地铁4号线北延段出现了深圳“最难征拆项目”？|龙华区

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（原标题：“最难征拆项目”背后的故事）

2018年6月9日，当小星宫幼儿园业主在征收补偿协议上签字盖章，刘金瑞如释重负地呼出一口气。他的记忆就此定格在了这一瞬间。

小星宫幼儿园是地铁4号线北延段（观湖段）松元厦站征地拆迁项目的最后一户。刘金瑞正是松元厦站征收工作的负责人。

随着业主的签字确认，观湖段征收工作宣告全线完工。

更令人振奋的是，至此，于2016年10月启动的4号线北延段征地拆迁工作，开始进入倒计时阶段，并在今年7月提前半年全面完成。

地铁4号线北延段是深圳重大民生工程项目，全长10.8公里。项目建成后，整个4号线将连接福田中心区、龙华中心区和观澜片区，对推动特区一体化进程和落实中轴提升战略、改善龙华区交通现状具有重要意义。

与普通的征地拆迁项目不同，4号线北延段穿越龙华区4个街道，征收体量巨大，且房屋权属复杂，业主诉求多元，被视为深圳“最难征拆项目”。

如今，这一征收项目提前半年完成。在不计其数的征收谈判背后，有着哪些故事和细节？那些奔走在一线的基层工作者们经历了怎样的心路历程？记者走访多名征拆工作者，借他们的故事，烛照当下的城市征拆工作。

文/图：吴永奎林培杰

观湖段

100多次上门谈判

征收档案

观湖辖区轨道路线长约2.6公里，设有观澜站、松元厦站、观澜停车场及配套道路，全部红线范围内涉及征收补偿的建筑面积约3.1万平方米，共计61栋永久性建筑。

因为业主普遍对征收补偿款期望较高，观湖段征拆工作一度陷入停滞。

“（观湖段）最大的特点，就是征拆的体量巨大，就拿松元厦站来说，征收面积超过2万平方米，纯混凝土结构的建筑就有46栋”，刘金瑞颇有感触地说。

为推进征收工作，观湖街道办每周召开一次专题协调推进会，实行分组包户责任制，确保责任到人，同时专门抽调11名业务骨干、专业人才脱产到土地整备部门挂职，按专长分领征拆建（构）筑物的测绘、评估和谈判任务。

2017年4月，刘金瑞被抽调到土地整备部门，重点负责松元厦站的征收工作。这是整个观湖段，甚至是4号线延长段“最难啃的骨头”，体量占了观湖段征收量的六成多。

因为松元厦站属于纯政府征收项目，补偿标准与市场价格有所差距，征收一度陷入停滞。

“一方面标准较低，与业主的心理预期相去甚远；另一方面，许多业主长期不在深圳，联系困难，我们只有反复联络，不停上门。每一户多的不说，至少有3次以上，前前后后一共上门谈了100来次。”

为了打消业主们的疑虑，刘金瑞和同事们尽可能多地收集资料，地铁规划图、用地项目图、领导调研的新闻报道等，都摆到业主面前。同时，利用党代表进社区等机会，广泛宣传地铁建设带动经济发展、惠民利民的社会效益。

“征收谈判首先是一个建立信任的过程，有了互信，关系好了，人家才愿意和你谈。”这是刘金瑞最大的感受。

为了与业主们迅速建立起良好的关系，观湖土地整备中心将业主的摸底工作做得很扎实。哪个业主家里是什么情况、性格如何等，大家都“门儿清”。

当然，利益是必须要谈的，在这一点上，刘金瑞和同事们特别注重“站在业主的立场上去想事儿”“大道理要讲给他听，小算盘也要帮他打”……最终，松元厦片区纳入了城市更新项目，整体补偿标准提高，推动了业主们尽快转变观念签约。

回顾这一年多的艰苦奋斗，刘金瑞感触颇深：“我们讲‘和谐拆迁’，不是口号，是实打实的。”现在他倍感自信的是，“走在松元厦，没几个人会骂我，因为大家都是和和气气谈下来的。”

