深圳将推出稳租金商品房 首个试点项目为塘朗城

网易房产频道8月29日报道 8月29日，在2018年中国深圳国际房地产博览会住房租赁展租赁专场论坛上，来自深圳市规划和国土资源委员和房地产业处的付菲菲博士分享了深圳市住房租赁市场发展及稳租金试点项目探索，付菲菲表示租购并举是十九大以来住房制度改革的新方向，希望借着住房改革的导向进一步规范租赁市场，包括法律法规、制度、监管方面的完善，以进一步稳定租赁关系和租赁市场秩序，尤其是政府现在正在探索对租赁价格管控制度，希望能进一步稳定深圳的租金价格水平，让大家能居住得更加美好。

深圳国有企业租赁住房量已超过55000套

论坛上，付菲菲对深圳租赁试点工作开展以来所取得的进展和租金价格制度的探索进行介绍。据其介绍，从2015年建筑物普查数据可以看出，深圳全市住房总量和结构。深圳住房总量当时已经超过1000万套/间，租赁住房套数783万套，占全市住房的73.5%，从需求端，常住人口1200多万，住房自有率仅34%，全市2/3常住人口靠居住解决问题，供应量非常大，但需求量更大，住房结构层次非常多样化，深圳租赁市场的发展空间非常巨大。

根据党中央国务院的部署安排化和住建部对试点的要求，深圳先后出台了深府办签发的关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见以及深规土委签发的《深圳市住房租赁试点工作方案》，明确了深圳市开展住房租赁试点5大方面、17项重点任务和政策措施，力争形成供应主题多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

在培育机构化、规模化住房租赁企业方面，深圳积极发挥国有住房租赁企业示范引领作用，引导各类组织拓展住房租赁业务，就国有企业来说，全市已成立了6家国有住房租赁企业，还有10几家国有企业成立专门的租赁平台或事业部，据不完全统计，国有企业租赁住房量已超过55000套。

付菲菲表示，促进租赁住房的有效供应上，首先是存量这一块，从住房结构可以看到，城中村住房占整个租赁市场60%左右，城中村住房是租赁市场发展的供应主体，也是发展的最大市场，目前出现的一系列舆情情况大部分都是针对城中村及长租公寓企业入驻城中村之后导致租赁价格上涨，目前官方正在制定相关政策，希望能进一步规范市场。

增量方面，付菲菲表示，从2017年发展租赁试点工作以来，已经出让了4宗全自持租赁住房用地，今年还有5、6宗计划，上周又发出了2宗用地公告。住建局诸多建设的全市统一的住房租赁交易服务平台今年1月已上线，目前平台入库总房源量超过14万套。此外，为完善住房租赁支持的其他配套政策，市住房公积金管理中心2017年11月明确将用于支付房租的住房公积金月提取比例由50%提高至65%。

付菲菲表示，总体来看，去年以来试点工作开展比较顺利，目前基本能满足住建部对深圳的考核要求和规定动作，根据深圳市的特点，提出了更高的要求，目前正在逐步落实中。

付菲菲同时指出了深圳租赁市场的发展业目前面临的一系列问题。“首先市场监管体系有待完善，各部门职能分工和配合尚需进一步加强。2015年《特区房屋租赁管理条例》已废止，没有强制对租赁合同的备案要求，使得监管上缺乏法律依据，不能得到很全面完善的市场租金数据，这也给监管带来很大难度。”付菲菲总结道，“违法建筑方面，城中村占全市租赁住房的60%，都是产权有问题、违法建筑居多，城中村房源统筹上存在很大困难。最严重的也是大家最关心的，即租金上涨问题，也是最近舆情发酵的重点，不可否认，它挤占了对租金比较敏感的低收入家庭的居住空间，或者往外迁，市场上也出现因为租金上涨强行腾退租户的现象，长租公寓管企业存在恶意竞争，哄抬租金。对此我们也是高度重视的，市政府今年1号文《加大营商环境改革力度若干措施》中明确提出要促进租赁房屋租期和租金稳定，必要时进行租金管理。5月19日，住建部推出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出认真落实稳房价、控租金的目标任务。去年我们已经在探索如何进行租金价格管理，并进行了一系列制度设计。”

深圳将出台租金管制试点政策

值得一提的是，在本次论坛上，付菲菲对深圳即将出台的租金管制试点政策进行了介绍。据了解，首个试点项目为位于位于西丽塘朗城，共提供248套精品公寓，预计明年3、4月推出。

付菲菲表示，在当前租金暴涨的形势下，希望能够建立租金价格管控制度，特别是对商品房实施租金管控，将会引导住房租赁市场合理定价，从而使市场平稳发展。在此前提下，政府在一系列思考下提出稳租金商品房制度设计，希望通过试点推进取得效果之后，向其他各种房源铺开。

