网易实探731新政后深圳楼市 地铁物业仍旧受市场追捧

7月31日，“731新政”正式出台，明确规定“限售、限离、限企业购房”。

8月14日，深圳规划和国土资源委员会印发了《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》，对于新政实施的标准进行了详细规定。

新政犹如推动了多米诺骨牌，在深圳楼市掀起了一连串连锁反应，先来看一组数据。

新房成交方面，根据深圳中原研究中心统计数据，新政后的8月，深圳全市一手住宅成交套数为3603套，环比增加4.10%。一手住宅成交均价为54090元/平，环比微跌0.10%。

从数据上看，新政后深圳楼市的成交量反而有所上升，蝴蝶效应的开始，始于在新房供应量上的影响。

再看第二组数据。

“金九银十”之前，深圳的新房市场较去年得到很大提升。单看第二季度，新房供应量得到稳步的提升，几乎每个月都有七八个新盘获批预售证。

市场方面，1-8月的深圳楼市，也给出了9盘“日光”的答卷。经历了2017年新房供应的惨淡，2018年新房市场似乎初现曙光。

然而，在“731”新政出台后，一路走高的深圳楼市迅速冷静，新房推盘也受调控影响，8月仅获批3个楼盘预售许可证，9月至今也只有17日和19日，深圳才有两个住宅项目获批预售。

有开发商向网易记者透露：“新政过后，预售越来越难拿了，批售的价格比二季度的可能还要低。”

今年的深圳金九银十什么行情？

网易记者注意到，虽八九月份获批项目不多，但开发商纷纷选择巡展宣传，万科星城、佳兆业未来城、建发玺园、半岛城邦四期等备受关注的项目纷纷开始摩拳擦掌。有业内评论称，如若开发商选择今年开盘，很有可能选择近期入市，或扎堆“金九银十”。

对此，深圳中原二级市场董事总经理玉家雄在接受网易房产采访时表示，不只是购房者受到新政的影响，对于开发商的推货节奏也是有一定影响的。

“很多的开发商将全年的目标、任务指标等等工作都是压在下半年，特别是9月份以后的一段时间。我相信进入9月份之后，会有更多的开发商在营销手段方面会做出一些动作，希望在市场不是太景气的时候，保持一个好的销售量。所以不排除有个别的开发商可能出现以价换量的情况。”

玉家雄认为，深圳楼市短期乃至明年上半年之前，可能都将保持目前这种平淡稳定的状态，因此建议有需求的购房者可以借这个机会多看多挑，不要急于下决定，不买贵的只买对的。

业内人士：“只买贵的”楼市风气不健康，不提倡

9月21日上午，深圳的“网红盘”华润城府三期（三期）在前海公证处进行选房顺序公证摇号，4006个诚意登记人的选房顺序号已经全部摇出。

9月17日，华润城润府三期（三期）取得预售许可证，其中预售住宅面积66499.04平方米，共555套，均价8.5万元/平方米。此次的555套住宅产品认筹两天，华润城收到了4006个有效的客户登记，中签率只有13.85%，相当于7个人选一套房。

网易记者了解到，华润城三期前一次推售是在今年6月底，当时推了741套住宅，收到的诚意登记数量是6776个，中签率10.93%，大概等于9个人选一套房，当时冻结的认筹金总额14.82亿元。

彼时的华润城，更因为6000多人冒雨选741套房，引起市场强烈关注，据称有客户最多认了15个筹，为此冻结了3000万的资金。

另一个案例，是在5月底推出的、因“5000万蹲”出名的双玺项目，当时共推167套住宅产品，包括建面205-422平的大户产品，整体均价约12.12万/平。

据了解，有666人交了定金，参与摇号抢167套房，每人选房时间仅限2分钟，超时作废，因此开盘现场很是疯狂。

购房门槛不低，中签率却极低，有业内人士一针见血指出：“当买房变成了抢房，不仅要拼实力，还要拼运气，这样的楼市风气实际上非常不提倡，也不健康。”

要知道，在深圳并不是所有的房子都能买的。尽管限价下一二手房价倒挂，二手房价确实比一手房要贵出不少，但是如何在一手房市场“买到对的房子”，仍旧是广大深圳购房者的一门大学问。

