美国楼市疲软？房东打折求出手买家却不着急接盘

每经记者 蔡鼎 每经编辑 郑直

有人说，如今的美国年轻人是最悲催的一代。

很多人还没满30岁，就输掉了两场人生的战役：高昂的学费贷款让他们年纪轻轻就背上巨债；而高攀的房价让他们早早放弃了拥有一套房屋的想法。

不过现在，这些人得到一个重大“利好”消息。经过三年多的牛市后，美国楼市最近出现价格下跌，很多房东甚至降价出售，期望早日收到回款。

不过，虽然房屋价格在下降，但成交并不活跃。房产分析师认为，美国潜在买家和卖方之间的价格预期仍有较大差距。

随着美联储加息对房贷利率的影响，以及经济前景不明朗带来的持币观望情绪，房地产市场作为美国经济的动力之一，迎来了量价齐跌的局面。有业内人士甚至表示，一些价格信号让他们想起了2008年金融危机爆发前的市场形势。

美国大城市房价下滑

根据CNBC的报道，美国卖家正以多年来从未有过的速度降价抛售。

房产经纪商Redfin的数据称，在截至9月16日的四周之内，全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该公司自2010年开始汇总该数据以来的最高数据。Redfin将“降价”（price drop）定义为房屋价格下降幅度超过1%且低于50%。

值得注意的是，曾经最火爆的市场现在房价下跌的速度更快，特别是在大城市。这种情景像极了金融危机爆发的2008年。

房产机构CoreLogic数据显示美国楼市出现疲软，在最近的12个月中，20个城市的房地产价值指数经过季节性调整后，该指标在10个月内出现了最小的月度涨幅，其中纽约，旧金山和华盛顿等大城市出现下跌。

在经济发达、人口流入活跃的加州，虽然房价的增幅已经放缓，但转手等待的时间却在变长，显示交易活跃度在下降。

加利福尼亚州房地产经纪人协会统计数据显示，该州2018年8月份的活跃房源价格比2017年8月高17%，但销售额却降至两年来的最低水平。加利福尼亚房价仍然上涨5.5%，但与近期涨幅相比大幅下跌。然而，房东出售房屋所需时间从过去的18日上升至21日。

加州房地产经纪人集团高级副总裁兼首席经济学家Leslie AppletonYoung表示，“虽然8月份房价继续小幅上涨，但房价增长放缓和住房供应激增表明市场正在发生转变。我们看到的问题仍然存在，‘市场需要多长时间才能缩小买卖双方之间的价格预期差距？’”

库存增加，房东打折求出手

根据Redfin公司的数据，在美国房价最昂贵的一些区域，现在房屋供应量大幅增加。

在加利福尼亚州圣何塞市，今年6月份库存较去年同期增长了12%。房屋库存数字在西雅图上涨了24%，在俄勒冈州波特兰上涨了32%。

西雅图房产中介戈德温说，“我们这里库存增加了很多，买家之间的竞争减少了，过去激烈竞价抬高房价的情形不存在了。”波特兰温德米尔房地产信托公司的代理商达斯汀米勒表示，他的一位顾客认为，随着婴儿潮一代搬到全州各地的新家，预计将有买家争抢她的房子。然而她收到的出价都远低于她的要价。

米勒说，“买家花一些时间比较价格，而不是急于求成仓促成交。这也是美国楼市对之前过于火爆局面的纠偏。”

米勒表示他正试图管理卖家的预期，这在之前的楼市繁荣阶段是不可想象的。

Pantheon Macroeconomics首席经济学家伊恩·谢泼德森表示，“新房和现房的房屋销售率可能会从此下降。”

房地美首席经济学家山姆卡特尔在一份声明中表示，目前美国房价水平（考虑通胀调整）低于50年平均值整整一个百分点，反映了“大衰退带来的长期伤痕和这次经济复苏的不平衡性”。

不过虽然房屋销售和房价的增长速度似乎有所放缓，但并没有减缓房屋所有权的增长。根据美国人口普查局上周四公布的数据，今年第二季度的住房拥有率为64.3%，高于去年同期的63.7%。

美联储加息“拉低”房价

随着美国房屋贷款利率继续走高，买家所要支付的融资成本提高，也使得想要出手的房东必须尽量压低房屋总价。

目前，美国市场上流行的30年期固定抵押贷款的平均利率在过去一个月内上涨了超过25个百分点，正在逼近5%的大关，这是近十年来未见的水平。

美国经济学家斯坦斯菲尔德说，随着美联储提高利率，“没有人知道借贷成本的上升会有多快”。

财经专栏作者凯文朗恩估算，住房抵押贷款利率每上升1%，美国平均房价将从基线下降约7%。

密歇根大学最新的消费者情绪数据显示，美国消费者目前持观望的谨慎态度。在7月的初步调查中，65%的美国人表示现在是楼市低潮期，这是自2008年经济衰退期以来这个比例达到的最高点。