在刘金瑞眼中，土地整备、征地拆迁是一份“苦中作乐”的活儿。“一条路几年都不通，被我们搞定了，这就是意义”，他笃定地说。

观澜段

既要讲大局，也要尊重利益

征收档案

观澜辖区轨道路线长约5公里，设有观澜站、观澜湖站、松元厦站、牛湖站，全部红线范围内涉及征收补偿的建筑面积约3.1万平方米，共计33栋永久性建筑。

在4号线北延段的征收工作中，观澜段征收体量不大，进展相对快速，在4个街道中较早完成征收任务。即便如此，对于老拆迁干部、观澜街道办土地整备部负责人曾毅明来说，观澜段的征收仍然不啻为一场战役。

在4号线北延段征收最艰难的松元厦站点，属于观澜街道的征收面积仅500余平方米，牵扯到一家商场、物业公司以及诸多小店铺承租人，曾毅明带着同事们和各方一直谈判到去年12月31日。

在多方达成谅解的情况下，商场前面的工地先行围挡，以便提供施工作业面。然而，因为该地段有城市更新意向，致使3名小商铺业主对征收补偿抱有更大期望。3名小业主商铺的占地面积120平方米，曾毅明和同事们一直将工作做到除夕前夜，春节上班后接着谈。

作为一名在基层滚打多年的征地拆迁工作者，曾毅明总是想方设法在符合政策的前提下，为被征收对象争取合理合法的利益。

“征收补偿谈判不同于商业谈判，你一定要站在平等角度，换位思考。既要讲大局，也要尊重利益。”曾毅明说，“我们一直以来都倡导合法合规，支持群众在合理的基础上拿到更高的补偿”。

当然，尊重征收对象的利益，并不意味着无原则的退让。在牛湖站，经过土地整备工作人员的努力，社区股份合作公司已经签订了城市更新意向协议。然而，一名网吧承租人却拒不配合，甚至用暴力手段威胁工作人员。曾毅明当机立断，向街道办汇报后调集了街道的应急队伍来到现场维持秩序，连续劝说好几个小时，最终将承租人从网吧中劝退出来。

“我们江西人讲，做事既要耐得烦，又要霸得蛮，说的就是依法办事，该强的时候一定不能示弱。作为租客，你在补偿谈妥的基础上还继续坐地起价，我们就要把气势亮出来”，曾毅明的话掷地有声。

从一名资深媒体人转型为一名出色的基层工作者，曾毅明颇为感慨。“拆迁是民生的重要工作之一”，他这样总结，“比如桂香路，修750米的路要拆掉6.6万平方米的建筑，但道路打通后，观光路经过吉华路接上大外环，这一片区居民的出行就会非常便利”。

而在拆迁这种大民生项目面前，涉及征收对象的利益却又无处不在。面对利益的纠结，除了耐心说服引导、想方设法做思想工作、政策素养实时更新，曾毅明深切地感觉到，征拆工作人员必须善于沟通。

过往的媒体从业经历，让曾毅明很善于在交流过程中准确地捕捉到被征收业主的心态。“他们想要什么，当有人无理阻碍项目落地，可以采取什么方法让他心服口服，以及在不违背政策的前提下，能够帮助他解决什么问题，必须了然于心。”

福城段

12条诉求，件件有回应

征收档案

福城辖区轨道路线长约4.5公里，设有竹村站、茜坑站、长湖站，需征收建筑物25处，总建筑面积约1.72万平方米（含空楼面积7972平方米）。

与其他3个街道不一样，福城段征收范围内的建筑物，几乎没有纳入城市更新范围的，因此征收难度比较大。同时，福城段还面临着一个前所未有的新课题——空楼。

在福城段地铁施工作业范围内，有2栋六层的小楼，总面积近8000平方米，涉及居民48户、商铺16户，并不需要纳入拆迁范围。

然而，出于地铁施工对楼房结构造成影响，以及保护住户财产安全的考虑，福城街道办决定对这2栋楼清空两年，待地铁施工完成后住户再回迁。

“一方面，要做通住户的思想工作，劝说他们尽快外迁；另一方面，要同步统筹安排好空楼后的租房安置，其间的细节繁琐比拆迁谈判还要多。”福城街道办土地整备部负责人陈知明坦言，空楼谈判占据了福城段征收工作的很大精力。