资深中介透露：地铁物业仍旧受市场追捧

说回深圳的“731新政”，网易记者多方采访了解到，从目前的八九月份新房市场监控数据来看，深圳购房者的热情似乎并未受到太大的影响。

对此，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析指出，“因为新政重在打击短期的炒房交易行为，对符合条件的购房者进入楼市还是鼓励的。”李宇嘉表示，政策的调控主要在于抑制房价的上涨，所以对进入楼市的调控并不严格。

换句话说，新政重在打击短炒，但仍鼓励购房者入市。

实际上，从2016年9月份开始新一轮调控至今，深圳楼市的刚性需求依然很旺盛，需求基础始终保持。

对于深圳刚需来说，“学区房”、“地铁房”就像是留在深圳的两张王牌，而对比深圳学区房动辄高出50%的均价，地铁物业则更像是刚需能够触摸到的门槛。

一方面，地铁物业缩短了长距离的通勤时间，具有更大的想象空间，另一方面，在国内多个轨道交通正逐年扩大版图的一二线城市，地铁对房价的潜在影响要大得多。

楼市当道，依旧是数据说话。

根据深圳中原研究中心监测，11号线沿线新盘，例如松河瑞园、中粮凤凰里、怀德峰景、松茂御龙湾、华丰前海湾等在11号线开通试运营前几个月已经开始加价。据了解，半年内，11号线站点周边楼盘的涨价幅度大多在5%-15%之间，甚至个别超过了20%。

当前，11号线站点周边（500米范围内）的地铁物业，基本都比周边楼盘的价格高，普遍高出周边楼盘房价1万-2万，有些甚至高出3万-4万。

地铁对城市最直观的改变，是“把城市拉长，将时间缩短”，极大地升级了出行方式和生活品质。

翻开深圳这座城市未来的地铁版图，大概会是这样的：2022年深圳地铁四期建成通车后，全市轨道交通总里程将达580公里，至2035年深圳将形成33条线路、总里程达1335公里的轨道网络，届时密集轨道交通网将覆盖全市，并加强深圳与周边城市之间的联系。

也就是说，从2018年的8条地铁线路，到2022年的33条线路，只需要短短4年时间之后，深圳人迎来的就是一个完全不一样的深圳了。

因此，在新政威力持续发酵的时候，深圳刚需一族更需要做的，是在这段时间里，更早地布局深圳“对”的地铁物业，交通潜力更大，升值潜力更大。

在11号线开通后，从目前深圳地铁规划和进展来看，最需要引起购房者重视的当属14号线沿线物业。

网易记者了解到，目前地铁14号线已有10个项目驻地入驻，四联站、六约北站两个项目驻地即将入驻，而联合体项目经理部、车辆段工人生活区两个驻地正在施工。

来自官方的最新消息显示，9月5日，14号线石芽岭站在全线率先完成交通疏解，为后续主体结构的进场施工奠定了坚实基础。石芽岭站是深圳地铁14号线的第5座车站，为14号线与17号线的T形换乘站，车站坐落于南湾街道，位于盛宝路、科技园路与布澜路的交叉口，沿科技园路和盛宝路布置。该站14号线部分主体为两层，与17号线换乘部分为三层，车站共设8个出入口。

在地铁线路设置中，双线甚至更多线路的换乘站，其地理位置的重要性是显而易见的。不仅如此，如此站点在开通前后的房价涨幅，预计周边物业在未来也会有较好的溢价空间，根据网易房产调查，石芽岭站作为14号线和17号线的双线换乘站点，潜力和空间亦是如此。

有该片区的资深中介人士透露，因为双地铁口物业成交量价往往有不俗的成绩，所以就在14号线上的物业来看，近期已经有一个一手楼盘项目——宇宏健康花城表现活跃，刚需购房者以及投资客的咨询以及出手意愿十分强烈。

随后，网易记者现场踩盘了解到，宇宏健康花城项目不仅已经是一手现房，还是双地铁口+双地铁线物业，小区位置靠近78万平石芽岭体育山体公园，内部也有约6.5万平Art-deco风情园林，约900平成人儿童双泳池，老人活动区、儿童活动区、健身活动区等多元化休闲区域。

项目方向网易记者表示，当前的项目在售产品包括有89平三房一卫、两卫，122平四房两卫，143平五房三卫产品，整体均价5.6万元/㎡。其中122平四房两卫由于受到市场追捧，当前则已经售罄。