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8月东莞楼市人气不足 2/3区域网签量不足百套

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8月东莞楼市人气不足 2/3区域网签量不足百套

上月,东莞一手住宅的供应量和成交量,与去年同期相比都出现下滑。记者 孙俊杰 摄

以往,每逢“金九”前夕,开发商都会加紧备战,甚至是在8月提前抢跑以占得市场先机,但这种情况在今年发生了改变。回顾8月的东莞楼市,东莞的一手住宅,无论是供应量还是成交量,与去年同期相比都持续出现下滑。

上月,房产研究机构的监测数据显示,8月东莞一手住宅供应40.18万平方米,环比上升52.43%,同比下降45.43%,成交33.15万平方米,环比和同比分别下降13.88%和39.77%。

1、 8月楼市人气不足成交下滑

8月以来,东莞住宅网签量一直处于低位,直到8月的最后一周,多个楼盘在月底集中签约,周住宅签约量达984套,环比大幅增加,这才让8月的数据没那么难看。

东莞中原战略研究中心监测数据显示,8月东莞一手住宅供应40.18万平方米,环比上升52.43%,同比下降45.43%,成交33.15万平方米,环比和同比分别下降13.88%和39.77%,成交均价为17180元/平方米,环比和同比分别上升0.93%和3.73%。

尽管供应环比放量,但东莞8月一手住宅供应体量创近四年同期新低。与往年有所不同,今年许多开发商提前在8月抢跑“金九”的意图不强,市场供应量不足造成成交下滑,成交面积创年内次新低。

业内人士介绍,在楼市调控政策影响下,开发商推货积极性下降;在部分楼盘定价仍然相对较高的情况下,楼市观望氛围浓郁,签约量难以提升。

“值得注意的是,即使是近9周以来最高的签约量,与往年旺季时周均签约量达到千套以上相比,也并不突出。”合富研究院分析师告诉记者。

根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,继7月传统淡季后,8月楼市人气有所回升,但由于大部分开发商在“金九”前夕抢跑的意愿不强,8月推货量不足导致人气回升幅度较小。与历年同期相比,今年8月楼市来访量创近2014年以来同期新低,人气严重不足。

业内人士认为,今年年中,全国不少城市的楼市政策在收紧,8月东莞楼市受大环境影响,总体上表现持续回落,成交日趋理性。开发商放慢入市步伐,置业者持币观望,最终导致8月供求创近几年新低。

合富研究院方面分析认为,今年东莞楼市总体维持供应不足状态,从各月累计供求走势看,供应量均少于网签量,考虑到限签因素,真实供应不足情况更为严重。

2、 中小户型成交占比明显下降

从产品分类来看,8月高层洋房新增供应环比增三成,但同比下滑五成,是近5年同期第二低。签约同比减少四成,创近5年同期最低水平。

根据合富大数据显示,8月,91平方米至100平方米的刚需户型市场成交占比接近三成,而71平方米至90平方米中小户型成交占比从19%萎缩至11%。

上月,虎门是高层洋房的成交热点区域,在全市成交排名前五项目中,共计有3个虎门项目。其中,虎门的湖山雅居为8月洋房成交第一的项目,共计成交179套,成交金额4.61亿元。

近年来备受市场青睐的商业公寓,8月表现依然不俗。近两个月,包括碧桂园万象松湖、碧桂园苹果、万科金域广场、融创公园首府等多个项目集中推商业公寓,供应持续活跃。

东莞中原研究中心统计,8月东莞商业公寓供应11万平方米,环比下降9.25%,同比上升45.53%。但8月商业公寓成交热度明显下降,主要是受前期多个热销盘成交减弱影响,同时受深圳调控政策加码影响,短期处于政策消化期、观望期,深圳客投资意愿不强,导致泛临深公寓项目成交下滑。

合富研究院研究了近5年前8个月的供求情况,发现商业公寓已持续3年供需两旺,2018年前8月供应量和成交量继续刷新历史峰值,供应偏紧趋势性上升;同时,今年商业公寓供应分化特征明显,新增供应仅来自3个区域,高度集中于东城和黄江,而其余大部分区域无新品补充,以消化存货为主。

值得注意的是,8月东莞别墅供应放量,但成交持续下挫。8月别墅供应336套,环比大幅上升185%,同比下降20%,成交148套,成交环比和同比分别下降28%和13%,成交均价为23544元/平方米。

究其原因,主要是受中海云麓别墅单盘集中入市影响,导致8月全市别墅供应激增,创年内单月新高,但由于年中购房旺季效应的消退,别墅市场成交量持续下滑,出现“三连跌”。

3、 三分之二区域网签量不足百套

从区域来看,8月份缺乏集中签约个盘支撑,各个区域的签约量都表现出低迷状态,约有三分之二区域网签量不足100套。其中虎门以448套签约总量排第一,万江、桥头和茶山签约量同比增幅较大。

从供应量来看,8月临深片区和莞北片区供应量创年内最高。合富大数据显示,8月临深片区新建商品住宅供应约1541套,在全市新增供应量中占比46%;其次为莞北片区,共884套,占比27%。两大片区供应量均创了年内最高,合计占比达73%。其余片区供应低迷。由于长期缺乏新货入市,难以吸引购房者的关注,加上不少区域定价仍然偏高,各区域网签量也呈现低迷状态。

8月去库存压力略有上升。合富大数据显示,截至8月底东莞一手住宅库存面积约491万平方米,环比7月微增。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,去库存时间分别为13.7个月、12.6个月和12.0个月。

东莞住宅库存量连续9个月稳定在490万平方米左右,按2个月平均数计算,去库存时间连续6个月减少后,8月首次出现小幅增加,但幅度不明显。合富研究院认为,剔除限签因素,东莞去库存压力总体水平偏低。

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