“我们对稳租金商品房进行了概念上的界定，及由房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，由政府主管部门进行租金价格管控，面向我市工作的未购房居民出租的商品房。希望通过价格传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，对租金涨幅的控制影响到周边的片区、楼盘、区域，甚至全市的租金价格定位，从而引导全市租金的合理定价。”付菲菲介绍道。

据了解，该政策的基本特点有：1、租金管控，实行一房一价、一年一调的房价管控制度。2、不限对象，没有收入和财产上的限制，只要在深圳居住的无房居民都可以租住。3、租房排队，政府专门开发了一套系统，大家可以排队等待租房。4、有限租赁。目前规定首租一年以上、三年以内，续租不超过两年。5、全流程在线，运用信息技术的支撑，实现全流程在线租房，从看房到合同签约，到租金支付，都可以在线上完成。

具体做法为：1、严格的租金管制。目前深圳还没有比较完善、全面的对区域的租金指导价格，对于具体项目，政府将请房地产评估中心采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现一房一价，对租金有一个定位，不会高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平，甚至会略低。一年一调，每年年末对政府所掌握的房源租金涨幅进行调整，涨幅调整的参考标准会根据当前的市场发展形势以及周边租金价格、CPI增长速度、人均可支配收入增长率等综合考虑，目前提出的控制原则是年租金增长率不超过正负5%，从而保持市场的平稳。付菲菲表示，该标准来自于国务院委托王锋博士的课题组所做的全国房地产监测预警体系建设，其中有一项重要指标就是租金年增长率，目前定的幅度是预警线正负5%，在此基础杀青，深圳租金一年一调的标准会控制在正负5%以内。同时在合同中也会约定要严格遵照主管部门评估的年租金增长幅度缴纳租金。

2、便民的自动排队制度。该政策对面向对象的要求为在深圳缴纳社会保险一年以上的未购房居民，可以以个人为单位申请，同期内只能申请一套稳租金商品房，本市一年以上社保缴纳记录，本市未拥有审核形式自有住房及政策形成租房。系统接入规土委、社保局、住建局、公安局等部门数据，实现工具共享，申请人资格由系统后台自动查验，只需要输入身份证号，后台会自动查验申请人是否符合租房要求。申请提交后进入排队程序，以网上提交时间为唯一的排号准则，先到先得。

3、高效的运行机制。①全流程在线看房签约；②随时更新随时匹配，确保房源高速流转性。③有限租期有限续租，目前规定首次租赁期限为1年以上、3年以内，续租不超过2年，最高租期5年，希望通过长租保持稳定的租赁关系，不超过5年是也不想变相的变成以租代购。④严格的签约时效性，获得匹配房源后，申请人在24市内需完成在线确认，确认后1小时内完成合同签约给，每个申请人3次放弃承租机会。⑤智能化监管也是目前的重点内容，通过指纹锁或人脸识别等技术的应用，确保租房安全程序。

付菲菲同时指出了稳租金商品房和公租房的区别，“从性质上，稳租金商品房其实就是市场的商品房，而非政府保障房，产权完全归开发商所有，建设经营上由开发企业出资运营，完全市场化运作，不会给政府带来任何负担。公租房需要政府出资运维，包括后期折旧维修，压力越来越大。出租对象的条件比较放松，在我市工作的无房居民都可以，而公租房有社保、户籍、房产、收入等方面的限制条件。在租户体验上，如果房源够多的话，可以自主选择户型、区位、价位。稳租金商品房的产权和收益完全归开发商自己所有，这样有利于进行资产证券化的探索，包括发行REITs，进行金融产品创新。而公租房是政府财政支出，压力比较大。规模化建设稳租金商品房也是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，减轻政府解决普通居民居住的压力。”

“推行试点的意义，首先是对租金的管控，希望通过试点的推进，引导周边租金价格的定位，尤其是现在只是推行试点，我们想看一下通过试点的推行对周边租金价格的影响到底有多大，为后期全面铺开提供现实依据。租赁合同网签这一块，因为我市没有建立强制网签备案制度，所以我们在这方面进行了探索，网签是后续会强制推行的过程。租金在线支付，在现有平台上，像自如的APP中都能实现在线支付功能，也是很常见的做法，我们很想引导国有平台开展租赁业务，对于国企来说，因为有严格的财务管理和财税费用支出监管，目前没有任何一家国企平台采用在线支付的方式支付押金或其他财务支出，这次我们跟合作方地铁集团、深业集团充分配合，在国企采用在线支付方式。在后期的运营监管上采取指纹锁等一系列相关措施，确保运营过程中监管能力的提升。”付菲菲介绍道。