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楼市现状:楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市

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(原标题:楼市现状:楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市)

楼市现状:楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市

趋势不改,楼市依旧狂欢。

9月15日,国家统计局公布了楼市的最新数据,8月份70个大中城市住宅价格,上涨的城市数量达到了67个,涨幅持平的城市有2个,下跌的城市仅1个。

一起来看关键的七组数据:

一是8月份上涨数量达到67个,再创新高,此前7月份数据,房价上涨城市才65个,也即98%城市房价出现上涨。

二是是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低,8月新增居民户贷款占比达55%,为今年以来最高水平。

三是8月单月,全国商品房销售面积超过1.248亿平米,销售额高达1.1万亿,继续处于市场成交高位。

四是超过50家上市房企的半年报数据中,8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

五是在连续4年去库存政策和货币化安置的推动下,全国房地产库存已经降到了4年来的最低水平。

六是土地流拍增加,也在给库存量下行形成了新的压力。今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗,土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。

七是资金仍在涌入楼市。央行公布的最新数据显示,8月份个人房贷占比较7月份上升,人民币贷款增加1.28万亿元,其中,住户部门贷款增加7012亿元。

8月份数据出炉,令人震惊! 8月份上涨数量达到67个,可以说是再创新高,此前7月份的数据中,房价上涨城市才65个。到8月份,这一轮从2015年开始的楼市上涨已经持续额39个月,不断刷新着中国房地产历史上涨周期最长历史。券商中国记者曾在7月份提醒,房价仍有继续上涨的压力。

这也是中央7月31日的73字房地产定调之后,房地产在今年年内累计出台调控次数高达315次的情况下,房地产市场依然处于高温周期中继续保持高昂的上涨势头。

房价上涨的背后,是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低,8月新增居民户贷款占比达55%,为今年以来最高水平。可见,市场供需正在走向失衡。

一旦继续落实结构性宽松,意图引导资金流向实体,其实际结果恐怕只是,将进一步将资金“暗渡陈仓”,流向楼市。在楼市库存创下4年来新低的局面下,资金又不断涌入的情况下,期待房价下跌,无异于与虎谋皮。

98%的城市房价出现上涨

9月15日,统计局发布8月70个大中城市房价数据。数据显示,一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨。

楼市现状:楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市

从环比数据来看,新房价格下跌的仅有厦门,二手房下跌的只有厦门和上海两个城市。无锡新房价格领跑,环比涨幅最高达3.4%,其次济南上涨2.8%,福州上涨2.2%。同比来看,济南上涨10.2%,涨幅最高。

楼市现状:楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市

从同比数据看,7月领跌的上海,8月新建商品住宅销售价格指数环比回升,上涨0.1%;但同比下跌0.2%,是唯一一个同比下跌的一线城市。

趋势不改,真相如此残酷。没办法,全国房地产已经调控一年多,但是从效果看,当下房地产市场依然处于高温周期中,特别是中西部区域,库存去化后,量价依然处于明显上涨中。从2015年房地产去库存政策以来,这轮房地产市场上涨周期已经长达39个月,继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。

315次调控难挡房价上涨,房企迎来最大丰收年

还记得,7月份数据出炉之后,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。

8月份的数据来看,海南的三亚和海口两城涨幅回落。8月新建商品住宅销售价格上,三亚环比仅涨0.1%,较前值3.7%大幅回落,但同比涨幅仍达21.2%;海口8月新建商品住宅销售价格环比涨0.9%,远不及前值2.3%,但同比21.4%的增幅居于70城之首。

从一二三线城市分类的角度看:

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;

显然,三线城市正在继续成为房价上涨最集中的区域,环比平均上涨高达2%。

在7月31日的73字房地产定调后,中央调控力度加码,坚决遏制房价上涨。8月一个月内,全国楼市调控密集程度刷新历史记录,合计超过45城市,发布了超过55次各类型房地产调控政策。叠加前7月的260次,年内累计调控次数高达315次。同比上涨超过80%。

