网易房产频道8月29日报道 8月29日，由深圳市城市更新开发企业协会、南方都市报主办，合一城市更新集团、深圳前海润禾投资管理有限公司协办的第三届中国（深圳）城市更新展论坛在2018第45届中国（深圳）国际房地产业博览会现场举行。深圳合一城市更新集团执行总裁、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊出席本次论坛活动，并对深圳城市更新现状进行了发言。
赵磊表示，深圳城市更新办法从出台以后，城市更新的项目这么多年真正能够由一个公司从头做到尾的几乎是没有的，在这个过程中如果能够有一个项目从头做到尾完全用自有资金完全是没有，在城市更新的项目里面经常会出现定价转让、增资扩股、包括项目融资等等一系列的问题。“这个大数都知道，深圳已经列入计划的城市更新项目有693个，取得专规批复项目410个。已取得实施主体确定项目156个，每个项目的土地整理周期，从立项到最后主体确认需要五到八年，我们在城市更新项目里面也存在八年抗战的故事，很少有项目能够在三五年之内搞出来。占用最大的时间条就是第三个阶段，拆迁及实施主体确认，这个环节的工作是一个最难以确认时间的，最不好预估时间的一项工作，一方面是它在整个拆迁谈判过程中具有巨大的不确定性，包括权利人的问题，包括产权问题，包括租户的问题可能都会导致它的时间，也会受资金的影响，也是影响它的时间进度。”
此外，赵磊对深圳城市更新市场并购融资的现状进行总结，指出了四个特点：一是外来开发商大量进入，导致并购交易非常活跃。这两年全国百强企业来深圳市场，能够拿到净利的项目很少，都是在城市更新项目市场角逐，导致交易非常活跃，也给原来的项目操作方给了高价出让项目，甚至解套的机会。
二是城市更新项目的融资需求比较大。实际上城市更新每个阶段都有融资需求，目前很多的金融机构包括房地产信托基金，都在研究如何来参与城市更新。
三是城市更新项目具有风投的特征。“没有立项投更新项目就是纯做天使投资，立项完以后投它就相当于A轮投资，但是我们认为投城市更新比投风投还要再靠谱一点，因为资源在那里，是有一些实体资产，如果你是有效投入，每个城市更新项目就有价值，每一天都会增值。”
四是一级土地整理与二级土地开发呈现分离趋势。赵磊指出，有很多的开发商包括国企包括品牌开发商并不太愿意做前期的土地整理工作，因为这里涉及到很多难以处理的问题，也有很多的障碍，税务上来也有很多问题。“实际上作为真正的大的开发商，都愿意拿地，实际上这种叫做八年抗战的活虽然是收益比较大，但是它也有巨大的难度，而且对于大的企业来说，他们有很多难以逾越的体制和监管的障碍。所以我们跟很多的开发商交流发现，他们宁愿把一级土地整理市场交给其他人做，他们最后来以比较合适的甚至比较高的价格来拿到“面粉”，来做开发。一级土地市场谁来做？就是中小开发商还有愿意投身城市更新前期的投资资金，包括金融类的基金。这样有可能形成一级土地市场和二级土地市场有机整合，我觉得这是在大房地产来说是合理的匹配。”
本文来源：网易房产
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