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深圳官方解读:两类历史违建符合条件或补缴地价可转正

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(原标题:两类历史违建符合条件或补缴地价可转正)

深圳官方解读:两类历史违建符合条件或补缴地价可转正

南都讯 记者孙雅茜 记者从深圳市规土委获悉,近日,《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》(下简称《处理办法》)正式发布,9月18日,深圳市规土委发布了对该《处理办法》的官方解读,进一步明确了对农村城市化历史遗留产业类违法建筑和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑实施安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收,并就具体实施予以详细解读。

依据《处理办法》规定,产业类历史违建,包括生产经营性和商业、办公类历史违建。公配类历史违建,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

《处理办法》其中规定,符合特定条件的历史违建,可以直接申请为商品性质房地产。不符合特定条件的生产经营性历史违建,则可按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50%补缴地价;商业、办公类历史违建,按照申请办理为商品性质时的市场评估地价补缴地价。规划土地审查过程中,对非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地、占用基本农田、占用一级水源保护区用地、压占原水管渠蓝线、不符合橙线管理要求、位于土地利用总体规划规定的禁止建设区以及占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地在内的七种情形的产业类和公共配套类历史违建,依法拆除或没收。

解读

适用对象:2009年6月2日前所建产业类和公配类历史违建

深圳市规土委在解读文件中明确,《处理办法》遵循《决定》相关要求,适用于2009年6月2日前所建产业类和公配类历史违建的处理。

产业类历史违建,包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建,是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建,是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

公配类历史违建,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

南都记者注意到,在历史违建建设时间认定方面,《处理办法》中引入了航拍、卫星等科技手段资料作为历史违建建设时间核查的主要依据。《处理办法》要求,街道办事处应当主动开展历史违建建设时间核查,可以结合地形图、航拍资料、卫星资料、房屋编码信息、历史违建所属社区工作站和原农村集体经济组织或者其继受单位证明等情况综合确定。有航拍资料、卫星资料的,应当以航拍资料、卫星资料作为历史违建建设时间核查的主要依据。

焦点

历史违建安全纳管三个层面

《处理办法》显示,遵照《决定》“实施生产经营活动和房屋租赁的历史遗留违法建筑需具备工程质量、消防安全和地质安全条件”的规定,坚守政府消除历史违建安全隐患、保障群众生命财产安全的底线,将安全纳管定位于对历史违建房屋结构、消防、地质灾害等方面进行排查、整改和日常监管的活动。符合安全纳管要求的建筑方可临时使用。

依据深圳市规土委出具的解读文件,安全纳管的具体内容包括三个层面。第一,由区政府负责组织开展历史违建的房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查,并以栋作为单位建立排查档案,排查可以委托第三方机构开展。第二,经排查存在房屋结构、消防安全隐患的,区政府应当责令当事人限期整改。整改涉及房屋安全鉴定、消防安全评价的,按照《处理办法》相关规定执行。第三,房屋无法满足安全使用要求的,不得出租、进行经营性活动,街道办事处应当在其显著位置悬挂安全警示标识。住房建设、消防监管、市场监管、房屋租赁、安全生产以及其他负有安全监管职责的部门予以重点监管。历史违建安全隐患排查及其公共配套设施整改所需经费纳入财政预算予以保障。

规划土地审查严查七大情形

大部分历史违建未经规划许可建设并且缺乏用地手续,为了合法、客观地判断历史违建是否存在保留的可能性,首先必须从土地利用规划和城市规划角度进行核准。《处理办法》对规划土地审查内容也进行了要求,非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地;占用基本农田;占用一级水源保护区用地;占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地;压占原水管渠蓝线;不符合橙线管理要求;位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内等七大情形成为核查历史违建时的重点。

对于不存在上述规定情形的,《处理办法》要求规划土地审查部门按照街道办事处核查的用途予以规划现状确认。依据《处理办法》,现状确认的历史违建,规划土地审查意见书要载明用地范围、土地使用年限、建筑物覆盖率、补缴地价款金额等内容。涉及占用农用地、未利用地的,载明处理确认须先行补办农用地、未利用地转用手续;涉及占用基本生态控制线的,予以注明。对不予规划现状确认的,应当在规划土地审查意见书中载明规划土地审查结果和土地用途、规划用途依法确定的时间等内容,区规划土地监察机构应当依法实施行政处罚。

措施

对拟申报城市更新的历史违建可简易处理

对于拟申报城市更新的历史违建,《处理办法》要求在通过街道办事处初审后,由街道办事处将初审材料移送区查违办。经审核符合初审要求和《处理办法》第二十四条第一款第(一)项规定的,区查违办应当设立卷宗,并在收到承诺书后5个工作日内向区城市更新职能部门发出《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理征询意见函》。

拟申报城市更新单元计划并且权属清晰的合法土地达到一定比例的,由区城市更新职能部门受理计划申报并核发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理意见书》,并答复区查违办。

区查违办收到简易处理的答复后,核发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书》。计划申报主体及时提交给区城市更新职能部门,用于城市更新单元计划申报后续手续办理。

区查违办应当在城市更新项目实施主体确认后土地使用权出让合同签订前将《简易处理通知书》转至区规划土地监察机构和规划土地审查部门,由上述部门分别测算罚款和地价。

申请处理的历史违建缴纳罚款、地价后,当事人或者管理人可以持缴费凭证到区查违办申请办理《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书》(以下简称《处理证明书》)。取得《处理证明书》后,历史违建当事人、市、区政府或者其指定机构可持申请书、身份证明、《处理证明书》、宗地图、测量报告等材料向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

经处理确认违建最高可享50年使用年限

经处理确认的历史违建,土地使用年限自2009年6月2日起算,按照法定最高使用年限确定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条,土地使用权出让最高年限按照土地用途确定,工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年。

按照《处理办法》目前的制度设计,历史违建可以处理确认为非商品性质或者商品性质,经处理确认为非商品性质房地产的,不得改变用途,不得抵押、转让、互换、赠与。

依据《处理办法》的规定,原农村集体经济组织或者其继受单位所建产业类历史违建,位于原农村非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的,按照申请办理为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价,之后可以直接申请为商品性质房地产,也可以在国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理为非商品性质房地产后,按照本市有关规定申请转为商品性质。

其他类型的生产经营性历史违建,需按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50%补缴地价;商业、办公类历史违建,按照申请办理为商品性质时的市场评估地价补缴地价。

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