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全国土地流拍率创7年最高 房企资金压力大趋保守

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(原标题:全国土地流拍率创7年最高:房企资金压力大趋于保守)

8月22日,浙江嘉兴桐乡市出让2宗商住地。其中,桐土储[2018]19号地块,因只获1轮报价,未达底价而流拍。

在近期流拍频现的土地市场上,这样的消息并不引人注目。据《华夏时报》记者不完全统计,7月份至今,包括该幅地块在内,华东地区已有21幅地块流拍,仅在上海就有5幅地块在竞拍前中止出让。而全国范围内,这样的情况更是严峻。

对于此次全国土地市场出现的“流拍潮”,中信建投证券发布的《房地产:基于土地流拍和2000个样本项目的总结》研报认为,与2014年的情况不同,今年全国热点地区土地市场整体降温,是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择,“恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应”。

根据中国指数研究院数据,2010年以来,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗数最高,之后流拍数量处于下降趋势,2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰,2016年土地流拍仅80宗,为近年来最低水平;2017年流拍宗数开始回升。

有分析认为,土地市场流标数量和范围有可能会继续扩大,未来土地市场将继续趋于平稳和理性。而随着调控手段的进一步从严,在融资监管越发严格的大背景下,资金压力倍现的房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。

土地市场持续降温

在上海竞拍前中止出让的5幅地块中,其中包括一幅原定于8月22日出让的杨浦内环内纯宅地——而早在一个月前,这幅地块就因无竞买申请人悄然“下架”。热点二线城市苏州,甚至出现过一天之内3幅宅地流拍的案例。

放眼全国市场,流拍的程度更为严重。8月10日,太原举行近年来市场上规模最大的一次土地拍卖,但出让的8幅地块全部流拍。一时间,市场哗然。

根据中原地产研究中心公布的数据,前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。中信建投的监测数据显示,前7个月全国土地流拍率约为6%,这个数字甚至高于近轮周期中最低迷的2014年(4%)。

即使是成交的地块,房企的参与热情也不算高,低溢价率成为常态,楼板价甚至低于前一二年的地价。

例如,大华集团在8月9日竞得的上海宝山新城顾村一幅地块,楼面价21000元/平方米。而在两年前,顾村一幅成交的土地价格高达3.7万元/平方米。此外,根据南京国土资源局的数据,截至2018年6月13日,已成交的22幅地块中有18幅以底价成交,占总数的82%;7月,杭州市余杭区未来科技城挂牌的3宗商办用地,总计78万平方米,以底价138亿成交。而中国指数研究院的统计数据显示,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看,其新增土地储备的溢价率均值为21.1%,同比下降24.1个百分点,土地溢价率大幅回落。

资金压力大

“这说明房地产开发商面临着非常严重的资金链压力。”苏宁金融研究院特约研究员江翰告诉《华夏时报》记者,土地储备对于房地产开发商来说意味着未来的发展。地块频频流拍,“土地价格有可能的确较高,这让房地产开发商都有些望而却步了”。江翰称,今年以来,在融资监管越发严格的大背景下,房企融资渠道逐步收紧,公司债大幅萎缩,信托规模增速下滑……种种情况都加剧了房企的资金压力。

在销售回笼方面,房企的回资周期也被拉长。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌近日表示,由于当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的“四限”政策,加上个人住房贷款审核趋严,放款时间有所延长,使得开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。

持续趋紧的楼市调控政策无疑也是重要因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前土地流拍是一种市场供求矛盾的体现:“限购和限价等政策下,各类开发商会更加注重未来土地交易的风险,所以多少会有观望情绪。”

以上海市场为例,过去2年,因为楼市的火爆,房企们在上海的土地市场上展开了激烈竞争,一时间“地王”频出。去年开始,上海先后出台限价、限售等多项调控措施,茶水费、捆绑装修、车位等市场乱象得到明显整治,土地市场、楼市也更趋理性。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷补充说,事实上一些流拍的地块本身缺乏市场吸引力。比如有些地块位于城市新区,地理位置偏远,但价格并不低,盈亏难以平衡,出现流拍现象不足为奇。而部分城市核心区域的优质地块的流拍则主要由于起拍底价往往较高或具有多种苛刻的条件,相当于进一步变相推高地价。

房企趋于保守

包括中原地产首席分析师张大伟、中信建投证券分析师陈慎在内的多位业内人士公认,土地市场流标数量和范围有可能在7月后会继续扩大,未来土地市场将继续趋于平稳和理性。

根据国家统计局于8月14日发布的数据,尽管前7个月房地产开发企业土地购置面积同比增长11.3%,但4个一线城市7月的土地成交建筑面积为176.3 万平方米,环比下降25.2%,同比下降57.6%,成交均价为12840元/平方米,同比下降12.1%。

克而瑞研究中心分析认为,这说明地方政府确实加强了土地供给力度,尤其是热点城市不再只是小批量的“择优出让”土地;另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为谨慎,对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍。陈慎亦指出,与2014年那轮因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱的“流拍潮”不同,此次流拍的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

眼下,房企越发趋向保守、理性。龙湖集团CEO邵明晓近日直言,拿地成本逐年上升,龙湖拿地会保持“量入为出”,旭辉集团则提出“减一线、稳二线、增强三线,一线城市以持有经营型为主,增量减少”的拿地策略。

“土地市场流拍增多并非是市场下行的信号。”欧阳捷强调,这恰恰是土地市场回归理性的信号,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”

从市场调控的严格程度来看,未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。据中原地产数据显示,今年1-7月主要城市房地产调控次数多达260次,较去年同期多120多次,仅7月就有60余个城市发布超过70次的各类型房地产调控政策。

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