8月东莞楼市人气不足 2/3区域网签量不足百套

上月，东莞一手住宅的供应量和成交量，与去年同期相比都出现下滑。记者 孙俊杰 摄

以往，每逢“金九”前夕，开发商都会加紧备战，甚至是在8月提前抢跑以占得市场先机，但这种情况在今年发生了改变。回顾8月的东莞楼市，东莞的一手住宅，无论是供应量还是成交量，与去年同期相比都持续出现下滑。

上月，房产研究机构的监测数据显示，8月东莞一手住宅供应40.18万平方米，环比上升52.43%，同比下降45.43%，成交33.15万平方米，环比和同比分别下降13.88%和39.77%。

1、 8月楼市人气不足成交下滑

8月以来，东莞住宅网签量一直处于低位，直到8月的最后一周，多个楼盘在月底集中签约，周住宅签约量达984套，环比大幅增加，这才让8月的数据没那么难看。

东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞一手住宅供应40.18万平方米，环比上升52.43%，同比下降45.43%，成交33.15万平方米，环比和同比分别下降13.88%和39.77%，成交均价为17180元/平方米，环比和同比分别上升0.93%和3.73%。

尽管供应环比放量，但东莞8月一手住宅供应体量创近四年同期新低。与往年有所不同，今年许多开发商提前在8月抢跑“金九”的意图不强，市场供应量不足造成成交下滑，成交面积创年内次新低。

业内人士介绍，在楼市调控政策影响下，开发商推货积极性下降；在部分楼盘定价仍然相对较高的情况下，楼市观望氛围浓郁，签约量难以提升。

“值得注意的是，即使是近9周以来最高的签约量，与往年旺季时周均签约量达到千套以上相比，也并不突出。”合富研究院分析师告诉记者。

根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，继7月传统淡季后，8月楼市人气有所回升，但由于大部分开发商在“金九”前夕抢跑的意愿不强，8月推货量不足导致人气回升幅度较小。与历年同期相比，今年8月楼市来访量创近2014年以来同期新低，人气严重不足。

业内人士认为，今年年中，全国不少城市的楼市政策在收紧，8月东莞楼市受大环境影响，总体上表现持续回落，成交日趋理性。开发商放慢入市步伐，置业者持币观望，最终导致8月供求创近几年新低。

合富研究院方面分析认为，今年东莞楼市总体维持供应不足状态，从各月累计供求走势看，供应量均少于网签量，考虑到限签因素，真实供应不足情况更为严重。

2、 中小户型成交占比明显下降

从产品分类来看，8月高层洋房新增供应环比增三成，但同比下滑五成，是近5年同期第二低。签约同比减少四成，创近5年同期最低水平。

根据合富大数据显示，8月，91平方米至100平方米的刚需户型市场成交占比接近三成，而71平方米至90平方米中小户型成交占比从19%萎缩至11%。

上月，虎门是高层洋房的成交热点区域，在全市成交排名前五项目中，共计有3个虎门项目。其中，虎门的湖山雅居为8月洋房成交第一的项目，共计成交179套，成交金额4.61亿元。

近年来备受市场青睐的商业公寓，8月表现依然不俗。近两个月，包括碧桂园万象松湖、碧桂园苹果、万科金域广场、融创公园首府等多个项目集中推商业公寓，供应持续活跃。

东莞中原研究中心统计，8月东莞商业公寓供应11万平方米，环比下降9.25%，同比上升45.53%。但8月商业公寓成交热度明显下降，主要是受前期多个热销盘成交减弱影响，同时受深圳调控政策加码影响，短期处于政策消化期、观望期，深圳客投资意愿不强，导致泛临深公寓项目成交下滑。

合富研究院研究了近5年前8个月的供求情况，发现商业公寓已持续3年供需两旺，2018年前8月供应量和成交量继续刷新历史峰值，供应偏紧趋势性上升；同时，今年商业公寓供应分化特征明显，新增供应仅来自3个区域，高度集中于东城和黄江，而其余大部分区域无新品补充，以消化存货为主。

值得注意的是，8月东莞别墅供应放量，但成交持续下挫。8月别墅供应336套，环比大幅上升185%，同比下降20%，成交148套，成交环比和同比分别下降28%和13%，成交均价为23544元/平方米。

究其原因，主要是受中海云麓别墅单盘集中入市影响，导致8月全市别墅供应激增，创年内单月新高，但由于年中购房旺季效应的消退，别墅市场成交量持续下滑，出现“三连跌”。

3、 三分之二区域网签量不足百套

从区域来看，8月份缺乏集中签约个盘支撑，各个区域的签约量都表现出低迷状态，约有三分之二区域网签量不足100套。其中虎门以448套签约总量排第一，万江、桥头和茶山签约量同比增幅较大。

8月去库存压力略有上升。合富大数据显示，截至8月底东莞一手住宅库存面积约491万平方米，环比7月微增。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为13.7个月、12.6个月和12.0个月。

东莞住宅库存量连续9个月稳定在490万平方米左右，按2个月平均数计算，去库存时间连续6个月减少后，8月首次出现小幅增加，但幅度不明显。合富研究院认为，剔除限签因素，东莞去库存压力总体水平偏低。