但是效果如何?8月份国家统计局的数据已经给出了答案。

楼市现状:楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市

从销售数据看,8月单月,全国商品房销售面积超过1.248亿平米,销售额高达1.1万亿,继续处于市场成交高位。从今年1-8月份的数据看,全国房地产销售面积突破10亿平米历史同期纪录,接近9万亿金额。

在疯狂的销售金额面前,上市房地产企业也交出了历史上最漂亮的半年报数据。据中原地产研究中心统计,超过50家房企的半年报数据中,8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

其中,碧桂园上半年收入净利增长95%,至163亿;华润置地中期核心溢利增1.5倍,至72.8亿;招商蛇口净利润增长约98%,至71亿;万科半年营收1060亿,净利91亿,同比增25%。

楼市现状:楼盘加速出清 资金仍在涌入楼市

楼盘正在出清,资金仍在涌入楼市

8月24日,呼和浩特市发布公告:全面停止去库存调控措施,成为第一个宣布告别去库存的城市。仅仅过去4天,长春市宣布取消棚改货币化安置购房奖励。

一石激起千层浪,有人说去库存被喊停,棚改货币安置收紧,这是楼市下行的信号,要赶紧逃离三四线城市。

但是,从国家统计局的数据看,8月份三线城市正在继续成为房价上涨最集中的区域,环比平均上涨高达2%。

在连续4年去库存政策和货币化安置的推动下,全国房地产库存已经降到了4年来的最低水平。国家统计局的数据显示,8月末商品房待售面积为5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。

显然,在今年疯狂的销售下,全国房地产的库存量正在不断下降,而土地拍卖的不断流拍,也在给库存量下行形成了新的压力。今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗,土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。根据中原地产提供的数据,今年1-8月,一线城市土地流拍宗是13宗,而去年也才4宗;二线城市是238宗,去年是106宗,流拍土地数量大幅增加。

显然,这一局面,对于房地产价格的下跌非常不利,非常容易上涨,不易下跌。这种不断爆出的土地流拍事件,非但不能稳定房地产预期,相反在销售火爆的情况下,对于刚需来说,是一种严重的变相伤害。

因为,货币是“合理稳定”变为“合理充裕”,财政是由“积极”变为“更加积极”,房地产销售是火爆到持续火爆,销售库存是减少到不断新低,当然对于购房者来说,是种不利的局面。

资金仍在涌入楼市。根据9月12日,央行公布的最新数据显示:8月份,个人房贷占比较7月份上升。 8月份,人民币贷款增加1.28万亿元,其中,住户部门贷款增加7012亿元(短期贷款增加2598亿元,中长期贷款增加4415亿元)。

对比7月份人民币贷款增加1.45万亿元,其中,住户部门贷款增加6344亿元(短期贷款增加1768亿元,中长期贷款增加4576亿元)。

通常来说,住户部门的中长期贷款就是房贷。测算来看,8月份新增房贷占比34.49%,而7月份是31.55%。

如果把居民部门的短期贷款和中长期贷款加总起来,占人民币新增贷款比重来看, 8月份是54.78%,7月份是43.75%。

对比企业部门的数据看,8月新增企业贷款6127亿元,其中企业中长期贷款仅增3425亿元,为今年以来最低水平。在风险偏好影响下,银行发放较多居民贷款,8月新增居民户贷款占比达55%,为今年以来最高水平。

这一切都显示着,银行风险偏好依然较低,实体企业经营压力巨大,贷款需求萎靡,银行合意信贷项目有限。而居民部门对于房贷的热情仍然居高不下。

一旦继续落实结构性宽松,意图引导资金流向实体,其实际结果,恐怕只是,将进一步将资金“暗渡陈仓”,流向楼市。在楼市库存创下4年来新低的局面下,资金又不断涌入的情况下,期待房价下跌,无异于与虎谋皮。

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