万科营收95%来自房地产 CFO感叹新业务赚钱更慢更难

（原标题：万科营收95%仍来自房地产 CFO感叹新业务赚钱更慢更难）

根据最新发布的2018年中期业绩报告，万科上半年营业收入及利润都获得了较大幅度的增长，其中营收增长51.8%至1059.7亿，净利润135.2亿，增幅34.5%，其中95%来自房地产开发业务，物业服务及其他业务总收入占比仅5%。

相比与房地产开发，“现在进入服务型业务，赚钱更慢更难一些。”万科首席财务官孙嘉仔业绩会上的这句话，无疑是对上述各项业务收入增幅递减的高度概括。虽然管理层已经数次公开强调万科不再是住宅的代名词，但要真正“去地产化”，万科要走的路还很长。

利润率下滑的主业

万科在年报中表示，上半年整体营收及利润大增主要来自于房地产业务板块结算规模的增加，期内确认的结算面积同比增长了两成，为701.4万平方米，结算收入1006.36亿，毛利润率27.29%。

值得一提的是，由于期内结算的恰好是房价上涨较快期间销售的项目，万科上半年的结算均价比去年同期的1.12万元／平方米也有了大幅的提高，为1.43万元／平方米，增幅27.68%。

得益于此，今年1-6月万科总营收达到1059.7亿元，同比增长51.8%，净利润135.2亿元，增幅34.5%，归属上市公司净利润也同比提高了24.9%至91.2亿元。

然而，在结算均价增加，利润水平大幅提高的情况下，万科同期的利润率却反而下滑，其中净利润率12.76%，比2017年底的15.67%及2107年6月末的14.4%分别下降了2.91个百分点、1.64个百分点。

同期归母净利润率仅为8.6%，与2017年底及2017年6月末的11.82%、10.46%相比，均有所下滑。

这一问题并未在业绩会上得到解释，此后南都记者就此联系万科相关负责人也并未获得回应。

营收与成本失衡的新业务

与房地产开发利润率下滑相似的是，由于营业成本增幅比营业收入增幅更大，上半年万科物业服务及其他业务的利润率也出现了同比下滑的情况。

其中物业服务营业收入同比增幅29.81%，营业成本同比增幅36.67%，毛利率因此同比下滑了2.1个百分点，为16.01%，其他业务营收同比增加8.92%，成本同比增加42.3%，利率则减少4个百分点至72.88%。

与上述数据相对的是，目前万科物业服务的累积签约面积已超4.7亿平方米，其中有50%为非万科开发物业。其他业务中，长租公寓累积获取的房间超过了16万间，累计开业超4万间，平均出租率92%。物流仓储方面累计获取的项目已达84个，可租赁建筑面积626万平方米，其中已建成运营项目41个，平均出租率95%。

实际上，在多元化转型之下，相比房地产开发业务的利润变化，房企新业务的投入与产出平衡问题似乎更为外界所关注，近来关于开发商拓展长租公寓到底能否赚钱的问题之所以引起热议便是最好的佐证。

万科为拓展新业务投入了多少资金外界难以得知，但南都记者在万科财报中发现的一个数据或许可窥探一二。

数据显示，截止2018年6月30日，万科长期待摊费用半年内便增加了68.1%至34.73亿元，原因是用于租赁住宅业务的租金及改造支出增加。

对于长租公寓等正在大力发展中的新业务盈利情况，万科总裁祝九胜也无奈地表示，这个方向是对的，但作为探索性的新业务，目前没有哪些机构是可以保证一定赚钱的，这需要时间和耐心。

加杠杆与快周转

尽管越来越爱向市场讲述万科新业务故事的主席郁亮已经明确万科未来不再是房地产开发公司，但至少在现阶段乃至未来数年内，这家龙头房企在财务上显然还需要将房地产作为绝对的主业，并为其持续发展蓄力。

而在调控加码，融资收紧的大环境下，万科为获取更多的资源，也在加快周转，还加大了杠杆的投入，不过横向对比来看，万科目前的杠杆水平在行业内仍属较低水平。

数据显示，上半年万科有息负债规模从去年底的1906.2亿元增加到了2269亿元，增幅19.03%，资产负债率比2017年底增加了0.72个百分点至84.7%，净资产负债率则上升了23.9个百分点，为32.7%。

需要注意的是，万科披露的半年报中，经营性现金流净额出现了2015年中报之后的首次负数，从2017年同期的218.5亿元变为了负42.55亿元。

南都获悉，在经营活动产生的现金流量中，除了经营租赁所支付的现金以及各种保证金、押金之外，最大的变动项是名为“经营性应收项目的增加”一项支出为1014.46亿元，比2017年同期增加了约591亿元。

据第一财经报道，万科财务官孙嘉曾解释称，经营性现金流净额之所以由正转负，主要是因为上半年销售金额增幅只有10%左右，而同期的新开工面积增加了四成，加之此前收购普洛斯股权等费用也归入了上半年的支出中，才导致期内支出大幅增加。

按年报披露，上半年万科新开工面积同比增加了40.2%至2321.1万平方米，占全年计划的比例达到了65.5%，竣工面积虽然只完成了全年计划的34.9%，为917.2万平方米，但同比增幅也有44.1%。

同期，万科新获取了117个项目，全口径总地价为1076亿元，新增总建筑面积2049万平方米，其中万科的权益比例为55.8%，权益总地价为578.2亿元，权益建筑面积1143.9万平方米，权益均价5054元／平方米。

截止2018年6月末，万科在建的权益建筑面积约有5098万平方米，规划中的项目权益建筑面积3767.3万平方米，另外还有282.4万平方米的旧改项目权益建筑面积。

此外，截止2018年6月末，万科还有高达5200.5亿元的已售未结转金额，与2017年末相比增长了25.5%。另外还有6386.2亿元的存货金额，较2017年末增长了6.8%。