楼市现状：楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市

9月15日，国家统计局公布了楼市的最新数据，8月份70个大中城市住宅价格，上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。

一起来看关键的七组数据：

一是8月份上涨数量达到67个，再创新高，此前7月份数据，房价上涨城市才65个，也即98%城市房价出现上涨。

二是是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低，8月新增居民户贷款占比达55%，为今年以来最高水平。

三是8月单月，全国商品房销售面积超过1.248亿平米，销售额高达1.1万亿,继续处于市场成交高位。

四是超过50家上市房企的半年报数据中，8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

五是在连续4年去库存政策和货币化安置的推动下，全国房地产库存已经降到了4年来的最低水平。

六是土地流拍增加，也在给库存量下行形成了新的压力。今年以来，全国房地产市场土地流拍已超800宗，土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。

七是资金仍在涌入楼市。央行公布的最新数据显示，8月份个人房贷占比较7月份上升，人民币贷款增加1.28万亿元，其中，住户部门贷款增加7012亿元。

8月份数据出炉，令人震惊！ 8月份上涨数量达到67个，可以说是再创新高，此前7月份的数据中，房价上涨城市才65个。到8月份，这一轮从2015年开始的楼市上涨已经持续额39个月，不断刷新着中国房地产历史上涨周期最长历史。券商中国记者曾在7月份提醒，房价仍有继续上涨的压力。

这也是中央7月31日的73字房地产定调之后，房地产在今年年内累计出台调控次数高达315次的情况下，房地产市场依然处于高温周期中继续保持高昂的上涨势头。

房价上涨的背后,是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低，8月新增居民户贷款占比达55%，为今年以来最高水平。可见，市场供需正在走向失衡。

一旦继续落实结构性宽松，意图引导资金流向实体，其实际结果恐怕只是，将进一步将资金“暗渡陈仓”，流向楼市。在楼市库存创下4年来新低的局面下，资金又不断涌入的情况下，期待房价下跌，无异于与虎谋皮。

98%的城市房价出现上涨

9月15日，统计局发布8月70个大中城市房价数据。数据显示，一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨。

从环比数据来看，新房价格下跌的仅有厦门，二手房下跌的只有厦门和上海两个城市。无锡新房价格领跑，环比涨幅最高达3.4%，其次济南上涨2.8%，福州上涨2.2%。同比来看，济南上涨10.2%，涨幅最高。

从同比数据看，7月领跌的上海，8月新建商品住宅销售价格指数环比回升，上涨0.1%；但同比下跌0.2%，是唯一一个同比下跌的一线城市。

趋势不改，真相如此残酷。没办法，全国房地产已经调控一年多，但是从效果看，当下房地产市场依然处于高温周期中，特别是中西部区域，库存去化后，量价依然处于明显上涨中。从2015年房地产去库存政策以来，这轮房地产市场上涨周期已经长达39个月，继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。

315次调控难挡房价上涨，房企迎来最大丰收年

还记得，7月份数据出炉之后，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。

8月份的数据来看，海南的三亚和海口两城涨幅回落。8月新建商品住宅销售价格上，三亚环比仅涨0.1%，较前值3.7%大幅回落，但同比涨幅仍达21.2%；海口8月新建商品住宅销售价格环比涨0.9%，远不及前值2.3%，但同比21.4%的增幅居于70城之首。

从一二三线城市分类的角度看：

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；

显然，三线城市正在继续成为房价上涨最集中的区域，环比平均上涨高达2%。

在7月31日的73字房地产定调后，中央调控力度加码，坚决遏制房价上涨。8月一个月内，全国楼市调控密集程度刷新历史记录，合计超过45城市，发布了超过55次各类型房地产调控政策。叠加前7月的260次，年内累计调控次数高达315次。同比上涨超过80%。

但是效果如何？8月份国家统计局的数据已经给出了答案。

从销售数据看，8月单月，全国商品房销售面积超过1.248亿平米，销售额高达1.1万亿,继续处于市场成交高位。从今年1-8月份的数据看，全国房地产销售面积突破10亿平米历史同期纪录，接近9万亿金额。

在疯狂的销售金额面前，上市房地产企业也交出了历史上最漂亮的半年报数据。据中原地产研究中心统计，超过50家房企的半年报数据中，8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

其中，碧桂园上半年收入净利增长95%，至163亿；华润置地中期核心溢利增1.5倍，至72.8亿；招商蛇口净利润增长约98%，至71亿；万科半年营收1060亿，净利91亿，同比增25%。

楼盘正在出清，资金仍在涌入楼市

8月24日，呼和浩特市发布公告：全面停止去库存调控措施，成为第一个宣布告别去库存的城市。仅仅过去4天，长春市宣布取消棚改货币化安置购房奖励。

一石激起千层浪，有人说去库存被喊停，棚改货币安置收紧，这是楼市下行的信号，要赶紧逃离三四线城市。

但是，从国家统计局的数据看，8月份三线城市正在继续成为房价上涨最集中的区域，环比平均上涨高达2%。

在连续4年去库存政策和货币化安置的推动下，全国房地产库存已经降到了4年来的最低水平。国家统计局的数据显示，8月末商品房待售面积为5.39亿平方米，为2014年初以来最低水平。

显然，在今年疯狂的销售下，全国房地产的库存量正在不断下降，而土地拍卖的不断流拍，也在给库存量下行形成了新的压力。今年以来，全国房地产市场土地流拍已超800宗，土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。根据中原地产提供的数据，今年1-8月，一线城市土地流拍宗是13宗，而去年也才4宗；二线城市是238宗，去年是106宗，流拍土地数量大幅增加。

显然，这一局面，对于房地产价格的下跌非常不利，非常容易上涨，不易下跌。这种不断爆出的土地流拍事件，非但不能稳定房地产预期，相反在销售火爆的情况下，对于刚需来说，是一种严重的变相伤害。

因为，货币是“合理稳定”变为“合理充裕”，财政是由“积极”变为“更加积极”，房地产销售是火爆到持续火爆，销售库存是减少到不断新低，当然对于购房者来说，是种不利的局面。

资金仍在涌入楼市。根据9月12日，央行公布的最新数据显示：8月份，个人房贷占比较7月份上升。 8月份，人民币贷款增加1.28万亿元，其中，住户部门贷款增加7012亿元（短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元）。

对比7月份人民币贷款增加1.45万亿元，其中，住户部门贷款增加6344亿元（短期贷款增加1768亿元，中长期贷款增加4576亿元）。

通常来说，住户部门的中长期贷款就是房贷。测算来看，8月份新增房贷占比34.49%，而7月份是31.55%。

如果把居民部门的短期贷款和中长期贷款加总起来，占人民币新增贷款比重来看， 8月份是54.78%，7月份是43.75%。

对比企业部门的数据看，8月新增企业贷款6127亿元，其中企业中长期贷款仅增3425亿元，为今年以来最低水平。在风险偏好影响下，银行发放较多居民贷款，8月新增居民户贷款占比达55%，为今年以来最高水平。

这一切都显示着，银行风险偏好依然较低，实体企业经营压力巨大，贷款需求萎靡，银行合意信贷项目有限。而居民部门对于房贷的热情仍然居高不下。

一旦继续落实结构性宽松，意图引导资金流向实体，其实际结果，恐怕只是，将进一步将资金“暗渡陈仓”，流向楼市。在楼市库存创下4年来新低的局面下，资金又不断涌入的情况下，期待房价下跌，无异于与虎谋皮。