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涨幅远超房价 地价泡沫比房价泡沫还要大?

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(原标题:涨幅远超房价,地价泡沫比房价泡沫还要大?)

在一二线城市此前房价快速上涨态势得到抑制后,楼市降温明显。而在房价停滞之时,土地市场却进一步遇冷。下半年以来,土地市场流拍频现,全国土地市场加速降温。

涨幅远超房价 地价泡沫比房价泡沫还要大?

根据易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

一线土地成交面积同比下降

数据显示,8月,全国土地市场成交面积整体平稳。其中,一线城市土地成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市土地成交面积环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比增长63.1%。

综合历史数据,土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。

从土地收入来看,2018年1至8月,40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。但从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,今年6月以来下跌趋势较为明显。

土地成交溢价率下滑明显

8月,受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%,与7月相比下降1.7个百分点,与去年同期相比下降20.9个百分点。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。

与此同时,近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷,8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地,分别以3%、2%、0%溢价率成交,这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。

虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率较之前已大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

值得一提的是,8月,上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。易居研究院研究员沈昕分析认为,这主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都是此前的热点城市,调控较为严厉。

沈昕进一步表示:

预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑,按过去短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

“地价涨幅远超房价涨幅,泡沫比房价还大”

几天前,华尔街见闻曾提及,融创中国执行董事、行政总裁汪孟德在业绩会上表示,“融创未来会坚持谨慎的拿地策略,还是坚持聚焦一二线核心城市。现在核心城市的地价已经在很高水平了,特别是经过2016年、2017年的涨幅,不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看,很多城市的地价还是会往下走的。”

针对最新土地交易的数据,易居房地产研究院副院长杨红旭也表达了类似的观点,他认为,总体上全国一二线城市土地市场降温比楼市降温还要早,主要是这一轮全国地价涨幅远超房价涨幅,所以地价泡沫比房价泡沫还要大。

在杨红旭看来,开发商目前资金链比较紧张,很多企业拿地已经有心无力。

至于当前土地市场变化对房价的影响,杨红旭认为主要是负面的。因为地王频现的时候,市场预期会因为地王出现而乐观一些,房价也会涨一些。当地价下跌的时候也会传递到房价上,就是说地价下跌会拖累房价,促使房价下跌。

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