空楼与清拆，孰优孰劣？这是陈知明和同事们首先要回答居民的问题，征拆带来了利益，而外迁涉及的家庭居住、小孩就学等问题颇为繁琐。

在福城，征地拆迁工作排在街道各项工作的前面，每周的领导班子会都要首先听取拆迁工作的进度。为有力推进征拆工作，福城街道办实行“项目包点领导+分管领导”的双领导制度。

从2016年10月开始，福城街道办空楼工作的包干领导就开始亲临一线，向住户们解释空楼的必要性，宣传空楼补偿政策。

对于空楼这样前所未有的事情，住户们也表现的相当谨慎，一口气提出了12条疑问。为打消大家的疑问，街道领导多次来到现场调研解释，同时，选取深圳市专业的建筑房屋检测鉴定公司对房屋进行安全鉴定，并协调地铁公司和施工方，在地铁施工期间，以“地铁建设开放日”的方式，邀请住户们来到施工现场，观摩施工方如何对楼房进行地基加固。街道办还协调地铁施工方，向住户承诺只要提前预约，可随时观摩施工。

在空楼的同时，福城街道办土地整备部同步协调街道网格管理中心，为住户们寻找合意的房源，统一安排看房，并安排搬家公司和保洁公司，统一搬迁，协调相关部门，解决部分住户小孩的就学问题。

“12条诉求，涉及到许多部门，包点领导和分管领导都一项项列出来，反复召开协调会，能做的全力以赴解决，不能做的也一定给出回复。”土地整备部工作人员小金见证了街道领导对于征拆工作的耐心与细致。

福城段的征收工作，推进平稳，尤其是空楼工作，12条诉求，件件有回应，因此也得到了住户们的理解与支持。全程参与其中，小金收获良多，“无论征收还是空楼，和群众打交道，你一定不能单纯站在政府的角度，只想着如何完成任务，要懂得换位思考，从群众利益、群众视角想其所想。融入群众，才能赢得他们的信赖与支持。”

龙华段

城市更新发挥撬动作用

征收档案

龙华段需拆迁建筑物73784.74平方米，其中17栋建筑物位于立上工业区城市更新单元范围内，建筑面积为58762平方米；有力劲机械（深圳）有限公司宿舍楼1栋，建筑面积14779.18平方米；有深圳领威科技有限公司水泵房一个，建筑面积243.56平方米。

在4个街道中，龙华段征收体量不算小，但在2017年9月率先完成征收任务，并于2017年底拆除。

作为龙华区的产业重镇与商业旺区，龙华街道辖区内4号线延长段征收对象基本以工业厂房为主，城市更新介入的力度比较大。在需拆迁的建筑物面积中，近80%建筑物早已纳入城市更新范围，也因此，龙华段征收工作压力大减。

在谈到龙华段征收工作时，龙华街道办土地整备部门工作人员老顾颇为感触地提到了城市更新。“如果以纯政府征收的方式来做，我们的难度一点不比其他街道小”，老顾坦言，因为大部分征收内容纳入了城市更新，他们的主要工作变成了引导更新对象与政府各个职能部门衔接，加快推进更新进程。

而对于尚未纳入城市更新范围的部分工业厂房，龙华街道土地整备部门联合龙华区城市更新局，大力做好城市更新的政策宣讲力度。“对方有这个实力，也有这个意向申报城市更新，我们的工作就是做好政策服务，引导他们向这个方向靠拢，并帮他们做好证据保全，以及与职能部门的对接”，老顾说。

去年，为加快征地拆迁工作进度，龙华街道办领导班子以身示范，摸索出“五子登科”拆迁工作法：领导率先“挑担子”、工作例会“搭台子”、加强走访“铺路子”、阳光拆迁“拔钉子”、顾全大局“兜底子”，提前一个月完成全年征地拆迁任务。