似乎只有金融管理局,因其2001年买入IFC(国际金融中心)二期55、56、77至88楼自用,不用受租约的困扰。

唐家成笑称:“金管局好均真(指行事公正严谨、诚实规矩的意思)的,就算亲生仔按揭证券公司租用80楼都要交市值租金,2004年区(他,按揭证券公司)就顶唔住(扛不住)了。”

有市场人士表示,在港岛区长期缺乏新供应的情况下,很多租户一动不如一静,甚少搬出,令该区的写字楼空置租盘寥寥可数。即使偶有租盘,抢手情况更是旧租户尚未搬出,早一年半载已经有多家企业查询预租的可能,早前平安证券集团就于现租户迁出前几个月预租中信大厦全层。

该人士指出,而市场上仅余的租盘却不一定适合银行或金融保险公司,令更多传统金融机构及律师楼考虑迁离中环等核心商业区。

“目前依靠重建来增加中环写字楼供应的话会比较难,因为市场的状况是大家都享受这1%的空置率,并且有100多港元/平方呎的租金水平。将所有租户踢走,5年没有租收,很少,很难。”世邦魏理仕香港、华南及台湾研究部主管陈锦平向观点地产新媒体表示。

他称,香港大中环区域(上环、中环、金钟及湾仔)鲜有商业土地供应,如果仅聚焦在中环,香港的竞争力确实会比较薄弱,因为租金确实贵。

不过值得注意的是,各大跨国企业出走中环的同时,很多企业对于中环依然热衷。

其中,今年8月,数字货币交易所BitMEX大手笔预租中环长江中心45楼全层约2万平方呎的楼面面积,平均呎租创下225港元的历史高位。

曾经号称中资最大租客的海航集团,在传出因资金流问题弃租中环交易广场写字楼后,招商银行马上便将其中4层承租,面积逾4万平方呎,呎租约160港元。

或许对于在第二次世界大战前及战后初期已是香港主要商业中心的中环,用句“铁打的中环,流水的企业”形容也不为过。

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