涨幅远超房价 地价泡沫比房价泡沫还要大？

（原标题：涨幅远超房价，地价泡沫比房价泡沫还要大？）

在一二线城市此前房价快速上涨态势得到抑制后，楼市降温明显。而在房价停滞之时，土地市场却进一步遇冷。下半年以来，土地市场流拍频现，全国土地市场加速降温。

根据易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

一线土地成交面积同比下降

数据显示，8月，全国土地市场成交面积整体平稳。其中，一线城市土地成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市土地成交面积环比增长38.3%，同比增长39%；三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比增长63.1%。

综合历史数据，土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。

从土地收入来看，2018年1至8月，40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元，同比增长10.9%。但从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，今年6月以来下跌趋势较为明显。

土地成交溢价率下滑明显

8月，受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。

与此同时，近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷，8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地，分别以3%、2%、0%溢价率成交，这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。

虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率较之前已大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

值得一提的是，8月，上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。易居研究院研究员沈昕分析认为，这主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都是此前的热点城市，调控较为严厉。

沈昕进一步表示：

预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

几天前，华尔街见闻曾提及，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德在业绩会上表示，“融创未来会坚持谨慎的拿地策略，还是坚持聚焦一二线核心城市。现在核心城市的地价已经在很高水平了，特别是经过2016年、2017年的涨幅，不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看，很多城市的地价还是会往下走的。”

针对最新土地交易的数据，易居房地产研究院副院长杨红旭也表达了类似的观点，他认为，总体上全国一二线城市土地市场降温比楼市降温还要早，主要是这一轮全国地价涨幅远超房价涨幅，所以地价泡沫比房价泡沫还要大。

在杨红旭看来，开发商目前资金链比较紧张，很多企业拿地已经有心无力。

至于当前土地市场变化对房价的影响，杨红旭认为主要是负面的。因为地王频现的时候，市场预期会因为地王出现而乐观一些，房价也会涨一些。当地价下跌的时候也会传递到房价上，就是说地价下跌会拖累房价，促使房价下跌。