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东莞新房8月成交同比下降 供应量创近4年同期新低

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(原标题:东莞一手住宅上月成交同比降近四成)

东莞新房8月成交同比下降 供应量创近4年同期新低

以往,每逢“金九”前夕,开发商都会加紧备战,甚至是在8月提前抢跑以占得市场先机,但这种情况在今年发生了改变。回顾8月的东莞楼市,东莞的一手住宅,无论是供应量还是成交量,与去年同期相比都持续出现下滑。

上月,房产研究机构的监测数据显示,8月东莞一手住宅供应40.18万平方米,环比上升52.43%,同比下降45.43%,成交33.15万平方米,环比和同比分别下降13.88%和39.77%。

1、 8月楼市人气不足成交下滑

8月以来,东莞住宅网签量一直处于低位,直到8月的最后一周,多个楼盘在月底集中签约,周住宅签约量达984套,环比大幅增加,这才让8月的数据没那么难看。

东莞中原战略研究中心监测数据显示,8月东莞一手住宅供应40.18万平方米,环比上升52.43%,同比下降45.43%,成交33.15万平方米,环比和同比分别下降13.88%和39.77%,成交均价为17180元/平方米,环比和同比分别上升0.93%和3.73%。

尽管供应环比放量,但东莞8月一手住宅供应体量创近四年同期新低。与往年有所不同,今年许多开发商提前在8月抢跑“金九”的意图不强,市场供应量不足造成成交下滑,成交面积创年内次新低。

业内人士介绍,在楼市调控政策影响下,开发商推货积极性下降;在部分楼盘定价仍然相对较高的情况下,楼市观望氛围浓郁,签约量难以提升。

“值得注意的是,即使是近9周以来最高的签约量,与往年旺季时周均签约量达到千套以上相比,也并不突出。”合富研究院分析师告诉记者。

根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,继7月传统淡季后,8月楼市人气有所回升,但由于大部分开发商在“金九”前夕抢跑的意愿不强,8月推货量不足导致人气回升幅度较小。与历年同期相比,今年8月楼市来访量创近2014年以来同期新低,人气严重不足。

业内人士认为,今年年中,全国不少城市的楼市政策在收紧,8月东莞楼市受大环境影响,总体上表现持续回落,成交日趋理性。开发商放慢入市步伐,置业者持币观望,最终导致8月供求创近几年新低。

合富研究院方面分析认为,今年东莞楼市总体维持供应不足状态,从各月累计供求走势看,供应量均少于网签量,考虑到限签因素,真实供应不足情况更为严重。

2、 中小户型成交占比明显下降

从产品分类来看,8月高层洋房新增供应环比增三成,但同比下滑五成,是近5年同期第二低。签约同比减少四成,创近5年同期最低水平。

根据合富大数据显示,8月,91平方米至100平方米的刚需户型市场成交占比接近三成,而71平方米至90平方米中小户型成交占比从19%萎缩至11%。

上月,虎门是高层洋房的成交热点区域,在全市成交排名前五项目中,共计有3个虎门项目。其中,虎门的湖山雅居为8月洋房成交第一的项目,共计成交179套,成交金额4.61亿元。

近年来备受市场青睐的商业公寓,8月表现依然不俗。近两个月,包括碧桂园万象松湖、碧桂园苹果、万科金域广场、融创公园首府等多个项目集中推商业公寓,供应持续活跃。

东莞中原研究中心统计,8月东莞商业公寓供应11万平方米,环比下降9.25%,同比上升45.53%。但8月商业公寓成交热度明显下降,主要是受前期多个热销盘成交减弱影响,同时受深圳调控政策加码影响,短期处于政策消化期、观望期,深圳客投资意愿不强,导致泛临深公寓项目成交下滑。

合富研究院研究了近5年前8个月的供求情况,发现商业公寓已持续3年供需两旺,2018年前8月供应量和成交量继续刷新历史峰值,供应偏紧趋势性上升;同时,今年商业公寓供应分化特征明显,新增供应仅来自3个区域,高度集中于东城和黄江,而其余大部分区域无新品补充,以消化存货为主。

值得注意的是,8月东莞别墅供应放量,但成交持续下挫。8月别墅供应336套,环比大幅上升185%,同比下降20%,成交148套,成交环比和同比分别下降28%和13%,成交均价为23544元/平方米。

究其原因,主要是受中海云麓别墅单盘集中入市影响,导致8月全市别墅供应激增,创年内单月新高,但由于年中购房旺季效应的消退,别墅市场成交量持续下滑,出现“三连跌”。

3、 三分之二区域网签量不足百套

从区域来看,8月份缺乏集中签约个盘支撑,各个区域的签约量都表现出低迷状态,约有三分之二区域网签量不足100套。其中虎门以448套签约总量排第一,万江、桥头和茶山签约量同比增幅较大。

