13亿收购海航大厦背后：万科“A计划”浮出水面

“卖卖卖”的海航，终于在出售名单里又划掉了一项。

9月21日，海航航空版块上市公司海航控股宣布，出售位于北京东三环的海南航空大厦，接盘方是北京万科，这笔交易预计为其带来收益5.57亿元。

北京万科方面，自2015年开始启动存量物业改造计划，刚在8月份宣布完成对该计划的首个项目改造。

当时，久未露面万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖向外释放消息称，整个大区未来三年每年将投资100亿用于存量物业。

话音刚落，新的核心区项目便落入袋中。

而且，观点地产新媒体还发现，在这笔交易里，厚朴投资董事长方风雷也隐现在买家之中。巧合的是，8月1日，方风雷与海航集团董事局董事长陈峰，在离北京约3000公里外的海南签下了战略合作框架协议，合作方向便包括了不动产和基础设施等领域。

就这笔收购，北京万科表示目前交易尚未达到双方约定的披露程度，无法透露相关内容。

一笔收购背后的北万、海航与厚朴投资

海航控股公告显示，将以12.99亿元向北京厚朴蕴德投资管理合伙企业（有限合伙）转让全资子公司北京国晟物业管理有限公司（简称“北京国晟”）100%股权，北京国晟主要资产为位于北京市朝阳区东三环北路乙2号的北京海南航空大厦。

评估报告还显示，该栋大厦是在2008年海航控股向亿达收购获取，大楼于2009年投入使用。为了本次交易进行，在8月14日，海航控股便与北京国晟签订资协议，前者将海南航空大厦对应的资产、债权及相关债务以资产包形式作价投资给北京国晟。

买方厚朴蕴德的股东情况为：万厚（珠海）资本投资管理有限公司持股0.01%，北京万科企业有限公司99.99%。企业注册信息显示，万厚资本于2014年成立，从事业务主要为不动产投资和资产管理，而且该公司董事长便是方风雷，刘肖亦在其中担任董事。

万厚资本由万鹏（北京）投资管理有限公司、北京厚朴融灏资本投资管理有限公司及杭州若拙投资管理有限公司分别持有40%、40%及20%股份，万鹏投资由北京万科全资持有，厚朴融灏则由两位自然人股东陈蕊及张然持有。公开资料显示，陈蕊在厚朴旗下多个公司任职。

中国证券投资基金业协会登记还显示，买方厚朴蕴德系于2014年成立的股权投资基金，厚朴融灏正是其基金管理人。综合上述信息，市场人士分析认为，北万作为基金的LP，厚朴融灏作为基金管理人，这意味着基金投资中主要的出资方为北万。

观点地产新媒体还发现，此次交易并非万科与海航的首次交集，海航集团旗下另一家A股上市公司海航基础，在7月份宣布将武汉海航蓝海临空产业园（一期）项目实施主体80%股权转让予以厚朴蕴德，转让价为3.12亿元。

如果说北京万科收购北京海南航空大厦是为了投资存量资产，但又为何选择跨区域的武汉产业园项目作为投资标的？而且，当时海航基础之所以出售，便是预料到该项目实际收益率将会下滑，盈利不及预期。

不过，如果从厚朴投资一方来考虑就更容易理解。

8月1日上午，海航集团与厚朴投资在海口海航大厦正式签署战略合作框架协议，海航集团董事局董事长陈峰称，海航集团将在不动产及不动产金融、基础设施、金融平台、境外投资等领域与厚朴投资开展多层次合作。

故而，不排除上述北万的两笔交易，是由厚朴投资进行牵线搭桥。

艰难而漫长的北京万科“A计划”

回到这次投资的标的上面来，北京海南航空大厦由A、B两栋塔楼组成，A栋地上18层、B栋地上9层，地下均为3层，建筑面积共计为3.91万平米，土地面积共计1.01万平米。

评估报告显示，截至评估基准日，北京国晟资产账面值为11.84亿元，评估值为17.4亿元，增值5.56亿元，增值率46.98%；净资产账面值为7.4亿元，评估值为12.96亿元，增值75%，净资产评估值与交易价12.99亿元相近。

不过，有市场人士认为，虽然该栋物业位于北京东三环边上，接近三元桥地铁站及机场高速，地理位置优越，但从收购价格来看，万科的收购均价为3.3万元/平方米，而附近写字楼物业销售均价多在4-5万元，海航虽然录得5亿多的收益，但并不合算。

虽然不能直接断定万科捡了便宜，但根据北京万科产业与办公所披露的部分物业情况，其大部分物业位于四环之外，这次收购某种程度上确实也优化了其物业资产，贴合万科“曼哈顿计划”针对核心地段旧物业的标准。

“曼哈顿计划”亦是北京万科“6+X”计划中的A计划，是刘肖三年前提出的存量资产改造计划，意在收购城市老旧物业进行改造升级。

在这一计划下，万科近几年已收购了十里堡西单商场、望京国际商业中心及通州万科大都会滨江等项目。此前还有传闻称，万科有意向乐视洽购北京三里屯的世茂工三商业项目，但因价格方面谈不拢而中止。

由于老旧物业改造复杂，在物业改造成本、预期收益等方面多有顾虑，北万首个改造项目西单商场便是历经两年的时间，于2018年7月开业，成为如今的万科时代中心。据刘肖透露，第二个曼哈顿计划收购的项目望京万科时代中心，也将于下半年亮相。

据悉，目前万科北方区域在存量资产改造上的投资也达到了200亿元，其中北京市场占据了75%，涉及项目约16-17个。而在未来的三年，北京万科每年还将投资100亿元在存量资产的改造上，希望达到400至500亿存量项目的规模。

虽然北京万科去年物业销售以300亿元位居北京市销售榜首，但由于投资周期、投资偏好的不同，发展存量物业自然需要外部长线资金的加盟。为改造西单商场，北京万科便引入了中银投资作为长期持有运营的资本合作方。

更早前，北京万科还通过设立基金方式来投资北京物业。2017年5月，北京万科与另外五名合伙人成立了中城乾元基金，基金总出资额为53.85亿元，而北万出资额为11.95亿元。不过，目前中城乾元已知的对外一笔投资是住宅全自持项目翡翠书院，而非商业地产。

根据此前流传的海航出售名单显示，海航计划出售的北京、上海共9个物业，预计售价140亿元，这些物业中便包括了北京海南航空大厦及其不远处的海航大厦。

在万科与海航两度牵手的情况下，万科是否会参与其他资产的处置还有待观察。