从供应量来看,8月临深片区和莞北片区供应量创年内最高。合富大数据显示,8月临深片区新建商品住宅供应约1541套,在全市新增供应量中占比46%;其次为莞北片区,共884套,占比27%。两大片区供应量均创了年内最高,合计占比达73%。其余片区供应低迷。由于长期缺乏新货入市,难以吸引购房者的关注,加上不少区域定价仍然偏高,各区域网签量也呈现低迷状态。

8月去库存压力略有上升。合富大数据显示,截至8月底东莞一手住宅库存面积约491万平方米,环比7月微增。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,去库存时间分别为13.7个月、12.6个月和12.0个月。

东莞住宅库存量连续9个月稳定在490万平方米左右,按2个月平均数计算,去库存时间连续6个月减少后,8月首次出现小幅增加,但幅度不明显。合富研究院认为,剔除限签因素,东莞去库存压力总体水平偏低。

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上周新建住宅供应环比大幅增加

多家房企

发力冲刺“金九”

合富大数据显示,上周东莞新建住宅供应约708套,环比大幅增加,恢复至近期常态水平。住宅成交方面,上周全市住宅签约984套,环比增加近一倍,创过去9周以来最多。业内人士分析称,主要原因为月底房企冲任务集中签约,带领全市住宅成交翻倍。

另外,上周供求虽迎来回升,但整体楼市走势依然平淡,预计大部分推货计划集中在“金九银十”。

上周住宅签约量明显增加

合富大数据显示,上周东莞新建商品房整体供应约13.3万平方米,其中住宅约7.7万平方米,环比大幅增加,共708套,住宅供应恢复至近期常态水平。过去7周,新房供应多数集中于700套—800套之间;上周住宅供应集中度极高,只有两个项目,产品类型均是洋房,为金地前海山、新世纪颐龙湾,其中新世纪颐龙湾供应套数和面积最大,近4万平方米。

非住宅方面,上周非住宅新增供应有1247套,约5.6万平方米,上周非住宅供应中,新盘融创公园首府首次供应上千套商业公寓。

“上周东莞住宅签约984套,环比增加近一倍。”合富辉煌东莞公司相关负责人称,上周全市住宅签约量创过去9周以来最多,主要原因为月底房企冲任务集中签约,诸如万科系列,万科云城集中签约125套,万科东江之星、万科中央公园等个盘表现也相当不俗。此外,虎门印象住宅签约83套,今年以来,周度签约套数在100套以上的项目十分罕见。

同时积极为业绩目标冲刺的还有碧桂园。碧桂园主要在商业地产方面发力,碧桂园苹果和碧桂园首座集中签约,位列全市非住宅排名前两位。总体上对大部分企业而言,上周成交表现平淡,在调控政策持续收紧背景下,房地产行业洗牌加剧,进一步向规模化集聚发展。

在区域表现方面,上周虎门、万江在售旧盘释放签约,两区域签约量占全市33%,为上周两个签约超过100套的区域,其余区域普遍在40套以内。上周新房供应集中于大岭山和高埗,各占一半,其它区域零供应。房价方面,上周东莞住宅网签均价约17586元/平方米,环比上涨11%,主要为结构性因素,高价盘签约量上升拉高整体均价。

9月预计有近20个楼盘推新货

此外,上周备案房源约1308套,体量14.08万平方米。其中,沙田碧桂园备案房源占了将近八成,1020套洋房即将入市,主力户型是87平方米—125平方米3房及4房。上周备案价调整项目有4个,绿地大都会、碧桂园天御湾、厚德华庭以及景湖时代,其中厚德华庭4套洋房下调备案价,下调幅度为9%—16%。

据了解,目前预售证发放持续放缓,上周4个项目揽获预售证,其中新盘项目为御城花园,推货节奏继续持续放缓,上周万科地产共有两个项目取得预售证,占所有取得预售证项目的一半。

业内人士分析认为,“金九”前夕,上周供求迎来小幅回升,但整体楼市走势依然平淡,大部分企业选择以静制动,等待时机。刚刚过去的8月总销量跌破过去8年同期最低,房企推新意愿始终偏低,买家对入市也高度谨慎。

“大部分推货计划预计集中于9月至10月,特别是10月。”合富辉煌东莞公司相关负责人表示,由于普遍而言大多项目蓄客不佳,相应地,利用9月重大节点启动认筹和开放样板房的纯新盘料会明显增多,如沙田天琴湾、和昌众筑·中央松湖、万科城市之光、丰华珑远翠珑湾、御林名苑等将陆续面世,而随着时间的推移,企业去货压力加大,意味着面临价格回调压力同步增长。

此外,据东莞中原战略研究中心不完全统计显示,9月预计有近20个楼盘推新货,共计超3000套新品入市,其中有5个纯新盘上市,主要集中在虎门、塘厦。

从产品角度看,130平方米以下洋房产品将是供应主力,公寓供应量将明显大增。从区域角度看,虎门、塘厦、大朗、长安、黄江等临深区域供应会明显“开闸”,成供应主力区域,相对而言,东北片区和水乡片区供应量则会较少。

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